Contacte

Valorem el teu pis

Blog i notícies

Àrea Client

Club Solfinc

Àrea Client

L’abús de la imposició de prohibicions a les comunitats de propietaris i els seus límits

març 16, 2023 | Comunitats

A moltes comunitats de veïns hi ha un desig de prohibir coses a les juntes de propietaris. Però és important ser curosos perquè les prohibicions a Comunitats de Propietaris poden limitar els drets dels veïns i causar conflictes, causant de vegades un abús de prohibicions a Comunitats de Propietaris. A més, no tot el que està escrit als estatuts de la comunitat és legal i pot ser rebutjat. De vegades es vol prohibir coses per millorar la convivència, però no sempre és efectiu i pot ser abusiu. Les prohibicions han de tenir una justificació clara i objectiva per evitar abusos i conflictes a la comunitat.

Cal tenir en compte que, quan s’estableixen certes prohibicions als estatuts d’una comunitat de propietaris, no vol dir que siguin legals. Si es fan servir amb abús de dret i limiten els drets dels propietaris (Article 7.2 del Codi Civil), poden ser rebutjades i interpretades per la llei de manera diferent. La jurisprudència també ha estat reticent a acceptar clàusules estatutàries que es basen en l’abús del dret.

De vegades, els veïns ho volen prohibir tot per millorar la convivència, però això no sempre és una bona idea. No cal permetre regles abusives que limitin massa la llibertat. Les prohibicions a Comunitats de Propietaris han d’estar ben justificades i només fer-se servir quan la conducta d’algú causa un gran problema per a la comunitat. No es pot simplement prohibir-ho tot per intentar millorar la seguretat i el respecte.

Clàusules estatutàries nul·les o adoptades amb abús de dret

Llistat de clàusules abusives:

Podríem dur a terme a priori un llistat de clàusules que en alguns casos s’estan incloent en algunes comunitats i que tenen caràcter abusiu, i entre les quals podem citar les següents:

  • Prohibició de gossos (no limitant-ho als perillosos, sinó a qualsevol mena de gossos).
  • Prohibició de lloguer de vacances sense justa causa.
  • Prohibició d’obrir determinats locals a una comunitat. Per exemple, la prohibició d’obrir restaurants.
  • Prohibició d’ús d’elements comuns per fills de comuners que no resideixin a la comunitat.

N’hi ha moltes altres, però aquestes són les que sovint s’inclouen de forma exagerada i que no poden ser acceptades, ja que, per exemple, el text de la Llei de protecció, drets i benestar dels animals pendent d’aprovació final regula ja que es recull a l’article 42 del text un llistat d’espècies d’animals que poden ser objecte de tinença com a animal de companyia ia l’article 43 les prohibicions per a les espècies no incloses al “Llistat positiu d’animals de companyia”. Amb això, ja es fixaran els animals que no es poden tenir en comunitat sense necessitat que es prohibeixin L’abús de la imposició de prohibicions a Comunitats de Propietaris i els seus límits E Vicente Magro Servet Magistrat del Tribunal Suprem. Doctor en Dret 25 de manera expressa.

Tampoc no es pot prohibir sense més ni més el lloguer vacacional sense justa causa. És a dir, sense que el propietari/arrendador hagi incomplert alguna de les normes dobservança en lexecució daquesta modalitat de lloguer. El que la comunitat ha de fer és regular-lo i sotmetre’l a unes normes de respecte i convivència, i que només en cas d’incompliment és quan la comunitat pot actuar contra l’arrendador de lloguer de vacances, però sempre “amb justa causa” i raó objectivable d’incompliment. Noti’s que si no és així i es prohibeix sense més ni més l’afectat arrendador podria exercir una acció contra la comunitat no només d’impugnació de l’acord, sinó, el que és pitjor, de reclamació del lucre cessant quant a les quantitats deixades de percebre pel propietari arran d’un acord de prohibició sense causa justa.

