Més serveis Grup Solfinc

Canvi en la normativa sobre la llei de lloguers

En data 18 de desembre de 2018 ha estat publicat en al Boletín Oficial del Estado el Reial Decret Llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer.

El Reial Decret està en vigor des de l’endemà de la seva publicació i regirà en els contractes d’arrendament celebrats a partir del 19 de desembre de 2018. La llei no tindrà caràcter retroactiu.

T’expliquem aquí els principals punts:

Ampliació del termini de lloguer.

Una mesura que busca donar més seguretat als arrendataris, per tant el termini de lloguer mínim passa de 3 a 5 anys, o a 7 si l’arrendador és persona jurídica.

També el termini de la pròrroga tàctica, el temps pel qual un contracte s’amplia una vegada transcorregut el període de pròrroga obligatòria augmenta d’1 any a 3. Aquesta clàusula s’aplica sempre que llogater i arrendador no manifestin la seva voluntat de no renovar el contracte una vegada acabi.

Les fiances i avals es limiten a màxim 2 mesos.

No es podran exigir per part de l’arrendador fiances majors a 2 mesos, tret que sigui per a contractes de llarga durada.

També és important destacar que a partir d’ara les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l’arrendador, sempre que sigui una persona jurídica (Empresa).

Exempcions fiscals.

Es defineixen una sèrie d’exempcions fiscals, com per exemple,

  • Els contractes de lloguer d’habitatge per a ús estable i permanent queden exempts de pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.
  • A més, s’elimina l’obligació de repercutir l’Impost de Béns Immobles (IBI) a l’arrendatari en el lloguer social d’habitatge per part d’Administracions o institucions públiques.
  • També s’habilita als ajuntaments la possibilitat d’establir una bonificació de fins al 95% en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat, i s’estableixen les bases i garanties per a la definició del concepte d’immoble d’ús residencial desocupat amb caràcter permanent, per a l’aplicació per part dels ajuntaments del recàrrec a l’IBI establert l’any 2002.

Regulació dels pisos turístics.

S’aclareix que els lloguers turístics no es regiran pel que es disposa en la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i queden a l’empara de la norma específica en la matèria.

S’estableix que es necessita una majoria simple qualificada de 3 sobre 5 perquè els propietaris d’una comunitat limitin o condicionin l’existència de lloguer turístic en el seu edifici.

També aquesta mateixa majoria s’aplica per a establir quotes especials de despeses o increment en la participació de les despeses comunes, sempre que tals modificacions no suposin un increment superior del 20%. Aquests acords no tindran efectes retroactius.

Canvis en desnonaments.

S’estableixen uns tràmits i terminis que ofereixen major seguretat jurídica tant a llogaters com a propietaris. En concret, des del requeriment de pagament s’oferirà al demandat la possibilitat d’acudir als serveis socials que han d’efectuar un informe. Si el demandat es troba en situació de vulnerabilitat, rebut l’informe pels Jutjats, es paralitzarà el procediment durant un mes (o dos mesos si l’arrendador és persona jurídica) per a donar temps a buscar una solució per als desnonats.

 No es limiten els preus.

La norma no fixa cap limitació dels preus del lloguer. Aquest fet ha generat incomoditat en la formació d’Units Podem qui manifesten votar en contra del Reial decret en fase parlamentària si aquest fet no és esmenat pel Govern. Per la seva part aquest ha previst que la mesura sigui adoptada en el transcurs del 2019.

________________________________________________________________________________________

A continuació deixem els nostres comentaris sobre el canvi de normativa.

En el cas que l’arrendador sigui persona física: S’amplia de 3 a 5 anys el termini de pròrroga obligatòria a favor de l’arrendatari.

És un canvi necessari i que mai s’hauria d’haver modificat. També creiem que, amb aquesta modificació, tal com regulava la llei anterior, hauria de comptar amb la possibilitat que l’arrendador pogués obligar al llogater a estar un mínim d’un any en l’habitatge posat que molts propietaris quan un llogater marxa del pis fan petits arranjaments i li pinten cosa que no és amortitzable si al llogater està menys d’un any.

En el cas que l’arrendador sigui persona jurídica: S’amplia de 3 a 7 anys el termini de pròrroga obligatòria a favor de l’arrendatari.

Creiem que és un error aquesta modificació, confonen persona jurídica amb propietaris que tenen moltíssimes propietats i no és el cas de moltes societats, les quals tenen pocs immobles (s’hauria d’haver equiparat la pròrroga forçosa a la de les persones físiques). Creiem que en aquests casos farà que els preus siguin més alts doncs durant 7 anys només podrien incrementar l’IPC.

S’amplia d’1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria prevista a l’article 10 de la LAU.

Ens sembla adequada, que quedi prorrogat 3 anys més el contracte si ni llogaters ni propietari diuen notificar la seva voluntat de no continuar amb el contracte.

En el cas que l’arrendador sigui persona jurídica: Les despeses de gestió immobiliària seran a càrrec de l’arrendador, excepte en el cas dels serveis que hagin estat contractats a iniciativa directa de l’arrendatari.

A Catalunya no hi ha la cultura en la que  els honoraris del contracte de lloguer els pagui el propietari. Creiem que el just seria que abonés la meitat cada part tant si el propietari és persona jurídica com persona física.

Als contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l’arrendador és persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podrà excedir de 2 mensualitats de la renda, estigui a través de dipòsit o d’aval bancari.

Aquest punt sembla que pot beneficiar als llogaters, però en realitat no serà així, ja que en la nostra opinió es deixarà fora del mercat de lloguer a gent que pot fer front a una fiança de 6 mesos, però no pot demostrar solvència econòmica i no tenen qui els pugui avalar amb nòmines espanyoles, com per exemple els estrangers que vinguin a estudiar o que acaben d’obtenir un contracte de treball i que els pares no els poden avalar perquè no tenen nomines espanyoles.

Es torna a primers de llibertat de pacte en arrendaments d’habitatge de superfície superior a 300 m2 o de renda inicial superior a 5,4 vegades el salari mínim interprofessional.

S’introdueix un límit en l’actualització per IPC a contractes de renda reduïda, concepte nou definit en l’article 18.

S’introdueix un nou dret de retracte en favor de l’administració en determinats suposats de venda conjunta.

S’estableix l’exempció del pagament de l’ITP en els arrendaments d’habitatge permanent. Creiem que està bé que s’elimini aquest impost per a donar un respir als llogaters.

Per a tenir més informació sempre us recomanem contactar amb un professional i des de Grup Solfinc estarem encantats a poder resoldre els teus dubtes i donar-te tota la informació

Comparteix-ho :

Altres notícies que et poden interessar: