Decret Llei 35/2020 per reduir les despeses fixes d’arrendaments de locals

S’ha publicat el Reial decret llei 35/2020, de 22 de desembre, que recull noves mesures de suport a el sector turístic, l’hostaleria i el comerç, destacant una rebaixa del 50% del lloguer sobre els locals que pertanyin a una empresa o entitat pública o grans propietaris (amb més de 10 immobles, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2).

En aquest decret llei 35/2020 s’aprova un pla de xoc per a l’hostaleria i el comerç, dos dels sectors més afectats per la crisi sanitària de la Covid-19. La mesura estrella de la reforma inclou una rebaixa del 50% del lloguer sobre els locals que pertanyin a una empresa o entitat pública o grans propietaris (amb més de 10 immobles, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2) . Quedaran exclosos altres despeses derivades de serveis de manteniment o d’un altre tipus, i dels quals l’arrendatari es beneficia.

El decret llei 35/2020 se centra en ajudar a el sector Horeca (restauració, hostaleria i cafeteries) i el comerç amb l’objectiu de donar “major certesa” a la planificació de l’exercici 2021 i minimitzar costos.

Arrendaments per a ús distint del de vivenda amb grans forquilles

1. En absència d’un acord entre les parts per a la reducció temporal de la renda o una moratòria en el pagament de la mateixa, la persona física o jurídica arrendatària d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del de vivenda (art. 3 Llei 29/1994 , de 24 de novembre), o d’indústria, que compleixi els requisits previstos, podrà abans d’el 31 de gener de 2021 sol·licitar de la persona arrendadora, quan aquesta sigui una empresa o entitat pública, o un gran forquilla, entenent com a tal la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2, una de les següents alternatives:
   1. Una reducció del 50% de la renda arrendatícia durant el temps que duri declara l’estat d’alarma per contenir la propagació d’infeccions causades pel SARS-CoV-2, i les seves pròrrogues i es pot estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos.
   2. Una moratòria en el pagament de la renda arrendatícia que s’aplicarà durant el període de temps que duri l’estat d’alarma declarat pel Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre i les seves pròrrogues, i es pot estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos. La dita renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda arrendatícia a la finalitat de l’termini assenyalat a l’apartat 3. El pagament ajornat de les rendes es podrà realitzar durant un període de dos anys a comptar de la finalització de la moratòria, i sempre dins de l’termini al llarg de el qual continuï la vigència de l’contracte d’arrendament o qualsevol de les pròrrogues, repartint-se els imports ajornats de manera proporcional al llarg de el període.
2. En els casos en què en el contracte d’arrendament estigui previst el pagament, a més de la renda arrendatícia, d’altres despeses derivades de serveis de manteniment o d’un altre tipus, i dels quals l’arrendatari es beneficia, aquestes despeses comunes quedaran exclosos de les mesures previstes en l’apartat anterior.
3. La persona arrendadora ha de comunicar expressament la seva decisió a l’arrendatària, en el termini màxim de set dies hàbils, des que l’arrendatària li hagi formulat la seva sol·licitud per un mitjà fefaent. A partir de la següent mensualitat arrendament a la fi d’aquest termini, s’aplicarà automàticament la mesura triada per l’arrendador d’entre les descrites en els apartats a) i b), o, en defecte de comunicació expressa en termini, la sol·licitada per l’arrendatari.
4. En el cas que les parts haguessin arribat a un acord sobre la reducció de la renda o la moratòria del seu pagament que afecta únicament una part de el període comprès per l’estat d’alarma declarat pel Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre , i les seves pròrrogues, així com a un màxim de quatre mesos posteriors a la finalització de l’última pròrroga d’aquest estat d’alarma, els apartats 1 i 2 d’aquest article també són aplicables, però la mesura corresponent prevista en l’apartat 1 es s’aplicarà únicament per la part de el període no afectada per l’acord de les parts.

Atenció. El que disposa el decret llei 35/2020 no és aplicable quan la persona arrendadora es trobi en concurs de creditors o quan, com a conseqüència de l’aplicació de les mesures previstes, l’arrendador es trobi en probabilitat d’insolvència o davant d’una insolvència imminent o actual, d’acord amb el que estableix el Reial Decret Legislatiu 1/2020, de 5 de maig, pel qual s’aprova el text refós de la Llei Concursal. De la mateixa manera, l’arrendador que pretengui l’aplicació de l’exclusió de l’aplicació de la mesura a arrendadors sotmesos en concurs de creditors ha d’acreditar trobar-se en alguna de les situacions previstes en ell.

Altres arrendaments per a ús diferent del de vivenda.

1. La persona física o jurídica arrendatària d’un contracte d’arrendament per a ús diferent del de vivenda de conformitat amb el que preveu l’article 3 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, o d’indústria, el arrendador sigui diferent dels definits a l’article 1, i compleixi els requisits que preveu l’article 3, podrà sol·licitar de la persona arrendadora, abans de el 31 de gener de 2021, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o una rebaixa de la renda no s’hagués acordat per ambdues parts amb caràcter voluntari.
2. Exclusivament en el marc de l’acord a què es refereix l’apartat anterior, les parts poden disposar lliurement de la fiança prevista a l’article 36 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, que podrà servir per al pagament total o parcial d’alguna o algunes mensualitats de la renda arrendatícia. En cas que es disposi total o parcialment de la mateixa, l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini és inferior a un any.

Requisits dels autònoms i pimes arrendataris per sol·licitar la reducció del lloguer de el local comercial

Podran accedir a les mesures previstes en els articles 1 i 2, els treballadors autònoms i pimes arrendataris de béns immobles per a ús distint del de vivenda quan compleixin els següents requisits:

1. En el cas de contracte d’arrendament d’un immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada pel treballador AUTÒNOM:
   a) Estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre, en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, si s’escau, en una de les mutualitats substitutòries de el RETA.
   b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara de l’esmentat Reial decret.
   Atenció. En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a què se sol·licita l’ajornament o reducció de la renda en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual de l’trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.
2. En cas de contracte d’arrendament d’immoble afecte a l’activitat econòmica desenvolupada per una PIME:
   a) Que no se superin els límits establerts en l’art. 257.1 Llei de societats de capital.
   b) Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara de l’esmentat Reial decret.
   Atenció. En el cas que la seva activitat no es vegi directament suspesa en virtut del que preveu el Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre, s’haurà d’acreditar la reducció de la seva facturació del mes natural anterior a què se sol·licita l’ajornament o reducció de la renda en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual de l’trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior.

Com acreditar els requisits?

El compliment dels requisits que estableix l’article anterior, s’acreditarà per la persona arrendatària davant l’arrendadora mitjançant la presentació de la següent documentació:

1. La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, al menys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual de el mateix trimestre del l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.
2. La suspensió d’activitat, s’ha d’acreditar mitjançant certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o per l’entitat competent per tramitar el cessament d’activitat extraordinari regulat en l’article 17 de Reial decret llei 8/2020, de 17 de març , de mesures urgents extraordinàries per fer front a l’impacte econòmic i social del COVID-19, si escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Conseqüències de l’aplicació indeguda de reducció i ajornament en el pagament de la renda

Les persones arrendatàries que s’hagin beneficiat de la reducció i de l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sense reunir els requisits que estableix l’article 3, seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de tots els despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta dels mateixos pogués donar lloc.

Si necessites informació sobre el decret llei 35/2020, pots posar-te en contacte amb els nostres assessors mitjançant la seva web.

D’altra banda, segueix el nostre contingut al Bloc, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.

Post realitzat per: santiveri.org