Si es mira només la xifra de rendibilitat, la resposta ràpida seria aquesta: el 2025, Castella-la Manxa, Catalunya, Castella i Lleó, Aragó i Extremadura apareixen entre les comunitats més rendibles per comprar un pis per llogar a Espanya. Segons Fotocasa, la rendibilitat mitjana nacional va tancar el 2025 en el 5,9%, amb Castella-la Manxa al capdavant amb un 7,8% i Catalunya en segona posició amb un 7,4%.
Ara bé, des de la immobiliària de Solfinc a Barcelona, aquesta dada s'ha de llegir com un punt de partida, no com una resposta definitiva. La pregunta important no és només “on dona més rendibilitat”. La pregunta de veritat és: on té sentit comprar un habitatge per llogar sense assumir un risc innecessari?
Perquè una cosa és que una ciutat doni un percentatge alt sobre el paper i una altra de molt diferent és trobar un bon pis, comprar-lo a un preu raonable, llogar-lo ràpid, cobrar bé i mantenir-lo amb pocs problemes.
Protegeix el teu lloguer amb una gestió professional i propera
T'ajudem a prendre decisions amb més claredat, acompanyament i coneixement real del mercat.
On és més rendible comprar habitatge per llogar a Espanya
Les últimes dades publicades situen la rendibilitat de l'habitatge a Espanya en el 5,9% anual el 2025. Aquesta xifra baixa respecte al 2024, quan estava en el 6,7%, principalment perquè el preu de compra ha pujat amb força. És a dir: els lloguers també han pujat, sí, però comprar s'ha encarit tant que el marge s'estreny.
Per comunitats autònomes, les zones que igualen o superen la mitjana nacional són:
- Castella-la Manxa: 7,8%
- Catalunya: 7,4%
- Castella i Lleó: 6,9%
- Aragó: 6,9%
- Extremadura: 6,8%
- Navarra: 6,7%
- La Rioja: 6,6%
- Astúries: 6,3%
- Comunitat Valenciana: 6,3%
- Regió de Múrcia: 6,2%
Per sota de la mitjana queden el País Basc, Cantàbria, Galícia, Canàries, Andalusia, Madrid i Balears.
Vol dir això que cal comprar automàticament a Castella-la Manxa? No necessàriament. La rendibilitat bruta és una fotografia inicial, no una decisió d'inversió completa.
Per què les zones més rendibles no sempre són les més evidents
Aquí passa una cosa curiosa. Moltes persones pensen que les millors zones per invertir són Madrid, Barcelona, Màlaga, Balears o les àrees més cares de la costa. Són mercats forts, amb molta demanda i preus alts, però això no sempre es tradueix en una major rendibilitat.
De fet, sol passar el contrari: com més car és comprar, més difícil és aconseguir una rendibilitat alta amb el lloguer.
Per això apareixen zones intermèdies, ciutats perifèriques o barris menys cotitzats amb millors percentatges. Aquí hi ha una de les claus del mercat actual: la rendibilitat immobiliària s'està desplaçant cap a municipis amb preus de compra més continguts i demanda de lloguer estable.
Fotocasa també ho apunta en les seves dades per barris: les rendibilitats més altes es concentren en zones on el preu d'adquisició encara permet marge.
Ciutats més rendibles per comprar un pis i llogar-lo
Si baixem del mapa autonòmic al municipal, el rànquing canvia molt. Segons les dades publicades, les 10 ciutats més rendibles d'Espanya el 2025 van ser:
- Sueca: 10,4%
- Santa Coloma de Gramenet: 9,9%
- El Ejido: 9,3%
- Badalona: 9,1%
- Terrassa: 9,1%
- Elda: 9,1%
- L’Hospitalet de Llobregat: 8,5%
- Mataró: 8,4%
- Parla: 8,3%
- Zamora capital: 8,3%
Aquesta dada és especialment interessant per a propietaris i inversors a Barcelona, perquè diverses ciutats de l'àrea metropolitana apareixen en posicions molt altes: Santa Coloma de Gramenet, Badalona, Terrassa, L’Hospitalet de Llobregat i Mataró.
No és casualitat. Són municipis amb molta pressió de lloguer, bona connexió amb Barcelona i preus de compra més baixos que als barris més cars de la capital.