A les Conclusions del seminari propietat horitzontal organitzat pel CGPJ celebrat a Madrid els dies 15 a 17 de juny de 2015 es va arribar a la següent conclusió:

Seria contrari a la Llei limitar el dret de propietat d’un propietari d’un habitatge o local en imposar la prohibició del seu arrendament perquè equivaldria a la supressió d’una facultat essencial inherent al domini sobre un element privatiu com és la cessió del seu ús a tercers .

Respecte a la prohibició d’obrir alguns negocis en una comunitat també suposa un excés de la comunitat, ja que no es pot limitar l’objecte negocial als locals d’una comunitat. Aquesta pot actuar per mitjà d’activitats molestes, insalubres, nocives, perjudicials o perilloses, per al cas que en determinat local es duguin a terme aquestes conductes, però no es pot anticipar de manera prohibida d’obrir, per exemple, un restaurant . Això va en contra del principi de llibertat d’empresa en el marc de l’economia de mercat i contra l’exercici del gaudi i la disposició del dret de propietat, per la qual cosa seria una prohibició clarament inconstitucional.

Tampoc no es poden adoptar mesures de prohibició o no aprovació de reformes als locals perquè aquests puguin realitzar la seva activitat negocial, com pot ser l’aprovació de sortides de fums, o obrir forats al local sempre que això no pertorbi la comunitat, o li suposi un clar perjudici. Cal recordar que la Jurisprudència del Tribunal Suprem és clarament protectora dels locals quan aquests sol·liciten alguna reforma que no perjudica la comunitat i que aquests consideren necessària per dur a terme la seva activitat negocial.

Aquestes i altres mesures de prohibició o limitació solen adoptar-se amb freqüència a les comunitats i cal anar amb compte per no imposar restriccions que siguin considerades excessives, perquè cal recordar, també, que el Tribunal Constitucional ha assenyalat que la limitació en l’exercici del dret de propietat és indemnitzable, i, per això, el comuner afectat per la prohibició podria exercir accions civils contra la comunitat per aprovar-se aquestes limitacions excessives i inadequades que afecten el ple exercici del dret de propietat. El correcte és regular tot a la comunitat, però no prohibir determinades actuacions “ex ante” quan encara el comuner no ha incomplert res.

La sanció de l’incompliment de la prohibició estatutària

Si una clàusula de prohibició no és considerada abusiva i no afecta el dret de propietat, es pot prendre un acord sobre la base. Això està contemplat a l’article 553-40 de la Llei 5/2015, que tracta sobre prohibicions en comunitats de propietaris i restriccions en l’ús d’elements privatius i comuns. Aquest article estableix que els propietaris i ocupants d’un immoble no poden dur a terme activitats que afectin la convivència normal a la comunitat o que facin malbé o posin en perill l’immoble. Tampoc no poden realitzar activitats que siguin expressament excloses o prohibides pels estatuts, la normativa urbanística o la llei.

Encara que hi hagi prou quòrum per aprovar una modificació dels estatuts d’una comunitat de propietaris, això no significa que qualsevol prohibició pugui ser inclosa als estatuts. Segons la llei (Article 553. 26.2 de la Llei 5/2015), es necessiten almenys el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot que representin també les quatre cinquenes parts de les quotes de participació per poder modificar els estatuts, excepte si hi ha una disposició legal en sentit contrari. Però hi ha límits sobre el que es pot prohibir, ja que un propietari afectat podria presentar una demanda per danys i perjudicis i la comunitat hauria de pagar la indemnització fixada pel jutge.

D’aquesta manera, si la prohibició no és abusiva s’aplicaria l’article 553.40 de la Llei i es requeriria el comuner infractor perquè cessi en la conducta que està prohibida. Però tenint en compte que la prohibició no és abusiva i és digna de respectar. El comuner hauria d’acceptar el requeriment i si la comunitat no ho fa podria adoptar l’acord per majoria simple d’exercitar l’acció de cessació contra l’infractor.

