El lloguer amb opció de compra és una fórmula que permet viure de lloguer en un habitatge i, passat un termini pactat, comprar-lo si finalment interessa.
Dit així sembla senzill, però convé no confondre’s: no és un arrendament normal amb una promesa de venda. És un contracte que combina dues parts. D’una banda, el contracte de lloguer. De l’altra, l’opció de compra, que dona a l’inquilí el dret a comprar l’habitatge en unes condicions ja acordades.
A Solfinc, immobiliària a Barcelona, creiem que pot ser una opció interessant per a propietaris i inquilins, però només si es redacta bé des del principi. Especialment a Catalunya, on cal tenir en compte la normativa del lloguer, les zones tensionades, la fiança a l’INCASÒL i les regles pròpies de l’opció de compra.
Consulta com podem ajudar-te a trobar la millor opció per a tu
A Solfinc t’ajudem a prendre decisions immobiliàries amb més claredat, acompanyament i coneixement del mercat a Barcelona.
Què és un lloguer amb opció de compra
Un contracte d’arrendament amb opció de compra permet que l’inquilí visqui en un habitatge pagant una renda mensual i tingui la possibilitat de comprar-lo durant un termini concret.
La clau és aquesta: l’inquilí pot comprar, però no hi està obligat. El propietari, en canvi, es compromet a respectar aquesta opció durant el temps pactat.
Per això és tan important deixar-ho tot clar per escrit. Quin serà el preu de venda? Durant quant de temps es podrà comprar? Es paga una prima inicial? Les rendes del lloguer es descompten del preu final?
Si aquestes preguntes no queden ben resoltes, poden aparèixer problemes.
Com funciona el lloguer amb opció de compra
El funcionament habitual és bastant fàcil d’entendre.
Primer, se signa el contracte d’arrendament. L’inquilí entra a viure a l’habitatge i paga una renda mensual.
Després, en el mateix contracte o en un document separat, es pacta l’opció de compra. Allà es fixa el preu de venda, el termini per comprar i les condicions econòmiques.
Durant el lloguer, l’inquilí pot anar valorant si realment vol comprar aquest habitatge. I quan arriba el moment pactat, decideix si exerceix o no l’opció.
Si compra, es formalitza la compravenda. Si no compra, perd el dret de compra i, si s’havia pactat una prima d’opció de compra, l’habitual és que també perdi aquesta quantitat.
La prima d’opció de compra
La prima d’opció de compra és una quantitat que l’inquilí paga al propietari per reservar-se el dret a comprar l’habitatge.
No sempre existeix, però és bastant habitual.
Per al propietari, funciona com una garantia que l’inquilí té un interès real. Per a l’inquilí, serveix per bloquejar l’operació durant un temps.
Ara bé, cal anar amb compte. La prima no es descompta automàticament del preu final. Només es descompta si el contracte ho diu de manera clara.
Per exemple, no és el mateix dir “s’entrega una prima de 10.000 euros” que dir “la prima de 10.000 euros es descomptarà íntegrament del preu de compravenda si l’inquilí exerceix l’opció dins del termini pactat”.
La diferència sembla petita, però pot tenir un impacte enorme.
Es descompten les rendes del lloguer del preu de compra?
Depèn del que es pacti.
En una renda amb opció de compra, les rendes mensuals poden descomptar-se totalment o parcialment del preu final, però no passa per defecte.
Es pot acordar que es descompti el 100% de les rendes, el 50%, una quantitat fixa mensual o cap quantitat.
Per això convé evitar frases ambigües com “les rendes es tindran en compte”. Molt millor indicar una fórmula concreta: quin percentatge es descompta, durant quant de temps i sota quines condicions.
Lloguer amb opció de compra a Barcelona i zones tensionades
A Catalunya, i especialment a Barcelona, hi ha un punt molt important: les zones de mercat residencial tensionat.
Barcelona forma part dels municipis on s’aplica la limitació del preu del lloguer. Això significa que, si l’habitatge es destina a residència habitual, la renda ha de respectar els límits vigents.
L’existència d’una futura opció de compra no permet fixar una renda més alta sense justificació. Mentre hi ha arrendament, cal complir la normativa corresponent.
Aquesta és una de les qüestions que més convé revisar abans de signar. En la nostra opinió, no s’hauria de plantejar un lloguer amb opció de compra a Barcelona sense comprovar abans si la renda és correcta, si hi va haver un contracte anterior i si el propietari té la condició de gran tenidor.