Catalunya: una de les zones més rendibles per invertir en habitatge
Catalunya apareix com la segona comunitat autònoma amb més rendibilitat el 2025, amb un 7,4%.
Però el més interessant no és només en la mitjana catalana. És en el detall.
A Barcelona ciutat, Fotocasa assenyala que el districte més rendible és Nou Barris, amb un 7,6%, seguit de Sant Andreu amb un 6,3%, Horta-Guinardó amb un 6,0% i Sants-Montjuïc amb un 5,9%. En canvi, l' Eixample se situa en el 4,3%, Les Corts en el 4,0% i Sarrià-Sant Gervasi en el 3,7%.
Aquest contrast explica molt bé com funciona la inversió immobiliària. L'Eixample pot ser una zona molt sòlida, amb bona demanda i un actiu patrimonial atractiu, però no sempre serà la zona amb major rendibilitat bruta. En canvi, districtes amb preus de compra més ajustats poden oferir un rendiment més alt.
Exemple real: Barcelona no es comporta igual barri a barri
Pensem en Barcelona. No és el mateix comprar a La Verneda i la Pau, on se situa la rendibilitat en el 7,5%, que fer-ho a la Dreta de l’Eixample, on la rendibilitat baixa al 3,5%. Els dos mercats són dins de la mateixa ciutat, però funcionen de manera molt diferent.
Vol dir això que una inversió a la Dreta de l’Eixample és dolenta? No. Pot tenir més recorregut patrimonial, més estabilitat de perfil d'inquilí o millor liquiditat en una futura venda. Però si l'objectiu principal és obtenir rendibilitat per lloguer, el número d'entrada és menys atractiu.
A Solfinc, en analitzar un habitatge per llogar, no convé quedar-se només amb el barri “bonic” o amb el lloguer mensual que es podria demanar. Cal mirar el conjunt: preu de compra, estat del pis, comunitat, quotes extraordinàries, IBI, despeses de manteniment, normativa aplicable i tipus d'inquilí al qual es pot accedir.
Quines capitals ofereixen més rendibilitat
Idealista també va publicar dades de tancament de 2025, tot i que amb una metodologia pròpia. Segons el seu estudi, la rendibilitat bruta de l'habitatge es va situar en el 6,7% en el quart trimestre de 2025, davant del 7,2% de l'any anterior.
Entre capitals, les més rendibles van ser:
- Lleida: 7,5%
- Múrcia: 7,4%
- Zamora: 7,2%
- Huelva, Ceuta, Jaén i Castelló de la Plana: 7%
Barcelona, segons aquestes dades, arriba a una rendibilitat del 5,6%, mentre que la rendibilitat del lloguer a Madrid se situa en el 4,7%.
És important fixar-se en una cosa: les fonts no sempre donen la mateixa xifra. No perquè una estigui “malament”, sinó perquè poden fer servir mostres, dates i criteris diferents. Per això, el prudent és utilitzar aquestes dades com a orientació i no com a única base per comprar.
Zones amb molta demanda de lloguer: l’altra dada que importa
La rendibilitat bruta serveix per començar, però la demanda de lloguer és igual d'important. Un pis molt rendible sobre el paper perd atractiu si triga mesos a llogar-se o si és en una zona amb poca rotació solvent.
En el primer trimestre de 2026, es va detectar que la major demanda relativa de lloguer es concentrava en municipis pròxims a Barcelona i Madrid. Entre els més buscats hi havia Terrassa, Leganés, L’Hospitalet de Llobregat, Getafe, Alcorcón i Badalona.
Aquesta dada encaixa amb el mapa de rendibilitat: molts inquilins busquen zones ben connectades, una mica més assequibles que les grans capitals i amb serveis suficients per viure tot l'any.
Com calcular si un habitatge per llogar és rendible
La fórmula bàsica de rendibilitat bruta del lloguer és senzilla:
Rendibilitat bruta = lloguer anual / preu de compra x 100
Per exemple, si un habitatge costa 200.000 euros i es lloga per 1.000 euros al mes, genera 12.000 euros a l'any. La rendibilitat bruta seria del 6%.
Però aquesta xifra encara és incompleta. Per saber si una inversió té sentit, cal passar de la rendibilitat bruta a una visió més realista.
