Per saber com calcular el rendiment net obtingut pel lloguer d’un o diversos immobles, començarem amb algunes definicions per saber del que estem parlant:
- Capital immobiliari: Són tots aquells béns immobles, ja siguin rústics o urbans, dels quals es posseeixi la titularitat
- Rendiment de capital immobiliari: és el nom que es dóna a la generació de beneficis provinents per l’explotació d’un immoble (inclou el capital que rep una persona pel lloguer d’una propietat).
Exemple:
Imagina’t que tenim dos habitatges, un el destinem a l’ús personal com a residència familiar i l’altre el tenim llogat per 1.000€ al mes, essent un total de 12.000€ anuals.
El capital immobiliari que posseïm seria el valor de tots els habitatges incloent-hi on vivim, però al que estem traient rendibilitat és al lloguer dels habitatges arrendats per import de 12.000€, del qual hem de fer el càlcul i declarar-ho.
Com puc calcular el rendiment net obtingut pel lloguer?
El rendiment net es calcula tenint en compte els rendiments íntegres (ingressos totals) i restant-hi les despeses deduïbles i les amortitzacions:
RENDIMENT NET = RENDIMENT ÍNTEGRE (INGRESSOS) – DESPESES DEDUÏBLES – AMORTITZACIONS – REDUCCIONS
Cal tenir en compte que es pot aplicar una reducció del 60% als arrendaments d’immobles destinats a habitatge (ho explicarem més avall).
A continuació, expliquem quins conceptes entren dins dels rendiments íntegres, despeses i amortitzacions:
(+) Rendiments íntegres
- És l’import dels ingressos pels immobles arrendats.
- A falta de prova o en el cas d’operacions vinculades, la valoració d’aquests rendiments s’efectuarà pel valor normal en el mercat dels mateixos.
- Quan es percebin de familiars fins al tercer grau, el rendiment net total no podrà ser inferior a la renda imputada derivada del dit immoble.
La renda imputada es calcula multiplicant el valor cadastral per 1,1 (si el valor es va revisar fa menys de 10 anys o per 2% si es va revisar fa més de 10 anys)
(−) Despeses necessàries per a l’obtenció dels ingressos deduïbles (exclòs IVA/IGIC):
- Interessos d’hipoteca i altres despeses de finançament: tenen un límit, no poden superar l’import dels ingressos anuals
- Despeses de conservació i reparació (manteniment, pintura, reparació de portes o calefacció…)
- Límit de les dues despeses anteriors: no poden excedir, per a cada bé o dret, la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.
- Excés sobre el límit: l’excés es podrà deduir en els quatre anys següents.
- No es tenen en compte les despeses d’ampliació o millora ja que són considerades inversió. Si s’instal·la un element nou com un aire condicionat, tampoc no es considera despesa, però sí que es podrà amortitzar.
- Tributs, recàrrecs i taxes: bàsicament l’IBI, sempre que ho pagui el propietari.
- Morositat: Si un llogater no paga es podrà posar com a despesa l’import no pagat sempre que hagin transcorregut sis mesos des de la primera reclamació o gestió de cobrament. Durant els anys 2020 i 2021 excepcionalment el termini ha estat de tres mesos
- Assegurances: La de l’immoble i la del cobrament de lloguer.
- Subministraments (si els paga el propietari)
- Despeses de formalització del contracte
- Despeses de defensa jurídica.
- Quantitats meritades per tercers (incloent-hi administració la del lloguer, porteria, jardineria, vigilància…).
- Altres despeses necessàries deduïbles fiscalment
(−) Amortitzacions:
- Béns immobles (valor de construcció del pis): s’aplica un 3% sobre el valor més gran entre els dos següents:
- Cost d’adquisició satisfet que correspongui a la construcció.
- Valor cadastral, exclòs el valor del sòl
Si el valor de construcció ja està amortitzat, no es pot amortitzar més, és a dir, Si fa més de 33 anys (a un 3% anual) ja estaria completament amortitzat i no s’hauria de deduir res més per aquest concepte. /blockquote>
- Béns mobles cedits juntament amb l’immoble (com la instal·lació d’un aire condicionat).
- Drets o facultats d’ús o gaudi sobre béns immobles:
- De durada determinada: cost d’adquisició entre el nombre d’anys de durada.
- De durada vitalícia: 3% del cost d’adquisició satisfet.
(=) Rendiment net del capital mobiliari.
(−) Reducció del 60% per arrendaments d’immobles destinats a habitatge.
- Als arrendaments d’immobles destinats a habitatge, després de calcular el rendiment net obtingut pel lloguer, es reduirà en un 60% independentment de l’edat de l’arrendatari, tal com s’indica a l’article 23.2 de la Llei IRPF.
(−) Reduccions del 30% sobre rendiments amb període de generació superior a dos anys obtinguts de manera notòriament irregular en el temps.
- Rendiments nets el període de generació dels quals sigui superior a dos anys, sempre que s’imputin a un únic període impositiu.
- Rendiments nets obtinguts de manera notòriament irregular en el temps, quan s’imputin en un únic període impositiu.
- Tenen la consideració de rendiments del capital immobiliari obtinguts de manera notòriament irregular en el temps. exclusivament els següents:
- Imports obtinguts pel traspàs o la cessió del contracte d’arrendament de locals de negoci.
- Indemnitzacions percebudes de l’arrendatari, subarrendatari o cessionari per danys o desperfectes a l’immoble.
- Imports obtinguts per la constitució o cessió de drets d’ús o gaudi de caràcter vitalici.
- Import màxim del rendiment a què s’aplica la reducció: la quantia del rendiment net resultant sobre la qual s’aplicarà la reducció del 30 % no podrà superar l’import de 300.000 euros anuals.
Exemple de càlcul del rendiment net obtingut pel lloguer d’un immoble:
Seguint l’exemple de l’inici, tenim un pis destinat a habitatge on percebem 12.000€ anuals per un lloguer de 1.000€/mes. Tenim unes despeses que podem deduir, per un import de 3.000€. No disposem de cap bé que cal amortitzar, però podem aplicar una reducció del 60% ja que l’immoble és destinat a l’arrendament d’habitatge. Per calcular el rendiment net que cal declarar, hem de seguir la fórmula comentada anteriorment:
RENDIMENT NET = RENDIMENT ÍNTEGRE (INGRESSOS) – DESPESES DEDUÏBLES – AMORTITZACIONS – REDUCCIONS
Rendiment íntegre: 12.000€
– Despeses deduïbles: 3.000€
– Amortitzacions: No tenim
– Reduccions (60% sobre 9000)* 5.400€
Rendiment íntegre a declarar: 3.600€
(*) Hem de tenir en compte que el % de la reducció sempre s’aplica sobre el resultat anterior, en aquest cas sobre els 12.000€ – els 3.000€. Si poguéssim aplicar una altra reducció del 30%, es faria sobre el total resultant, és a dir, sobre els 3.600€.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per veure més contingut del sector.
