En els darrers anys, l’habitatge s’ha convertit en un dels temes més importants i polèmics a la societat. Els preus alts, la manca d’accessibilitat i les dificultats per trobar una llar adequada han generat preocupació i malestar entre la població. Tot i això, recentment s’ha promulgat una nova llei d’habitatge que pretén abordar aquests problemes i millorar la situació del mercat immobiliari. En aquest article, explorarem detalladament els 12 aspectes clau d’aquesta nova legislació.
Ampliació de les zones tensionades al mercat del lloguer
La declaració d’un barri o un municipi com a “zona tensionada” dependrà de cada comunitat autònoma, incloent-hi la revisió a l’Ajuntament del municipi on s’estiguin estudiant aquestes zones.
Per declarar una zona tensionada, caldrà complir un d’aquests dos requisits:
- Que el cost mitjà de la hipoteca o del lloguer més les despeses i els subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars.
- PER EXEMPLE: Si la renda mitjana d’una zona és de 3.000 euros per llar, la suma del preu de l’habitatge (per hipoteca o lloguer) més les despeses de subministrament no podrien superar els 1.000 euros.
- Que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi augmentat almenys un 3% per sobre de l’IPC els cinc anys anteriors a la declaració d’àrea tensionada.
- PER EXEMPLE: Si un habitatge costava 300.000 euros el gener del 2020, hagués augmentat el gener del 2023 el valor de l’IPC entre el gener del 2020 i el 2023 (12,9%) més 3 punts percentuals addicionals (15,9%). Així, l’habitatge hauria de valdre 347.700 euros.
La determinació de zones tensionades podran ser des de districtes censals com micro zones i fins a zones tan àmplies com fins a comunitats autònomes senceres, segons indicaven a la roda de premsa sempre que compleixin una d’aquestes dues condicions.
Nova definició per a grans tenidors
Es farà una distinció entre grans i petits propietaris.
- Grans tenidors: seran aquelles persones físiques o jurídiques que tinguin en propietat 5 o més habitatges en zones tensionades o fins a 10 habitatges (o 1.500 m2) en zones no tensionades.
- Petits propietaris: seran aquelles persones físiques o jurídiques que tinguin en propietat menys de 5 habitatges.
Límit de l’actualització anual del lloguer eliminant l’IPC
Aquesta és, sens dubte, una de les mesures més polèmiques de la Nova Llei d’Habitatge 2023, ja que són molts els experts que s’han mostrat contra aquest tipus de mesures.
Amb la nova normativa els preus dels lloguers, a partir de gener del 2024 (recordem que actualment l’actualització dels lloguers està limitada a un màxim del 2% com a mesura extraordinària), les actualitzacions dels lloguers es veuran limitades a un màxim d’un 3% i quedaran desvinculades de l’IPC.
A més, es preveu que per al gener del 2025 es creï un nou índex de referència pel qual s’actualitzaran tots els lloguers i que serà més estable i inferior a l’IPC, per ara el grup de treball assignat per a la llei està treballant per definir com serà aquest índex pel qual es regiran els lloguers.
Per tant, les actualitzacions dels lloguers es limiten: un 2% el 2023, 3% el 2024 i el 2025 s’aprovarà un nou índex d’actualització.
Regulació del preu dels lloguers a zones tensionades
Els preus dels lloguers dels nous contractes, independentment de si són de grans o petits propietaris, estaran regulats i topats. Aquesta mesura té com a objectiu contenir i reduir el preu dels habitatges de lloguer i no s’aplicarà a zones NO declarades tensionades.
Aquests límits s’establiran depenent de la modalitat de contracte i del tipus de propietari (petit o gran tenidor):
- Petits propietaris: Segons el preu del lloguer del contracte anterior.
- PER EXEMPLE: Si un habitatge tenia un contracte de lloguer per 1.000 euros mensuals, al nou contracte el preu del lloguer no podrà superar aquests 1.000 euros més l’augment corresponent a l’índex en vigor (2% el 2023, 3% el 2024 i per definir a partir del 2025). Per tant, si es realitzés un nou contracte el 2023, el preu no podrà superar els 1.030 euros mensuals.
- Grans tenidors: Mitjançant l’aplicació de l’índex de contenció de preus el qual encara està per definir.
Aquesta llei també contempla la inclusió de nous habitatges de lloguer al mercat dins d’aquestes zones tensionades, les quals també estaran limitades en preu segons les competències de cada comunitat autònoma.
El propietari haurà de pagar els honoraris de la immobiliària
La nova normativa preveu a l’apartat 1 de l’article 20 que “les despeses de gestió immobiliària i les despeses de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador”.
Prohibició d’augmentar el preu del lloguer amb despeses extres
Es prohibeix augmentar el preu del lloguer afegint-hi noves despeses (comunitat, IBI, taxa d’escombraries, etc.).
