Avui dia, els contractes de lloguer inclouen moltes clàusules il·legals que vulneren els drets dels llogaters i que, amb la llei a la mà, són abusives i il·legals
El 20% de la població viu avui dia de lloguer. I cada dia, són milers les persones que busquen pis de lloguer. Un cop localitzat l’immoble que s’adapta al nostre pressupost, gust i necessitats, arriba el moment de signar el contracte d’arrendament. Un document al qual no tothom presta massa atenció, cosa que pot portar a signar clàusules que limiten els drets dels llogaters i que, en molts casos, són càusales il·legals .
En primer lloc, hem de saber que quan se signa un contracte de lloguer, el arrendador cedeix l’ús i gaudi d’un habitatge a un arrendatari o llogater per un temps determinat. A través del contracte esmentat, aquest últim es veu obligat a pagar una renda que les dues parts fixen lliurement ia tornar la finca tal com la va rebre.
I és precisament en aquest punt on alguns arrendadors, ja sigui per desconeixement o amb la clara intenció d’aprofitar-se dels seus llogaters, han començat a incloure clàusules que són totalment il·legals i que cap arrendatari hauria d’acceptar. No només perquè són abusives en si mateixes, sinó perquè van en contra de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).
Clàusules il·legals
1.- Exigir a l’inquilí un any de permanència a l’habitatge.
O, el que és el mateix, impedir a l’inquilí desistir del contracte d’arrendament transcorreguts sis mesos. La reforma de la LAU estableix des de la seva entrada en vigor l’any 2013, que el arrendatari té dret a donar per acabat el contracte una vegada transcorreguts els sis primers mesos a la signatura del document. La penalització per aquest cessament s’estableix a la mateixa llei. Però perquè la penalització operi, s’ha de recollir expressament i per escrit en el contracte, ja que si no es fa així, l’arrendador no tindrà dret a cap indemnització.
2.- Impedir a l’inquilí prorrogar el contracte de lloguer.
La LAU assenyala que
“la durada de l’arrendament serà pactada lliurement per les parts. Si aquesta fos inferior a tres anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de tres anys, llevat que l’arrendatari manifesti l’arrendador, amb 30 dies d’antelació com a mínim a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo”.
És a dir, la pròrroga és obligatòria per a l’arrendador (propietari) i voluntària per a l’arrendatari (inquilí). Només hi ha una excepció a aquesta pròrroga obligatòria si, un cop transcorregut el primer any, el propietari comunica al seu llogater que necessita l’habitatge.
Això sí, tal com aclareix Ignacio de Azúa, l’arrendador “haurà de destinar l’immoble a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. Si no fos així, no tindria dret a resoldre el contracte”.
El teu propietari no pot exigir-te romandre almenys un any de lloguer ni impedir-te prorrogar el contracte
3.- Clàusula que permet a l’arrendador accedir a l’habitatge llogat quan ho desitgi.
Segons Legàlites, això és totalment il·legal. La Constitució espanyola reconeix la inviolabilitat del domicili a l’article 18 i exposa que només es podrà accedir a un habitatge en cas de tenir el consentiment del titular del contracte o amb una ordre judicial. Concretament, larticle 18.2 de la Constitució espanyola assenyala:
“El domicili és inviolable. Cap entrada o registre no es podrà fer sense consentiment del titular o resolució judicial, excepte en cas de delicte flagrant”.
4.- No tornar la fiança.
La fiança és el dipòsit que es lliura a l’arrendador a la signatura del contracte d’arrendament i la finalitat del qual és garantir el compliment, per part de l’arrendatari, de les obligacions contretes al contracte. Es tracta d’una obligació que està prevista a l’article 36 de la Llei 29/194 de 24 de novembre d’arrendaments urbans.
“L’arrendador o propietari de l’habitatge ha de reintegrar l’import de la fiança si no hi ha obligacions pendents a cobrir amb aquesta, en el mateix moment de finalització de l’arrendament, no podent retenir-la sense causa que ho justifiqui”.
Els experts recomanen que quan finalitzi l’arrendament, les parts, l’arrendador i l’arrendatari, facin una posada en comú en l’habitatge per a la seva revisió, i se signi un document si el primer està satisfet, en què donant per finalitzat el contracte, l’habitatge es torna en bon estat ia plena satisfacció de l’arrendador. Si es troben danys a l’habitatge que mereixin la seva reparació, serà convenient que siguin perfectament ressenyats i enumerats en el document que se signi i que quedi pendent de la valoració dels mateixos.
5.- Obligar l’inquilí a responsabilitzar-se i fer-se càrrec de totes les reparacions a l’habitatge.
Des de Lloguer Segur recorden que la LAU especifica quant a les reparacions a l’habitatge arrendat que l’inquilí s’ha de fer càrrec de les avaries causades per un mal ús i del manteniment habitual de l’habitatge, mentre que el propietari s’ha de responsabilitzar dels arranjaments necessaris perquè l’habitatge es mantingui en bones condicions i que siguin causats pel pas del temps i l’ús habitual.
“Per tant, en cap cas no es pot especificar en una clàusula que ha de ser l’inquilí qui s’hagi d’encarregar de tots els arranjaments de desperfectes o avaries”
Apunten des de Lloguer Segur.
6.- Treure a l’inquilí el dret de tempteig i retracte sense haver renunciat a l’adquisició preferent.
Si el propietari no indica al contracte que l’inquilí renuncia al seu dret d’adquisició preferent en una clàusula específica, arribat el dia en què decideix vendre l’immoble, no pot fer-ho sense notificar-ho a l’inquilí i donar-li la possibilitat de convertir-se al comprador.
7.- Exigir el pagament anticipat de més d’una mensualitat de renda.
