Quan es ven un habitatge dins d'una comunitat de propietaris, hi ha un dubte que apareix una vegada i una altra: si la derrama es va aprovar abans de la compravenda, però el pagament venç després, qui l'ha d'assumir?
És una d'aquelles qüestions que semblen senzilles fins que toca signar. I aquí comencen els dubtes. El venedor pot pensar que ja no li correspon perquè el pis ja no és seu. El comprador pot entendre que, si la derrama es va aprovar abans, no li hauria de tocar pagar-la a ell. Aleshores, quin criteri s'aplica realment?
Facilita la gestió de la teva comunitat amb el suport d’experts
Menys problemes, més organització i decisions ben gestionades.
Què són les derrames en una comunitat de propietaris
Les derrames comunitàries són quotes extraordinàries que aprova la comunitat per fer front a una despesa concreta. Solen aparèixer quan cal emprendre una obra, una reparació important o una actuació que no es pot cobrir amb el pressupost ordinari.
Fins aquí, tot força clar. El problema sol arribar quan entre l'aprovació d'aquesta derrama i el seu cobrament hi ha una transmissió de l'immoble. És just en aquest punt on convé distingir entre el moment en què la comunitat acorda la despesa i el moment en què neix l'obligació efectiva de pagar-la.
Qui paga una derrama si s’aprova abans de la venda del pis
La clau no és qui era propietari quan es va aprovar la derrama, sinó qui ho és quan aquest deute passa a ser líquid, vençut i exigible.
Dit d'una manera molt més senzilla: no n'hi ha prou amb mirar la data de la junta en què es va aprovar l'acord. El que és realment important és quan es pot reclamar aquest pagament. I si en aquell moment l'immoble ja s'ha venut, serà el nou titular qui respongui davant de la comunitat.
Aquest punt sol sorprendre força, perquè moltes persones donen per fet que pagar la derrama correspon automàticament al propietari que era a l'habitatge quan es va aprovar. Però no sempre funciona així.
Quan és exigible una derrama comunitària
Aquí hi ha el matís que marca la diferència.
Una derrama no es converteix automàticament en un deute exigible el mateix dia que s'aprova. Perquè aquesta obligació de pagament existeixi de manera efectiva, la despesa ha d'estar quantificada i s'ha d'haver produït el venciment corresponent.
Això vol dir que entre l'aprovació i l'exigibilitat pot passar un temps. I si durant aquest interval el pis canvia de titular, també canvia la persona a qui la comunitat pot reclamar el pagament.
Què passa si el venedor i el comprador pacten una altra cosa sobre la derrama
Aquí convé fer un aclariment important. Comprador i venedor poden pactar entre ells qui assumirà el cost d'una derrama pendent. De fet, en moltes compravendes es fa.
Ara bé, aquest acord té efectes entre les parts, no davant de la comunitat. És a dir, encara que a l'escriptura o al contracte privat es pacti que el venedor abonarà una derrama futura, la comunitat podrà reclamar-la al propietari que ho sigui en el moment del venciment, si és a ell a qui correspon segons les regles aplicables.
Després ja entraria en joc la relació interna entre comprador i venedor. Però de cara a la comunitat, el que és rellevant és qui és el titular quan el deute es pot exigir.
Exemple realista sobre qui paga la derrama en vendre un habitatge
Pensem en un cas molt habitual.
Una comunitat aprova a l'abril una derrama extraordinària per reparar la façana. Un propietari ven el seu pis al juny. El primer rebut d'aquesta derrama venç al setembre.
Qui paga aquest import? Si al setembre el pis ja pertany al comprador, serà ell qui hagi de respondre davant de la comunitat. Una altra cosa diferent és que, al contracte de compravenda, s'hagués pactat que aquest cost l'havia d'assumir el venedor. En aquest cas, el comprador podria reclamar-li després aquesta quantitat, però la comunitat no s'ha d'adaptar a aquest acord privat.
Quina importància té el certificat de deutes en una compravenda
En aquest tipus d'operacions, revisar bé la situació econòmica de l'immoble dins de la comunitat és fonamental. No només cal comprovar si hi ha deutes pendents, sinó també si hi ha derrames aprovades el venciment de les quals arribarà més endavant.
Aquest punt de vegades es passa per alt, sobretot quan l'operació va ràpida o quan les parts se centren només en el preu, la hipoteca o la data de signatura. Però una derrama ja aprovada pot acabar generant un conflicte força incòmode si no se n'ha parlat abans amb claredat.
En opinió de Solfinc, aquí és on es nota de debò la importància d'una bona revisió documental abans de tancar una compravenda. No per fer el procés més complex, sinó just pel contrari: per evitar sorpreses després.
Com evitar problemes amb les derrames en comprar o vendre un pis
Si es volen evitar discussions després de la signatura, el més prudent és deixar ben lligats diversos punts abans de tancar l'operació:
Revisar si hi ha derrames aprovades a la comunitat
No n'hi ha prou amb preguntar si hi ha deutes. També convé comprovar si hi ha quotes extraordinàries ja acordades, encara que encara no hagin vençut.
Confirmar quan serà exigible el pagament
Aquest detall canvia completament l'escenari. La data de l'acord no sempre coincideix amb la data en què neix l'obligació de pagament.
Pactar per escrit qui assumirà aquest cost
Encara que aquest pacte no vinculi la comunitat, sí que evita conflictes entre comprador i venedor.
Analitzar cada cas abans de signar
No totes les derrames funcionen igual. A vegades hi ha pagaments fraccionats, terminis diferents o situacions que requereixen revisar amb calma la documentació de la comunitat.
Derrames i compravenda: què convé tenir clar
Quan es ven un habitatge en règim de propietat horitzontal, el criteri decisiu no és només quan es va aprovar la derrama, sinó quan aquest deute es pot reclamar de manera efectiva.
Per això, si hi ha una derrama comunitària aprovada abans de la venda, però el seu venciment arriba després, el més habitual és que la comunitat exigeixi el pagament a qui sigui propietari en aquell moment. I si comprador i venedor volen repartir aquest cost d'una altra manera, el més assenyat és pactar-ho expressament i deixar-ho ben reflectit.
És una qüestió molt concreta, sí, però a la pràctica té força importància. Perquè quan no s'aclareix abans, acaba apareixent just quan ningú vol problemes: després de signar.
