El Consell de Col·legis Territorials d’Administradors de Finques de Catalunya va presentar un informe de propostes a la Conselleria de Drets Socials, dins de la Comissió de Seguiment i Avaluació de les mesures de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, en la que participa el nostre col·legi.
Anàlisi de l’aplicació de la Llei i Propostes per incloure en l’informe de conclusions
- La mitja dels darrers 5 anys reflecteix que el 52% dels llogaters desisteixen del contracte abans de la seva finalització. És una tendència continuada abans i després de l’aplicació de la Llei.
De la resta de contractes de lloguer que arriben a la data de finalització, en el cas que totes dues parts desitgin mantenir la relació arrendatícia en el 80% s’apliquen tàcites reconduccions, quan abans de l’aplicació de la Llei es renovaven contractes en la proporció inversa. Aquesta circumstància es deu al fet evident que una renovació o un nou contracte implicaria a l’arrendador haver de reduir substancialment la renda a la pactada antigament a l’últim contracte, en lloc de la de l’índex de referència vigent, quan el que es pretén es una contenció de les rendes i l’estabilitat de la relació.
L’aplicació de la Llei 11/2020 ha acabat amb la renovació de contractes vençuts, suposant una major vulnerabilitat per les persones arrendadores i llogateres en tant que augmenta la inseguretat jurídica.
- La morositat en el pagament de la renda del lloguer és mínima, presenta dades per sota de l’1% i es manté en taxes semblants a abans de la pandèmia. El 60% dels conflictes per impagament de renda es resolen positivament per acord extra judicial entre propietari i llogater, afavorit per la lentitud dels processos judicials. Només el 0,2% de tots els contractes de lloguer acaben en una reclamació judicial.
Essent sempre un desnonament una situació dramàtica, les dades demostren que no hi ha un problema generalitzat de manca de pagament del lloguer, doncs el 99% de les persones llogateres poden pagar la renda mensual i de la resta el 60% resolen de forma pactada amb les arrendadores els conflictes d’impagament. La morositat en 2021 està en paràmetres iguals als dels anys anteriors a la pandèmia. No hi ha una excepcionalitat real en el mercat del lloguer que justifiqui l’aplicació de més mesures extraordinàries i en el cas que es prorrogui novament la suspensió obligatòria dels llançaments és imprescindible contemplar mesures de compensació per als arrendadors ja que aquest fet es considera pel propietari una greu incertesa que l’impedeix continuar o entrar en aquest mercat de lloguer.
- S’ha doblat el nombre d’habitatges que han sortit de l’oferta de lloguer respecte del 2019 i 2018, el 30% d’aquests han anat directament a venda. El 75% són de petits tenidors que en disposen de menys de 5 habitatges.
Els efectes econòmics de la contenció de rendes són perjudicials per a tots els propietaris, no obstant, són més greus per als propietaris de menys de cinc peces.Doncs per a ells, suposa reducció d’ingressos en dos dígits, desaparició de la rendibilitat i en conseqüència impossibilitat d’assumir els riscos.
A mig termini l’aplicació de la Llei 11/2020 provocarà que al mercat del lloguer només hi operin grans tenidors amb configuració societària.
- Les dades evolutives de l’accés a l’habitatge reflecteixen que el nombre de contractes de lloguer es recupera molt per sota de la línia que ho fan els de compravenda. El nombre de contractes de lloguer signats al 2021 està percentualment en la meitat de la caiguda de 2020. La oferta i contractació en el lloguer ha tornat a nivells de 2013 el que suposa de fet, la pèrdua del creixement aconseguit al llarg del bienni 2018-2019.
La reducció de l’oferta estressa el mercat, la demanda mantinguda suposa que més persones llogateres optin pels mateixos departaments, reduint-ne així les opcions de les rendes més baixes. Agreujat perquè el límit de preu suposa que candidats que podrien optar a preus més superiors desplacin a persones amb rendes que estan per sota.L’aplicació del límit de rendes de lloguer perjudica als llogaters amb menys nivell de renda i beneficia als que tenen rendes més altes que lloguen per sota del que podrien pagar.
- L’aplicació de la limitació del preu a la renda de l’anterior contracte, suposa que en molts casos el propietari decideixi sortir del mercat del Quan més baix és el preu del lloguer, menys rendible és tornar a oferir l’habitatge. En conseqüència, la majoria dels pisos que es retiren del mercat són de preus més assequibles, que podrien ser oferta si no se’ls apliqués el límit del contracte anterior. Malgrat que, el nou lloguer si no tingués aquesta limitació podria ser inclús inferior al de l’índex de referència.
La llei 11/2020 està fent que l’oferta de preus més assequibles desaparegui. A mig termini només tindrem oferta privada de lloguer per rendes més altes i la inversió pública projectada serà insuficient per atendre la demanda.
