Contacte

Valorem el teu pis

Blog i notícies

Àrea Client

Club Solfinc

Àrea Client

Com puc calcular el rendiment net obtingut pel lloguer d’un immoble?

març 10, 2024 | Lloguer, Patrimoni, Últimes entrades

Calcular el rendiment net en lloguers és fonamental per a avaluar la rendibilitat de la inversió. S’obté restant les despeses del lloguer als ingressos bruts anuals. Aquesta xifra reflexa amb precisió la rendibilitat real de la propietat llogada. A Solfinc, entenem que la gestió de propietats de lloguer pot ser complexa i requereix d’un enfocament detallat i professional. Per això, oferim serveis integrals de gestió de lloguers dissenyats per a maximitzar el retorn de la teva inversió mentre minimitzem les complicacions i l’estrès que comporta l’administració d’immobles.

Importància de calcular el rendiment net en lloguers

Calcular el rendiment net en lloguers és crucial per a avaluar la rendibilitat de la inversió immobiliària. Es tracta d’un procés fonamental per als propietaris que desitgen conèixer quant estan generant realment amb la propietat llogada. Per a saber com calcular el rendiment net obtingut pel lloguer d’un o diversos immobles, començarem amb algunes definicions per a saber del que estem parlant:

Rendibilitat i rendiment

  • La rendibilitat d’una inversió en lloguer es relaciona directament amb el rendiment net obtingut.
  • És important comprendre la diferència entre el rendiment brut i el rendiment net per a tenir una visió clara de la rendibilitat real.

Rendiment brut versus rendiment net

  • El rendiment brut es calcula dividint els ingressos bruts anuals pel valor de mercat de la propietat.
  • D’altra banda, el rendiment net implica restar les despeses associades al lloguer dels ingressos bruts anuals, oferint una perspectiva més precisa de la rendibilitat.

Despeses deduïbles i el seu impacte

  • Les despeses associades al lloguer, com a impostos, assegurances i manteniment, impacten directament en el rendiment net.
  • És crucial tenir en compte aquestes despeses per a obtenir una imatge realista de la rendibilitat de la inversió.

Capital immobiliari

  • Són tots aquells béns immobles, ja siguin rústics o urbans, dels quals es posseeixi la titularitat.

Rendiment de capital immobiliari

  • És el nom que se li dona a la generació de beneficis provinents per l’explotació d’un immoble (inclou el capital que rep una persona pel lloguer d’una propietat).

Exemple:

Imagina’t que tenim dos habitatges, un el destinem a l’ús personal com a residència familiar i l’altre el tenim llogat per 1.000€ al mes, essent un total de 12.000€ anuals.

El capital immobiliari que posseïm seria el valor de tots els habitatges incloent-hi on vivim, però al que estem traient rendibilitat és al lloguer dels habitatges arrendats per import de 12.000€, del qual hem de fer el càlcul i declarar-ho.

Com puc calcular el rendiment net obtingut pel lloguer?

Per a determinar el rendiment net d’un immoble llogat, és imprescindible realitzar una anàlisi detallada dels ingressos i despeses associades al lloguer. El rendiment net es calcula tenint en compte els rendiments íntegres (ingressos totals) i restant d’aquí les despeses deduïbles i les amortitzacions:

RENDIMENT NET = RENDIMENT ÍNTEGRE (INGRESSOS) – DESPESES DEDUÏBLES – AMORTITZACIONS – REDUCCIONS

Cal tenir en compte que es pot aplicar una reducció del 60% als arrendaments d’immobles destinats a habitatge (ho explicarem més avall).

A continuació, expliquem quins conceptes entren dins dels rendiments íntegres, despeses i amortitzacions:

(+) Rendiments íntegres

  • És l’import dels ingressos pels immobles arrendats.
  • A falta de prova o en el cas d’operacions vinculades, la valoració d’aquests rendiments s’efectuarà pel valor normal en el mercat dels mateixos.
  • Quan es percebin de familiars fins al tercer grau, el rendiment net total no podrà ser inferior a la renda imputada derivada del dit immoble.