Prohibir és d’interpretació restrictiva

Hi ha un criteri jurisprudencial que imposa una interpretació restrictiva de les limitacions al dret de propietat. de maig de 1989). És principi bàsic entendre que “el dret a la propietat privada constitueix un dret constitucionalment reconegut (Article 33 CE), concebut àmpliament en el nostre ordenament jurídic, sense més limitacions que les establertes legalment o convencionalment que, en tot cas, hauran de ser interpretades d’una manera restrictiva” (STS 145/2013 de 4.3).

La STS de 20 d’octubre de 2008 assenyala que “l’article 33 CE reconeix al dret de propietat privada un nucli essencial, de manera que el règim dels béns […] no el pot privar de l’efectiva utilitat econòmica, ni de l’autonomia de la voluntat [dels propietaris] per utilitzar, gaudir o disposar-ne”.

Es pot prohibir lús delements comuns a morosos.

Arran de l’aprovació de l’Article 21.1 LPH es poden fixar prohibicions a Comunitats de Propietaris en estatuts per acord de 4/5 abans esmentat perquè els morosos, mentre no paguin el que deuen, estiguin inhabilitats d’usar els elements comuns que es fixin, recomanant que a l’acord es fixin, entre altres, els següents: piscines, zones de pràctica esportiva com gimnàs, pistes de pàdel, zona poliesportiva, club social, ludoteca, etc.

D’aquesta manera, el morós no podria tornar a utilitzar els elements comuns que se citin mentre no pagui tot el que deu fins al moment en què el vulgui tornar a utilitzar. És a dir, no només des de la liquidació de deute a junta, sinó des que vulgui utilitzar els elements comuns, havent de pagar el deute fins a aquest període concret de pagament mensual, bimensual o trimestral.

L’acord adoptat per 4/5 s’inclouria en estatuts, elevació a escriptura pública i inscripció registral per garantir l’efecte davant de tercers adquirents posteriors a l’adopció de l’acord.

La teoria de la “prohibició desproporcionada”

La doctrina es refereix a l’existència de “prohibicions desproporcionades” en estatuts o en títol i que no tot allò que hi consta és executable per poder constituir un abús de dret, ja que, per exemple, tenir un animal no sempre és sinònim de conducta reprovable. Les comunitats no tenen perquè tenir dret a tot.

Si en aquests casos un comuner que adquirís un immoble es trobés amb aquesta prohibició comunitària si la comunitat demana per la via de l’article 553.40 oposaria l’abús del dret.

Cal valorar en els seus justos termes allò que les comunitats prohibeixen o impedeixen que els comuners facin, ja que cal guardar equilibris entre les facultats de prohibició d’aquestes i la realitat social i el temps en què aquestes han de ser aplicades. Per això, i com a conclusió, no hi ha un dret omnímode de prohibir.

Si tens alguna consulta, pots posar-te en contacte amb nosaltres mitjançant els formularis de la web.

D’altra banda, segueix el nostre contingut en el BlogFacebookInstagram o Twitter per a més contingut del sector.

Aval ICO Habitatge: Tot el que necessites saber

Aval ICO Habitatge: Tot el que necessites saber

En el canviant panorama del mercat immobiliari espanyol, trobar solucions efectives que facilitin l'accés a l'habitatge és una prioritat tant per a individus com per a famílies. Conscient d'aquesta necessitat, el Govern va anunciar a mitjans de 2023 una de les mesures...

Què cal fer per a recuperar la fiança d’un lloguer?

Què cal fer per a recuperar la fiança d’un lloguer?

Recuperar la fiança d'un lloguer és un procés que genera molts dubtes entre els inquilins en finalitzar el seu contracte d'arrendament. A continuació, desglossarem pas a pas les accions necessàries per a assegurar la devolució íntegra de la teva fiança, des de complir...

Es pot prohibir l’ús de zones comunes a un veí morós?

Es pot prohibir l’ús de zones comunes a un veí morós?

La convivència en comunitats de propietaris comporta unes certes obligacions, entre elles, la puntualitat en el pagament de les quotes comunitàries. Però, què succeeix quan un veí no compleix amb aquestes responsabilitats financeres? És possible restringir el seu...