Fiança i INCASÒL a Catalunya
A Catalunya, la fiança del lloguer s’ha de dipositar a l’INCASÒL.
Si es tracta d’un habitatge habitual, la fiança legal és d’una mensualitat de renda. El propietari ha de dipositar-la en el termini corresponent des de la signatura del contracte.
Això també aplica encara que existeixi una opció de compra. Mentre l’inquilí viu d’arrendament, el contracte té obligacions pròpies del lloguer.
Què ha d’incloure el contracte
Un bon contracte de lloguer amb opció de compra hauria de deixar clars aquests punts:
Dades de l’habitatge
Durada del lloguer
Renda mensual
Fiança
Preu de compravenda
Termini per exercir l’opció
Prima inicial, si existeix
Si la prima es descompta o no
Quina part de les rendes es descomptarà
Forma de comunicar que es vol comprar
Què passa si l’inquilí no compra
Què passa si el propietari incompleix
Com més clar quedi el contracte, menys marge hi haurà per a malentesos.
Exemple de lloguer amb opció de compra
Imaginem un habitatge a Barcelona amb un preu de venda pactat de 350.000 euros.
L’inquilí signa un arrendament amb opció de compra durant tres anys. Paga una renda mensual de 1.200 euros i una prima inicial de 12.000 euros.
En el contracte es pacta que, si compra, es descomptarà la prima completa i el 50% de les rendes pagades.
Durant tres anys haurà pagat 43.200 euros d’arrendament. El 50% serien 21.600 euros.
El càlcul seria:
- Preu pactat: 350.000 euros
- Prima descomptable: 12.000 euros
- Rendes descomptables: 21.600 euros
- Preu pendent: 316.400 euros
Aquest exemple serveix per entendre la mecànica. En una operació real caldria revisar la normativa de lloguer, el finançament, els impostos, l’estat registral i la situació de la comunitat.
Avantatges per a l’inquilí
El principal avantatge del lloguer amb opció de compra és que permet viure a l’habitatge abans de comprar-lo.
I això és important. No és el mateix visitar un pis durant vint minuts que viure-hi diversos mesos. Es pot comprovar la llum, el soroll, la finca, els veïns, el barri i les despeses reals.
També pot ser útil per guanyar temps, estalviar més o preparar millor la hipoteca.
Avantatges per al propietari
Per al propietari, aquesta fórmula permet obtenir ingressos mensuals mentre es deixa encaminada una possible venda.
També pot aportar més seguretat si es pacta una prima inicial i si l’inquilí té una intenció real de comprar.
En la nostra opinió, pot ser una bona opció per a propietaris que volen vendre, però no tenen pressa per tancar l’operació de manera immediata.
Riscos del lloguer amb opció de compra
El principal risc per a l’inquilí és perdre la prima si finalment no compra.
Això pot passar si no aconsegueix finançament, si canvia la seva situació personal o si el banc taxa l’habitatge per sota del preu pactat.
Per al propietari, el risc és quedar vinculat a un preu durant un termini determinat. Si el mercat puja, pot ser que no pugui vendre a una altra persona per una quantitat superior mentre l’opció continuï vigent.
Per això el contracte ha d’estar molt ben plantejat des de l’inici.
Quan pot tenir sentit un lloguer amb opció de compra
L’arrendament amb opció de compra a Catalunya pot tenir sentit quan l’inquilí vol comprar, però necessita temps, i el propietari vol vendre, però accepta esperar.
També pot funcionar bé si el preu està clar, la renda compleix la normativa, la prima és raonable i la comunitat està revisada.
No sol ser recomanable quan s’utilitza per intentar esquivar límits de la renda, quan el preu no queda definit o quan l’inquilí no té una possibilitat realista de comprar.
Lloguer amb opció de compra a Barcelona: assessorament de Solfinc
El lloguer amb opció de compra pot ser una bona alternativa, però a Catalunya exigeix revisar bé l’operació abans de signar.
Cal comprovar la renda, la prima, el preu de venda, la fiança, els impostos, el termini de compra i la situació de la comunitat de propietaris.
Solfinc acompanya propietaris i compradors a Barcelona en operacions de lloguer, venda i gestió immobiliària, amb una visió especialment útil en habitatges dins de comunitats de propietaris.
En aquest tipus de contractes, revisar bé abans de signar pot evitar molts problemes després.
