Contacte

Valorem el teu pis

Blog i notícies

Àrea Client

Club Solfinc

Àrea Client

COM PUC CALCULAR EL RENDIMENT NET OBTINGUT PEL LLOGUER D’UN IMMOBLE?

febr. 28, 2022 | Patrimoni, Últimes entrades

Per saber com calcular el rendiment net obtingut pel lloguer d’un o diversos immobles, començarem amb algunes definicions per saber del que estem parlant:

  • Capital immobiliari: Són tots aquells béns immobles, ja siguin rústics o urbans, dels quals es posseeixi la titularitat
  • Rendiment de capital immobiliari: és el nom que es dóna a la generació de beneficis provinents per l’explotació d’un immoble (inclou el capital que rep una persona pel lloguer d’una propietat).

Exemple:

Imagina’t que tenim dos habitatges, un el destinem a l’ús personal com a residència familiar i l’altre el tenim llogat per 1.000€ al mes, essent un total de 12.000€ anuals.

El capital immobiliari que posseïm seria el valor de tots els habitatges incloent-hi on vivim, però al que estem traient rendibilitat és al lloguer dels habitatges arrendats per import de 12.000€, del qual hem de fer el càlcul i declarar-ho.

Com puc calcular el rendiment net obtingut pel lloguer?

El rendiment net es calcula tenint en compte els rendiments íntegres (ingressos totals) i restant-hi les despeses deduïbles i les amortitzacions:

RENDIMENT NET = RENDIMENT ÍNTEGRE (INGRESSOS) – DESPESES DEDUÏBLES – AMORTITZACIONS – REDUCCIONS

Cal tenir en compte que es pot aplicar una reducció del 60% als arrendaments d’immobles destinats a habitatge (ho explicarem més avall).

A continuació, expliquem quins conceptes entren dins dels rendiments íntegres, despeses i amortitzacions:

(+) Rendiments íntegres

  • És l’import dels ingressos pels immobles arrendats.
  • A falta de prova o en el cas d’operacions vinculades, la valoració d’aquests rendiments s’efectuarà pel valor normal en el mercat dels mateixos.
  • Quan es percebin de familiars fins al tercer grau, el rendiment net total no podrà ser inferior a la renda imputada derivada del dit immoble.

La renda imputada es calcula multiplicant el valor cadastral per 1,1 (si el valor es va revisar fa menys de 10 anys o per 2% si es va revisar fa més de 10 anys)

(−) Despeses necessàries per a l’obtenció dels ingressos deduïbles (exclòs IVA/IGIC):

  • Interessos d’hipoteca i altres despeses de finançament: tenen un límit, no poden superar l’import dels ingressos anuals
  • Despeses de conservació i reparació (manteniment, pintura, reparació de portes o calefacció…)
    • Límit de les dues despeses anteriors: no poden excedir, per a cada bé o dret, la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.
    • Excés sobre el límit: l’excés es podrà deduir en els quatre anys següents.
    • No es tenen en compte les despeses d’ampliació o millora ja que són considerades inversió. Si s’instal·la un element nou com un aire condicionat, tampoc no es considera despesa, però sí que es podrà amortitzar.
  • Tributs, recàrrecs i taxes: bàsicament l’IBI, sempre que ho pagui el propietari.
  • Morositat: Si un llogater no paga es podrà posar com a despesa l’import no pagat sempre que hagin transcorregut sis mesos des de la primera reclamació o gestió de cobrament. Durant els anys 2020 i 2021 excepcionalment el termini ha estat de tres mesos
  • Assegurances: La de l’immoble i la del cobrament de lloguer.
  • Subministraments (si els paga el propietari)
  • Despeses de formalització del contracte
  • Despeses de defensa jurídica.
  • Quantitats meritades per tercers (incloent-hi administració la del lloguer, porteria, jardineria, vigilància…).
  • Altres despeses necessàries deduïbles fiscalment

(−) Amortitzacions:

  • Béns immobles (valor de construcció del pis): s’aplica un 3% sobre el valor més gran entre els dos següents:
    • Cost d’adquisició satisfet que correspongui a la construcció.
    • Valor cadastral, exclòs el valor del sòl

Si el valor de construcció ja està amortitzat, no es pot amortitzar més, és a dir, Si fa més de 33 anys (a un 3% anual) ja estaria completament amortitzat i no s’hauria de deduir res més per aquest concepte. /blockquote>

  • Béns mobles cedits juntament amb l’immoble (com la instal·lació d’un aire condicionat).
  • Drets o facultats d’ús o gaudi sobre béns immobles:
    • De durada determinada: cost d’adquisició entre el nombre d’anys de durada.
    • De durada vitalícia: 3% del cost d’adquisició satisfet.