Cal tenir en compte:
Impostos de compra
Despeses de notaria, registre i gestoria
Reformes necessàries
Despeses de comunitat
IBI
Assegurança de la llar
Manteniment
Possibles períodes sense inquilí
Cost de finançament si hi ha hipoteca
Fiscalitat del lloguer
Aquí és on moltes operacions canvien de cara. Un pis que semblava molt rendible pot deixar de ser-ho després d'una reforma cara, una comunitat amb quotes extraordinàries o una compra massa ajustada al preu de mercat.
Aleshores, on és més rendible comprar un pis per llogar?
Si es busca només la major rendibilitat per lloguer, les dades actuals apunten cap a:
- Comunitats com Castella-la Manxa, Catalunya, Castella i Lleó, Aragó i Extremadura.
- Ciutats intermèdies amb preus de compra continguts.
- Municipis perifèrics de grans àrees metropolitanes.
- Barris amb demanda real i preus d'adquisició més moderats.
- Zones ben connectades per transport públic i amb serveis consolidats.
La inversió més sensata no sempre és en el percentatge més alt del rànquing. És en l'equilibri entre rendibilitat, liquiditat, demanda, estat de l'immoble i facilitat de gestió.
Comprar en una ciutat amb un 9% de rendibilitat pot semblar molt atractiu, però si el pis necessita una reforma complexa, la comunitat té problemes o el perfil de demanda és inestable, l'operació es pot complicar. En canvi, una rendibilitat una mica menor en una zona amb alta demanda i bona gestió pot ser més tranquil·la a llarg termini.
Comprar per llogar a Barcelona i àrea metropolitana
Per a qui inverteix a Barcelona, l'anàlisi ha de ser especialment fina. La ciutat té una demanda de lloguer molt forta, però també preus de compra elevats, regulació específica i diferències enormes entre barris.
L'àrea metropolitana guanya protagonisme perquè combina tres factors molt buscats:
- Preus de compra més baixos que a Barcelona ciutat.
- Bona connexió amb la capital.
- Alta demanda de lloguer residencial.
Per això, municipis com Santa Coloma de Gramenet, Badalona, Terrassa, L’Hospitalet de Llobregat o Mataró apareixen amb força en els rànquings de rendibilitat. No són mercats secundaris sense demanda; són zones on moltes persones busquen viure perquè Barcelona s'ha encarit molt.
Què ha de revisar un propietari abans de comprar per llogar
Abans de comprar un pis per llogar, convé revisar:
Preu real de compra
No n'hi ha prou amb mirar el preu anunciat. Cal comparar operacions similars, estat de l'immoble, finca, altura, ascensor, orientació i possibles reformes.
Estat de la comunitat
Un pis pot estar bé, però una finca amb problemes pot reduir la rendibilitat. Derrames, obres pendents, ascensor, façana o ITE són punts clau.
Demanda de lloguer a la zona
No tots els barris tenen el mateix tipus d'inquilí ni la mateixa velocitat de lloguer. La demanda s'ha d'analitzar amb dades i amb coneixement local.
Normativa i límits aplicables
En mercats com Catalunya, la normativa de lloguer té un pes important. Abans de comprar, cal saber quina renda es pot aplicar, quin contracte correspon i quines obligacions tindrà el propietari.
Gestió posterior del lloguer
Una inversió immobiliària no acaba el dia de la signatura. Seleccionar bé l'inquilí, preparar el contracte, gestionar incidències i controlar cobraments també forma part de la rendibilitat.
La millor zona per invertir depèn de l’objectiu
Si l'objectiu és màxima rendibilitat bruta, cal mirar municipis i barris on el preu de compra encara no s'hagi disparat. Si l'objectiu és seguretat patrimonial, poden interessar zones més consolidades, encara que donin menys percentatge anual. Si l'objectiu és una combinació de totes dues coses, les àrees metropolitanes ben connectades solen ser una opció molt interessant.
Creiem que el millor enfocament és no comprar “per rànquing”, sinó comprar amb números. Els rànquings ajuden a detectar oportunitats, però la decisió s'ha d'aterrar en un habitatge concret, una finca concreta i un lloguer realista.
En el cas de Barcelona i el seu entorn, Solfinc pot ajudar propietaris i inversors a valorar si un habitatge encaixa com a inversió per a lloguer, estudiar-ne el potencial, revisar els factors de gestió i prendre decisions amb una visió més completa del mercat.