La renda imputada es calcula multiplicant el valor cadastral per 1,1 (si el valor es va revisar fa menys de 10 anys o per 2% si es va revisar fa més de 10 anys)

(−) Despeses necessàries per a l’obtenció dels ingressos deduïbles (exclòs IVA/IGIC):

Les despeses associades al lloguer d’un immoble inclouen una varietat de conceptes que han de ser tinguts en compte per a determinar el rendiment net de la inversió. Alguns de les despeses més comunes són:
  • Interessos d’hipoteca i altres despeses de finançament: tenen un límit, no poden superar l’import dels ingressos anuals
  • Despeses de conservació i reparació (manteniment, pintura, reparació de portes o calefacció…)
    • Límit de les dues despeses anteriors: no poden excedir, per a cada bé o dret, la quantia dels rendiments íntegres obtinguts.
    • Excés sobre el límit: l’excés es podrà deduir en els quatre anys següents.
    • No es tenen en compte les despeses d’ampliació o millora ja que són considerades inversió. Si s’instal·la un element nou com un aire condicionat, tampoc no es considera despesa, però sí que es podrà amortitzar.
  • Tributs, recàrrecs i taxes: bàsicament l’IBI, sempre que ho pagui el propietari.
  • Morositat: Si un llogater no paga es podrà posar com a despesa l’import no pagat sempre que hagin transcorregut sis mesos des de la primera reclamació o gestió de cobrament. Durant els anys 2020 i 2021 excepcionalment el termini ha estat de tres mesos
  • Assegurances: La de l’immoble i la del cobrament de lloguer.
  • Subministraments (si els paga el propietari)
  • Despeses de formalització del contracte
  • Despeses de defensa jurídica
  • Quantitats meritades per tercers (incloent-hi administració la del lloguer, porteria, jardineria, vigilància…).
  • Altres despeses necessàries deduïbles fiscalment

(−) Amortitzacions:

  • Béns immobles (valor de construcció del pis): s’aplica un 3% sobre el valor més gran entre els dos següents:
    • Cost d’adquisició satisfet que correspongui a la construcció.
    • Valor cadastral, exclòs el valor del sòl

Si el valor de construcció ja està amortitzat, no es pot amortitzar més, és a dir, Si fa més de 33 anys (a un 3% anual) ja estaria completament amortitzat i no s’hauria de deduir res més per aquest concepte. /blockquote>

  • Béns mobles cedits juntament amb l’immoble (com la instal·lació d’un aire condicionat).
  • Drets o facultats d’ús o gaudi sobre béns immobles:
    • De durada determinada: cost d’adquisició entre el nombre d’anys de durada.
    • De durada vitalícia: 3% del cost d’adquisició satisfet.

(−) Reducciones:

Las deducciones fiscales y reducciones en el ámbito de los alquileres de vivienda juegan un papel crucial en la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Conocer cómo aplicar estas ventajas fiscales puede significar un impacto significativo en los retornos obtenidos. A continuación se detallan los principales aspectos a considerar:

Reducció del 60% per arrendaments d’immobles destinats a habitatge.

  • Als arrendaments d’immobles destinats a habitatge, després de calcular el rendiment net obtingut pel lloguer, es reduirà en un 60% independentment de l’edat de l’arrendatari, tal com s’indica a l’article 23.2 de la Llei IRPF.

Reduccions del 30% sobre rendiments amb període de generació superior a dos anys obtinguts de forma notòriament irregular en el temps.

