- INTRODUCCIÓ
La recent reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LA LLEI 4106/1994) operada pel Reial decret llei 7/2019, d’1 de març (LA LLEI 2819/2019), de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, ha dotat d’una major protecció legal a l’arrendatari d’habitatge en honor de garantir un accés a l’habitatge per al ciutadà més assequible i estable.
Les mesures liberalitzadores adoptades en el seu moment per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges (LA LLEI 8684/2013), no han aconseguit augmentar la taxa de lloguer espanyola. Tot el contrari. El foment de la lliure autonomia de la llibertat ha generat una precarització del mercat del lloguer d’habitatge espanyol, evidenciant la necessitat de dotar d’una major protecció legal a la part feble del contracte.
Noti’s que l’arrendatari d’habitatge és sempre la part feble del contracte, amb independència de la condició que ostenti la part d’arrendadora, això és, amb independència de si és empresari o particular.
El desequilibri del poder negociador existent en els contractes d’arrendament d’habitatge justifica l’establiment d’un mecanisme corrector del desequilibri consistent en el règim legal imperatiu contingut en el Títol II de la LAU 94 (LA LLEI 4106/1994) que limita la lliure autonomia de la llibertat de les parts en benefici de l’arrendatari d’habitatge (art. 4.2 (LA LLEI 4106/1994) i 6 de la LAU (LA LLEI 4106/1994)).
En un sistema basat en l’autonomia privada, com és el nostre Codi Civil, la justícia contractual s’aconsegueix mitjançant la negociació, de manera que no resulta necessària la intervenció del legislador, i l’únic control del qual o límit el trobem en l’art. 1255 (LA LLEI 1/1889)d’aquest text legal.
No obstant això, com dèiem, aquest sistema basat en la doctrina econòmica «laissez faire, laissez passer» (1) no funciona en matèria d’arrendaments d’habitatge, de tal forma que aquests controls generals de l’autonomia privada resulten ineficaces per a oferir una protecció jurídica adequada a l’arrendatari (2) . En aquest sentit, són molt il·lustratives les paraules de VALLET DE GOYTISOLO, J.B. (3) :
«(…) aquesta situació de desprotecció de l’arrendatari ha fet necessari anar adaptant aquesta figura (l’arrendament d’habitatge), per la via de la legislació especial, a la realitat socioeconòmica de cada moment històric, dotant-la d’una fictícia aparença real, que ha anat produint una deformació de la naturalesa d’aquesta figura jurídica, allunyant-la de la definició de dret personal.»
2. CLÀUSULES NUL·LES EN ARRENDAMENTS URBANS
Un cas paradigmàtic de clàusula nul·la per contravenció de l’art. 6 de la LAU (LA LLEI 4106/1994), és la que estableix un augment de renda per sobre del límit previst en l’art. 18 de la LAU (LA LLEI 4106/1994), que conforme a la seva redacció actual donada pel RDL 7/2019 (LA LLEI 2819/2019), la renda no pot incrementar-se anualment per sobre de l’augment anual que experimenti la variació percentual de l’IPC (7) .