Prohibició d’acord entre les parts contràries a la llei d’habitatge
S’eliminen les clàusules que permetien la no-aplicació de les mesures que conté la Llei d’existir un acord entre les parts. La Llei d’arrendaments urbans permet que, com en qualsevol contracte, les parts arribin a acords fins i tot si aquests són contraris a part de la llei.
Tot i això, com indica l’esborrany, “des d’una posició preponderant del propietari sobre l’inquilí que sol donar-se de manera habitual, l’inquilí podria veure’s forçat a renunciar per contracte a les mesures i drets que conté la Llei per aconseguir el contracte.”
Noves mesures de protecció davant dels desnonaments
Aquesta nova normativa té diverses mesures per assolir la protecció:
- Posar fi als desnonaments sense data predeterminada. Així, haurà de ser obligatori establir una data i una hora per dur-los a terme.
- S’hi inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, que ajornaran els processos més de 2 anys.
- Accés obligatori als procediments de solució extrajudicials per a les persones vulnerables.
- Les comunitats autònomes poden articular mecanismes propis de mediació i alternativa habitacional que considerin oportuns.
- Es reconeix la capacitat de poder utilitzar els fons dels plans estatals d’habitatge per oferir alternatives habitacionals per a persones en risc de desnonament mitjançant lloguers socials bonificats, reallotjaments de persones en situació de vulnerabilitat o qualsevol altra política.
Beneficis fiscals per a propietaris
Als petits propietaris que tinguin un habitatge en una zona declarada tensionada se’ls aplicaran incentius fiscals a l’IRPF per posar el seu habitatge de lloguer i compensar que l’increment del preu dels nous contractes del lloguer estiguin limitats en relació amb el contracte de lloguer anterior.
Ara com ara NO han transcendit els detalls de les bonificacions fiscals, encara que els de l’antic esborrany de la llei d’habitatge del 2022 es plantejava una bonificació de fins al 90% de les rendes que obtinguin els propietaris en cas que baixin el preu del lloguer.
- Bonificació 90% a zona tensionada, si el nou contracte minora la renda de lloguer més d’un 5 % respecte de la darrera renda del contracte anterior.
- Bonificació 70%:
- Quan sigui primer arrendament a zona tensionada i l’arrendatari tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys
- Quan l’arrendatari sigui una administració pública o entitat sense ànim de lucre, amb determinades condicions.
- Bonificació 60% quan l’habitatge hagués estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors a la celebració contracte arrendament.
- Bonificació 50% a la resta dels casos.
Exemple de bonificació de l’IRPF amb la nova llei d’habitatge
Un arrendatari (petit tenidor) amb un habitatge en una zona tensionada que fixa un preu de lloguer de 800€/mes i aplica una reducció del 5% sobre la renda fins als 760€/mes podria obtenir una reducció de fins al 90% del benefici net a l’IRPF. En aquest cas, es calcula que els rendiments nets serien de 8.208€ que si actualment tributen a un 60% (tributarien 5.472€), amb la nova llei d’habitatge aquesta reducció aniria fins al 90%, per la qual cosa l’import subjecte a tributació seria de 912€.
Recàrrec de l’IBI per a habitatges buits
Més impostos per als habitatges buits. Per incentivar el lloguer d’aquests habitatges a aquells que portin buits més de dos anys per a propietaris amb més de quatre habitatges al mateix municipi, el Govern permetrà als Ajuntaments que puguin augmentar la taxa de l’IBI per a habitatges que estiguin buits amb un recàrrec de fins al 150%.
Impossibilitat de canviar la qualificació d’habitatge públic
Els habitatges protegits que es promoguin sobre sòls la destinació dels quals sigui el d’habitatges sotmesos a algun règim de protecció pública estaran sotmesos a un règim de protecció pública permanent que exclogui la desqualificació, mentre es mantingui la qualificació del sòl. A més, s’estableix la qualificació indefinida de l’habitatge protegit.
Augment de l’oferta del lloguer amb l’habitatge assequible incentivat
A fi d’incrementar l’oferta d’habitatge a preus adequats a la situació econòmica de les llars a cada entorn territorial, els poders públics, en l’àmbit de les seves competències respectives, podran impulsar l’existència d’habitatges assequibles incentivats, que estaran subjectes, amb caràcter orientatiu i sense perjudici del que estableixin sobre això les administracions competents.
En resum, la nova llei d’habitatge representa un pas significatiu cap a la creació d‟un mercat immobiliari més just i equitatiu. En protegir el dret a l’habitatge, regular els preus de lloguer i fomentar l’habitatge social, aquesta legislació cerca millorar la qualitat de vida de tots els ciutadans. Tot i que alguns ajustaments i adaptacions poden ser necessaris, els beneficis a llarg termini superaran les possibles dificultats inicials. En darrer terme, la nova llei d’habitatge té com a objectiu construir un futur on l’accés a un habitatge adequat i assequible sigui una realitat per a tothom.
Enfront dels grans canvis a la llei, és important disposar del millor assessor immobiliari de Barcelona. Si tens alguna consulta, pots posar-te en contacte amb nosaltres a través dels formularis de la web.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