  • Rendiments nets el període de generació dels quals sigui superior a dos anys, sempre que s’imputin a un únic període impositiu.
  • Rendiments nets obtinguts de manera notòriament irregular en el temps, quan s’imputin en un únic període impositiu.
  • Tenen la consideració de rendiments del capital immobiliari obtinguts de manera notòriament irregular en el temps exclusivament els següents:
    • Imports obtinguts pel traspàs o la cessió del contracte d’arrendament de locals de negoci.
    • Indemnitzacions percebudes de l’arrendatari, subarrendatari o cessionari per danys o desperfectes a l’immoble.
    • Imports obtinguts per la constitució o cessió de drets d’ús o gaudi de caràcter vitalici.
  • Import màxim del rendiment a què s’aplica la reducció: la quantia del rendiment net resultant sobre la qual s’aplicarà la reducció del 30 % no podrà superar l’import de 300.000 euros anuals.

Exemple de càlcul del rendiment net obtingut pel lloguer d’un immoble:

Seguint l’exemple de l’inici, tenim un pis destinat a habitatge on percebem 12.000€ anuals per un lloguer de 1.000€/mes. Tenim unes despeses que podem deduir, per un import de 3.000€. No disposem de cap bé que cal amortitzar, però podem aplicar una reducció del 60% ja que l’immoble és destinat a l’arrendament d’habitatge. Per calcular el rendiment net que cal declarar, hem de seguir la fórmula comentada anteriorment:

RENDIMENT NET = RENDIMENT ÍNTEGRE (INGRESSOS) – DESPESES DEDUÏBLES – AMORTITZACIONS – REDUCCIONS

    Rendiment íntegre:                                12.000€

– Despeses deduïbles:                                3.000€

– Amortitzacions:                                       No tenim

– Reduccions (60% sobre 9000)*             5.400€

Rendiment íntegre a declarar:               3.600€

(*) Hem de tenir en compte que el % de la reducció sempre s’aplica sobre el resultat anterior, en aquest cas sobre els 12.000€ – els 3.000€. Si poguéssim aplicar una altra reducció del 30%, es faria sobre el total resultant, és a dir, sobre els 3.600€.

Consideracions finals i recomanacions

Finalitzant l’anàlisi del càlcul del rendiment net en lloguers, és fonamental tenir en compte una sèrie de recomanacions i consideracions finals que poden influir en la rendibilitat de la inversió immobiliària.

Gestió eficient

Una gestió eficient del lloguer de l’immoble és clau per a garantir un rendiment òptim. És important comptar amb un bon contracte d’arrendament, realitzar un seguiment dels pagaments dels inquilins, i dur a terme un manteniment adequat de la propietat per a assegurar el seu valor al llarg del temps.

Maximització de la rendibilitat

Per a maximitzar la rendibilitat de la inversió, és recomanable realitzar una anàlisi periòdica de les despeses associades al lloguer i buscar maneres de reduir costos sense comprometre la qualitat del servei. A més, mantenir la propietat en bones condicions i realitzar millores que augmentin el seu valor pot contribuir a una major rendibilitat a llarg termini.

Factors a tenir en compte

  • Considerar el mercat immobiliari local i la demanda de lloguer en la zona.
  • Avaluar la competència i ajustar el preu del lloguer en funció de l’oferta existent.
  • Planificar amb anticipació els possibles augments en les despeses associades al lloguer, com a impostos o assegurances.
  • Mantenir una reserva d’emergència per a fer front a imprevistos relacionats amb la propietat.

A Solfinc, estem compromesos amb ajudar-te a maximitzar els teus ingressos i a fer que la teva experiència d’inversió sigui el més transparent i rendible possible. Si tens preguntes sobre la teva situació específica o necessites assistència per a manejar les teves propietats de lloguer, no dubtis a contactar-nos. El nostre equip d’experts està llest per a oferir-te les solucions que necessites per a prendre decisions informades i optimitzar les teves inversions. Visita’ns en el nostre blog regularment per a més consells i estratègies que t’ajudaran a triomfar en el mercat immobiliari.

Em pot demanar un veí la meva llicència d’obra?

Em pot demanar un veí la meva llicència d’obra?

En l'àmbit de l'administració de comunitats, una llicència d'obra és un document essencial emès per les autoritats pertinents que autoritza legalment l'execució de treballs de construcció, renovació o modificació en una propietat. Aquestes llicències garanteixen que...