- En un moment en el què les Administracions Públiques fan esforços per promoure la millora de la qualitat dels edificis i l’eficiència energètica dels edificis, la rehabilitació en els habitatges de lloguer ha caigut en un 42,6% donat que la inversió no té retorn i no és possible amortitzar-la. Les dades per 2021 d’edificació a Catalunya analitzades
per al Col·legi d’Arquitectes de Catalunya reflecteixen que el numero de visats d’obra van baixar un 5,7% respecte del 2020, que va ser l’any del confinament obligatori, la quantitat d’obres és un 15% inferior als del 2019.El 70% del un parc residencial a Catalunya té més de 40 anys. En la mesura que es donin venciments de contractes de més llarga durada, s’incrementarà la pèrdua de valor del parc d’habitatges de lloguer, com ja tenim experiència de l’aplicació de la regulació del Text Refós de la LAU 1964, tot i que aquesta normativa permetia una petita repercussió del 12 % anual del cost de les obres de conservació entre tots els llogaters. En un règim de contenció de rendes i d’ampliació de la durada dels contractes, l’esforç de la propietat per fer obres de rehabilitació, habitabilitat, accessibilitat, eficiència energètica, seguretat, etc. durant la vigència dels contractes, hauria de contemplar la possibilitat d’una revisió de les rendes.L’aplicació de la Llei 11/2020 és contraria a la cultura del país sobre rehabilitació i millora dels edificis.
A llarg termini, els costos per revertir aquesta situació i rehabilitar el parc d’habitatges de lloguer seran extraordinaris i en els casos de propietaris particular inassolibles.
- És molt significativa la incidència econòmica i social de la aplicació de la Llei 11/2020 en el parc d’habitatge residencial, alhora que; per les persones que hi viuen. La projecció evolutiva de les dades mantingudes a cinc anys presenten una reducció de la oferta del lloguer de renda més assequible, manca de conservació que suposarà
una oferta d’immobles disponibles de menys qualitat i per tant, pèrdua de qualitat de vida per a les persones llogateres.El lloguer de preus més baixos, limitat al preu de contracte anterior, no és econòmicament rendible, en conseqüència no serà possible efectuar rehabilitació dels immobles i desapareixeran del mercat. Tanmateix, s’incrementarà el diferencial de qualitat entre habitatges de preus superiors amb millor conservació i inferiors, implicant-ne un augment de la desigualtat social.La reducció de la rendibilitat a nivells mínims suposarà que només sigui productiu el lloguer per volum, el que tindrà l’efecte de gran concentració de propietat en societats mercantils exteriors que desplaçaran als petits tenidors d’aquí, que són els inversors tradicionals del país.
Per mirar de revertir aquests efectes les Administracions Públiques hauran de fer grans esforços i destinar molts recursos econòmics.
- L’índex de preus de lloguer és una eina ben dissenyada i d’utilitat per a les persones que intervenen al mercat a Catalunya, la qual ha quedat completament desvirtuada arrel de l’aplicació de la Llei donat que no era aquest el seu objectiu.
S’han de contemplar variables com ara l’estat de conservació de l’immoble, s’han de fer efectius els paràmetres superior i inferior de l’índex, s’han de tenir en compte els metres de terrasses.L’aplicació d’una reducció del 5% generalitzada sobre el preu de l’índex és una mesura contrària al seu disseny i a l’esperit que es busca amb la normalització del seu ús entre arrendadors, arrendataris i administradors de finques.
- La incertesa jurídica que ha generat la llei, ha paralitzat projectes d’inversió privada en residencial. Ha reduït molt greument l’atractiu i el prestigi de l’oferta de lloguer, minvant el seu mercat, sobretot el més assequible, és un dels incentius a la inversió per promocions importants destinades al lloguer que es desvien a altres territoris, com estem comprovant diàriament. Per contra, no té present a l’arrendador més habitual en el nostre país, petit propietari, persona física o jurídica familiar, que el que pretén és a canvi d’una rendibilitat moderada i raonable, tenint en compte els elevats costos impositius que graven a la propietat immobiliària i els del seu manteniment cada vegada més exigent, mantenir una estabilitat i seguretat jurídica en la relació arrendatícia en la què totes dues parts compleixin amb les seves obligacions.
En resum, creiem que l’aplicació de la Llei 11/2020 en relació a les mesures de contenció de rendes perjudica greument tant a les persones propietàries com a les llogateres. Particularment damnosa pels llogaters amb un nivell de renda més baix i pels petits propietaris particulars, perquè distorsiona l’oferta i les opcions de lloguer. Desvirtua l’aplicació de l’índex de preus de lloguer de Catalunya, ha acabat amb la rehabilitació dels habitatges de lloguer el que està suposant la degradació dels immobles i la pèrdua de valor del parc d’edificis del país. És causa d’inseguretat jurídica i d’incertesa futura per les dues parts que intervenen en el lloguer, i prescindeix de la realitat del perfil majoritari de l’arrendador a Catalunya, la qual cosa per altre banda no sorprèn tenint en compte que aqueta regulació va ser promoguda i aprovada d’esquenes als professionals i a l’altre part del sector immobiliari, que sens dubte hagués estat més partidari de polítiques actives de foment i d’incentivació del lloguer, molt més efectives que les merament regressives i sancionadores, com es va posar de manifest al projecte consensuat per la Càtedra de l’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili promogut en el seu dia per l’AHC.
Finalment, cal afegir que el Proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda en tramitació en el Congreso de los Diputados, no dona el recolzament que es pretenia a la Llei 11/2020, segurament conscient dels efectes que han tingut en altres països l’aplicació de limitacions de renda inclús menys exigents que el vigent, per resultar completament contraris als objectius que es cercaven i els costos en molts àmbits que suposa, els quals mantenir-los en el temps, com es pretén, seran inassumibles.
D’altra banda, segueix el nostre contingut al Bloc, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
Font: Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida.