Serà nul·la la clàusula que estableixi un augment de renda per sobre de l’IPC
La clàusula que estableixi un augment de renda per sobre d’aquest límit és una clàusula nul·la per contravenir una norma legal imperativa (art. 18) en perjudici de l’arrendatari (art. 6) (8) . Però, no és una clàusula abusiva pròpiament, ja que és una clàusula que afecta a un element essencial del contracte —el preu de l’arrendament—, i conforme al que es disposa per l’art. 4.2 de la Directiva 93/13 no cap en aquests casos el control de contingut específic previst per la LGDCU per a determinar si és abusiva (9) ; tret que la clàusula no fos transparent (art. 60.1 (LA LLEI 11922/2007) i 80.1 de la *LGDCU (LA LLEI 11922/2007), i art. 4.2 de la Directiva 93/13 (LA LLEI 4573/1993)), en aquest cas sí que caldria realitzar un control de contingut específic denominat pel nostre Tribunal Suprem (10) «control de transparència» per a declarar-la nul·la. En paraules de l’Alt Tribunal en Sentència de 9 de maig de 2013 (LA LLEI 34973/2013):
«la interpretació a contrari cens de la norma transcrita és determinant que les clàusules referides a la definició de l’objecte principal del contracte se sotmeten a control d’abusivitat si no estan redactades de manera clara i comprensible»
En idèntic sentit s’ha pronunciat el Tribunal de Justícia de la Unió Europea en Sentència de 20 de setembre de 2017 (LA LLEI 123057/2017) (Apartat 43, Sala *Segunda, Assumpte C-186/16, Andriciuc i uns altres):
«(…) les clàusules contemplades en aquest art. 4, apartat 2, (LA LLEI 4573/1993) que estan incloses en l’àmbit regulat per la Directiva, només queden eximides de l’apreciació del seu caràcter abusiu en la mesura en què l’òrgan jurisdiccional competent consideri, després d’un examen del cas concret, que van ser redactades pel professional de manera clara i comprensible.»
Citem també la Sentència de 3 de juny de 2010 del TJUE (Assumpte C-484/08 (LA LLEI 55532/2010), Caixa d’Estalvis i Mont de Pietat de Madrid).
Així doncs, veiem doncs que si bé la LGDCU no estableix la prohibició d’exercir un control de contingut sobre l’objecte del contracte, la Directiva 93/13 sí que ho fa de forma clara en el seu art. 4.2 (LA LLEI 4573/1993) i en el 19è Considerant en afirmar que «l’apreciació del caràcter abusiu no ha de referir-se ni a clàusules que descriguin l’objecte principal del contracte ni a la relació qualitat/preu de la mercaderia o de la prestació».
El legislador europeu considera que no procedeix un control sobre l’equilibri econòmic del contracte (11) , sinó solament sobre l’equilibri jurídic d’aquest, perquè la protecció del consumidor quant a l’objecte del contracte ha de cenyir-se a un control del seu consentiment (12) , de tal forma que entengui les conseqüències econòmiques d’aquest, ja que si ho entén pot lliurement decidir no contractar aquest producte.
En paraules de MORENO GARCÍA, L. (13) , si la clàusula referida a l’objecte principal del contracte és comercialitzada de forma transparent, això és, el consumidor ha pogut comprendre de forma efectiva tant la posició jurídica que assumeix com la càrrega econòmica que el mateix suposa, no serà possible el control de contingut d’aquesta clàusula.
El sistema de protecció legal de la LAU és més intervencionista que el de la normativa legal de consumidors
Per contra, en matèria d’arrendaments d’habitatge, el legislador espanyol sí ha volgut exercir un control de contingut sobre el preu de la renda establint limitacions a la seva actualització en el seu art. 18 de la LAU (LA LLEI 4106/1994), la qual cosa és un important indicatiu que el sistema de protecció legal de la LAU és més intervencionista que el de la normativa legal de consumidors, incidint fins i tot en el nucli de l’autonomia de la voluntat contractual, això és, en la reglamentació de les condicions essencials del contracte.
3. CLÀUSULES ABUSIVES EN ARRENDAMENTS URBANS
Hi ha clàusules contractuals que si bé respecten el contingut imperatiu del Títol II de la LAU, poden ser considerades nul·les per abusives, quan contravenint la bona fe causen un desequilibri important dels drets i obligacions de les parts contractants.