(=) Rendiment net del capital mobiliari.

(−) Reducció del 60% per arrendaments d’immobles destinats a habitatge.

  • Als arrendaments d’immobles destinats a habitatge, després de calcular el rendiment net obtingut pel lloguer, es reduirà en un 60% independentment de l’edat de l’arrendatari, tal com s’indica a l’article 23.2 de la Llei IRPF.

(−) Reduccions del 30% sobre rendiments amb període de generació superior a dos anys obtinguts de manera notòriament irregular en el temps.

  • Rendiments nets el període de generació dels quals sigui superior a dos anys, sempre que s’imputin a un únic període impositiu.
  • Rendiments nets obtinguts de manera notòriament irregular en el temps, quan s’imputin en un únic període impositiu.
  • Tenen la consideració de rendiments del capital immobiliari obtinguts de manera notòriament irregular en el temps. exclusivament els següents:
    • Imports obtinguts pel traspàs o la cessió del contracte d’arrendament de locals de negoci.
    • Indemnitzacions percebudes de l’arrendatari, subarrendatari o cessionari per danys o desperfectes a l’immoble.
    • Imports obtinguts per la constitució o cessió de drets d’ús o gaudi de caràcter vitalici.
  • Import màxim del rendiment a què s’aplica la reducció: la quantia del rendiment net resultant sobre la qual s’aplicarà la reducció del 30 % no podrà superar l’import de 300.000 euros anuals.

Exemple de càlcul del rendiment net obtingut pel lloguer d’un immoble:

Seguint l’exemple de l’inici, tenim un pis destinat a habitatge on percebem 12.000€ anuals per un lloguer de 1.000€/mes. Tenim unes despeses que podem deduir, per un import de 3.000€. No disposem de cap bé que cal amortitzar, però podem aplicar una reducció del 60% ja que l’immoble és destinat a l’arrendament d’habitatge. Per calcular el rendiment net que cal declarar, hem de seguir la fórmula comentada anteriorment:

RENDIMENT NET = RENDIMENT ÍNTEGRE (INGRESSOS) – DESPESES DEDUÏBLES – AMORTITZACIONS – REDUCCIONS

    Rendiment íntegre:                                12.000€

– Despeses deduïbles:                                3.000€

– Amortitzacions:                                       No tenim

– Reduccions (60% sobre 9000)*           5.400€

Rendiment íntegre a declarar:       3.600€

(*) Hem de tenir en compte que el % de la reducció sempre s’aplica sobre el resultat anterior, en aquest cas sobre els 12.000€ – els 3.000€. Si poguéssim aplicar una altra reducció del 30%, es faria sobre el total resultant, és a dir, sobre els 3.600€.

D’altra banda, segueix el nostre contingut en el BlogFacebook, Instagram o Twitter per veure més contingut del sector.

Què cal fer per a recuperar la fiança d’un lloguer?

Què cal fer per a recuperar la fiança d’un lloguer?

Recuperar la fiança d'un lloguer és un procés que genera molts dubtes entre els inquilins en finalitzar el seu contracte d'arrendament. A continuació, desglossarem pas a pas les accions necessàries per a assegurar la devolució íntegra de la teva fiança, des de complir...

Es pot prohibir l’ús de zones comunes a un veí morós?

Es pot prohibir l’ús de zones comunes a un veí morós?

La convivència en comunitats de propietaris comporta unes certes obligacions, entre elles, la puntualitat en el pagament de les quotes comunitàries. Però, què succeeix quan un veí no compleix amb aquestes responsabilitats financeres? És possible restringir el seu...

Qui ha de pagar els honoraris d’una immobiliària?

Qui ha de pagar els honoraris d’una immobiliària?

La qüestió de qui ha d'assumir els honoraris d'una agència immobiliària és un tema recurrent i de vital importància tant per a venedors com per a compradors en el mercat immobiliari. Aquest article es proposa buidar els dubtes al voltant d'aquest interrogant, aportant...