“De conformitat amb allò estipulat a l’article 17.2 de la LAU, en cap cas l’arrendador no podrà exigir el pagament anticipat de més d’una mensualitat de renda”
Senyala Ignacio de Azúa.
8.- Actualització anual de la fiança.
Tal com explica aquest advocat:
“Només es pot fer una vegada transcorreguts tres anys de vigència del contracte”.
Durant els tres primers anys de durada, la fiança no estarà subjecta a actualització. “No obstant, cada vegada que l’arrendament es prorrogui, l’arrendador podrà exigir l’increment de la renda, o l’arrendatari la disminució, fins a igualar-se a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons escaigui, al temps de la pròrroga”.
9.- Revisió semestral de la renda.
“Només es pot fer de manera anual. La renda només podrà ser revisada per l’arrendador o l’arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte en els termes pactats per les parts. Cal tenir en compte que , si no hi ha pacte exprés, no s’aplicarà la revisió de rendes als contractes”
Puntualitza De Azúa.
Clàusules legals
Davant de totes aquestes clàusules, n’hi ha d’altres que també són freqüents i legals i que, de fet, és recomanable incloure-les en qualsevol contracte de llogar.
1.- Penalització per incompliment del contracte transcorreguts sis mesos.
Recull la LAU que l’inquilí pot desistir del contracte d’arrendament una vegada hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que ho comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de 30 dies.
I recull la llei, també, que
”Les parts podran pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l’arrendatari hagi d’indemnitzar l’arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que reste per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donaran lloc a la part proporcional de la indemnització”.
No obstant, la LAU no contempla què passa si el inquilí decideix deixar l’habitatge abans de complir els sis primers mesos. De nou, aquesta situació també es pot preveure en el contracte d’arrendament pactant-se, així mateix, una indemnització
2.- Quines despeses es repercuteixen a l’inquilí.
Per regla general, el IBI, la comunitat de veïns, la taxa d’escombraries, l’assegurança de la casa i les assegurances de manteniment (la caldera, per exemple) són responsabilitat del propietari, mentre que l’inquilí ha de pagar tot el que es pot mesurar amb comptadors individuals com l’aigua, la llum, el gas, el telèfon… “Aquelles despeses que no siguin susceptibles d’individualització, taxes i tributs, seran a compte de l’arrendador”, assenyala Ignacio de Azúa, de V Advocats.< /p>
3.- Durada del contracte.
La durada de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts. Però si no s’hi especifica res, serà tal com recull la LAU. Diu la llei que si la durada del contracte de lloguer fos inferior a tres anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de tres anys, llevat que l’inquilí manifesti a l’arrendador, amb 30 dies d’antelació com a mínim a la data de finalització del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la voluntat de no renovar-lo.
4.- Garanties extra.
S’exigeixen a la formalització del contracte en cas que n’hi hagi. La fiança, equivalent a un mes de lloguer, és obligatòria per llei. Tot i això, a més de la fiança, el propietari pot demanar garanties addicionals, com un altre mes de renda o un aval bancari.
5.- Termini mensual per efectuar el pagament de les rendes.
És a dir, convé estipular al contracte de lloguer quan ha d’ingressar l’inquilí la renda. Per exemple, els primers cinc dies del mes.
És aconsellable fer un inventari de l’immoble, així com especificar quan l’inquilí ha d’abonar el lloguer o si es poden tenir mascotes
6.- Actualització de la renda.
Casero i inquilí tenen llibertat per pactar l’índex pel qual revisaran el preu del lloguer. El Govern va canviar la llei perquè aquest tipus de contractes no patissin els vaivens de l’economia i des de l’1 d’abril del 2015 s’aplica l’Índex de Garantia de la Competitivitat (IGC) que, en teoria, és més estable, en cas de no haver-hi acord explícit. Tot i això, els experts confirmen que l’IPC continua sent la principal referència per revisar les rendes. A més, hi ha altres índexs d’actualització de rendes promoguts per empreses privades com l’Arca de Lloguer Segur.
7.- És aconsellable fer un inventari de l’immoble.
És a dir, quins mobles, electrodomèstics o estris hi ha a la vivenda quan un llogater entra a viure per poder comprovar que hi són tots quan aquest deixa la vivenda.
8.- Renúncia per part de l’arrendatari al dret d’adquisició preferent en cas de venda de l’habitatge arrendat.
“Si el propietari vol evitar el dret d’adquisició preferent de l’inquilí, en el cas que hagi de vendre l’immoble arrendat, l’ha de deixar per escrit”
Apunten des de Lloguer Segur.
“Les parts poden pactar aquesta renúncia. Quan això succeeix, l’arrendador haurà de comunicar a l’arrendatari la intenció de vendre l’habitatge amb una antelació mínima de 30 dies a la data de formalització del contracte de compravenda”
Aclareix Ignacio de Azúa.
9.- Obres.
Segons explica Ignacio de Azúa, l’arrendatari requerirà el consentiment exprés i per escrit de l’arrendador per fer qualsevol tipus d’obra.
10.- Prohibició de subarrendament.
Diu la LAU que l’habitatge arrendat només es podrà subarrendar de forma parcial i previ consentiment escrit de l’arrendador. És a dir, si no volem que el nostre llogater subarrendi el nostre habitatge, n’hem de deixar constància per escrit.
11.- Renúncia per part de l’arrendatari a la subrogació prevista a l’article 16.4.
Diu la llei que:
“En arrendaments la durada inicial dels quals sigui superior a tres anys, les parts podran pactar que no hi hagi dret de subrogació en cas de mort de l’arrendatari, quan aquest tingui lloc transcorreguts els tres primers anys de durada de l’arrendament, o que l’arrendament s’extingeixi al cap de tres anys quan la mort s’hagués produït amb anterioritat”.
12.- Si es permet o no animals.