Est pot ser el cas d’una astricció per a l’arrendatari que no desallotja l’habitatge a la finalització del termini de durada del contracte d’arrendament. els danys i perjudicis g
Si bé la LAU no prohibeix l’establiment d’astriccions en aquests casos, i conforme al que es disposa en l’art. 27.1 de la LAU (LA LLEI 4106/1994) i en l’art. 1124 del Codi Civil (LA LLEI 1/1889), l’arrendador està facultat per a exigir una indemnització pels danys i perjudicis que aquest incompliment contractual li generi, si l’import fixat per l’astricció és excessiu, això és, superior als danys i perjudicis generats, podria arribar a ser considerada una clàusula abusiva, i per tant, nul·la de plena dret.
Per a això, en primer lloc, caldrà estar a les parts del contracte, i per tant comprovar si es dóna el pressupost subjectiu perquè la clàusula pugui ser considerada nul·la. És a dir, l’arrendador haurà de ser «empresari» conforme al que es disposa en l’art. 4 de la LGDCU (LA LLEI 11922/2007), i l’arrendatari haurà de tenir la consideració de consumidor conforme a l’art. 3 de la LGDCU (LA LLEI 11922/2007). No hi ha dubte que, si estem davant un arrendament d’habitatge, l’arrendatari tindrà sempre la condició de consumidor, perquè la destinació de l’objecte arrendat és habitar en ell ex art. 2.1 de la LAU. Quant a l’arrendador, seran molts els casos en què aquest tingui el caràcter d’empresari, ja que no necessàriament ha de ser una societat immobiliària, com és el cas de la STJUE de 30 de maig de 2013 (LA LLEI 43527/2013) (Cas AsbeekBrusse/ Man Garabito (14) ), sinó que és suficient amb que qualsevol persona física arrendi habitualment un bé immoble per a obtenir un rendiment econòmic, de tal forma que ja està actuant «amb un propòsit relacionat amb la seva activitat comercial, empresarial, ofici o professió», conforme a l’exigit per l’art. 4 de la LGDCU (LA LLEI 11922/2007), i per tant, tindria la consideració de «empresari» (15) . A aquest efecte, i tal com declara la Sentència del TSJ de la Comunitat Valenciana, Sala civil i Penal, de 7 de maig de 2013, (LA LLEI 128507/2013) el fet que l’objecte de la relació jurídic sigui l’únic actiu de l’empresa, no obsta al fet que aquesta relació sigui considerada de consum, mentre existeixi habitualidad i organització en l’activitat. En aquest mateix sentit, citem la SAP Astúries, Sec. 6a, de 19 de maig de 2014.
En segon lloc, caldrà estar a l’element formal relatiu a la forma en què inserida la clàusula en el contracte (16) . En altres paraules, haurem de verificar que es tracti d’una clàusula predisposada per l’arrendador —o per administrador de finques o agent de la propietat immobiliària en la seva representació—, de conformitat amb el que es disposa en l’art. 82 de la LGDCU (LA LLEI 11922/2007).
Tal com hem avançat amb anterioritat, és bastant habitual en la pràctica que l’arrendador imposi «el seu model de contracte» a l’arrendatari d’habitatge, i per tant, les condicions d’aquest, sense que l’arrendatari pugui fer més que o acceptar, o no llogar.
Si tots dos pressupostos es donen en el cas concret, procedirà un examen de contingut de la clàusula, consistent a comprovar si el quàntum establert en l’astricció per al cas que l’arrendatari no desallotgi voluntàriament l’habitatge «suposa la imposició de una indemnització desproporcionadament alta , al consumidor i usuari que no compleixi les seves obligacions» conforme al que es disposa per l’art. 85.6 de la LGCU (LA LLEI 11922/2007).
Determinar en el cas concret si la pena convencional és «desproporcionadament alta» és fart complex si tenim en compte que l’astricció també té una funció sancionadora (STS núm.530/2016, de 13 de setembre (LA LLEI 119458/2016)) (17) .
Noti’s que conforme al que es disposa en l’art. 1154 del Codi Civil (LA LLEI 1/1889) no procedeix la moderació de l’astricció pel jutge quan l’obligació que pretén assegurar hagués estat incomplida de forma total, i no parcial, conforme al principi que els pactes és llei per a les parts (*arts. 1089 (LA LLEI 1/1889), 1091 (LA LLEI 1/1889), 1258 (LA LLEI 1/1889) i 1278 del Cc (LA LLEI 1/1889)), ja que el principal efecte d’aquestes clàusules és quantificar l’import de la pena amb independència del mal real sofert per la part perjudicada, i tret que es pacti el contari, la pena és substitutiva dels danys i perjudicis i interessos (art. 1152 del Cc (LA LLEI 1/1889)).
Així doncs, i tot i que la suma fixada en l’astricció fos superior als danys i perjudicis realment causats, el jutge no està facultat per a moderar-la, tampoc per la via de l’art. 1103 del Codi Civil (LA LLEI 1/1889), que reconeix als tribunals la facultat de moderar la responsabilitat que procedeixi de negligència en el compliment de tota classe d’obligacions, segons l’última doctrina del nostre Tribunal Suprem (Sentència de 3 d’abril de 2018 (LA LLEI 22577/2018), i de 14 de febrer de 2018 (LA LLEI 3968/2018)). Aquesta és la fortalesa jurídica de les astriccions (18) .
No obstant això, d’invocar-se la abusividad de l’astricció conforme a la normativa legal de consumidors, i de ser confirmada en el cas concret pel jutge dita abusividad per considerar que es tracta d’un «indemnització desproporcionadament alta», l’efecte jurídic immediat és la nul·litat absoluta de la mateixa conforme al que es disposa per l’art. 83 de la LGDCU (LA LLEI 11922/2007), i per tant, l’arrendatari no només aconseguiria l’efecte prohibit de la moderació de la pena anteriorment comentat, sinó l’expulsió (19) de l’astricció del contracte —i en cap cas, la seva integració en el contracte—, de tal forma que no vindrà obligat a pagar un sol euro per aquest incompliment obligacional. Així ho ha expressat de forma clara i contundent el *TJUE en Sentència de 14 de juny de 2012 (LA LLEI 70591/2012), apartat 69:
«(…) si el jutge nacional tingués la facultat de modificar el contingut de les clàusules abusives que figuren en tals contractes, aquesta facultat podria posar en perill la consecució de l’objectiu a llarg termini previst en l’article 7 de la Directiva 93/13 (LA LLEI 4573/1993). En efecte, l’esmentada facultat contribuiria a eliminar l’efecte dissuasiu que exerceix sobre els professionals el fet que, pura i simplement, tals clàusules abusives no s’apliquin enfront dels consumidors (…), en la mesura en què els professionals podrien veure’s temptats a utilitzar clàusules abusives al saber que, tot i que arribés a declarar-se la nul·litat d’aquestes, el contracte podria ser integrat pel jutge nacional en el que fora necessari, garantint d’aquesta manera l’interès de dites *porfesionales.»
La doctrina sobre la impossibilitat d’integrar o moderar la clàusula abusiva ha estat acollida pel nostre Tribunal Suprem en Sentències de 22 d’abril de 2015 (LA LLEI 49720/2015) i de 3 de juny de 2016 (LA LLEI 59016/2016).
4. CONCLUSIONS
Els exemples utilitzats posen de manifest la importància en la pràctica de l’aplicació de la normativa de consumidors en contractes d’arrendaments urbans; especialitat jurídica sovint oblidada pel jurista quan s’analitzen contractes d’arrendament de finca urbana.
Haurem de posar-nos perquè dues lents de diferent abast quan analitzem el clausulat d’un arrendament, les relatives a l’art. 6 de la LAU (LA LLEI 4106/1994) per a arrendaments d’habitatge, les de clàusules abusives de la normativa de consumidors, per a purgar del contracte totes les clàusules que siguin nul·les conforme a aquests sistemes de control legal.
Basat en la informació del següent article.
