El Govern ha derogat l’article 28 de la Llei Hipotecària que, des de temps immemorials, s’havia convertit en un mal de queixal per a les agències immobiliàries, ja que establia un termini de dos anys en què la venda d’un habitatge del mort sense hereus forçosos no tenia efecte en el Registre de la Propietat. Això significava que si algú moria sense fills i la seva casa l’heretaven els seus germans o hereus indirectes,la venda posterior d’aquest habitatge no seria realment del comprador fins que transcorregués aquest període perquè podia aparèixer en el transcurs d’aquests dos anys un fill il·legítim. A partir del 3 de setembre d’enguany el comprador d’un habitatge heretat podrà estar tranquil.
Amb l’esclat de la pandèmia molts compradors han mostrat interès a comprar un habitatge heretat afectat per aquest article 28 de la Llei Hipotecària que s’ha derogat. Però moltes d’aquestes operacions no han tirat endavant pel risc que comporten per al comprador, ja que, si en els dos anys posteriors a la compra li reclamés la propietat l’hereu forçós, el comprador no podria negar-se a retornar-la. Però a canvi, el comprador hauria de continuar pagant la hipoteca. A partir del 3 de setembre d’enguany aquest article desapareixerà, tal i com s’ha publicat en el BOE.
I els bancs s’han mostrat sempre reticents a l’hora de concedir hipoteques en aquesta mena de casos. “La possibilitat que aparegués una persona amb millor dret en l’herència que pogués reclamar-ho existia si qui va heretar i pretenia vendre no era hereu forçós del propietari difunt, és a dir, fill, pare o espòs d’aquest, la qual cosa suposava un risc per al comprador que no tindria plenament garantida la seva adquisició durant els dos anys següents a aquesta defunció. La conseqüència d’aquesta limitació legal, que mantenia en suspens temporalment el principi de fe pública registral en tals casos, era la negativa de molts bancs a concedir hipoteques davant el temor a perdre la garantia hipotecària”, assenyala Salvador Salcedo, soci del despatx Àtic Jurídic.
Amb aquesta derogació, que entra en vigor al setembre, s’evita la limitació d’haver d’esperar aquests dos anys des de la data de defunció del causant per a convalidar la inscripció registral dels hereus no forçosos, donant via lliure a la venda de tot el producte immobiliari derivat de les herències d’hereus no forçosos.
A més, es recalca que la derogació d’aquest precepte és “oportunísima en aquests temps assotats per la pandèmia, en el qual les herències s’han multiplicat exponencialment i surten al mercat de venda bona part dels immobles heretats”.
D’aquesta manera, s’ha derogat l’article 28 de la Llei Hipotecària, atès que els supòsits que eventualment aquest article està cridat a protegir són molt residuals en comparació amb el perjudici que ocasiona en la successió de col·laterals i estranys i la pertorbació del trànsit, generant situacions antieconòmiques.
Quins impostos cal pagar després de vendre un pis heretat
La venda d’aquesta mena d’immobles és considerada un guany patrimonial, tributant en l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i l’any en el qual es realitzi la venda de la casa. El guany tributa en la base imposable de l’estalvi, per la qual cosa s’ha de declarar d’aquesta forma en la declaració de la renda. També cal pagar la plusvàlua municipal.
Per tant, en cas de venda d’un habitatge heretat, ha de declarar-se el guany patrimonial generat, prenent com a referència el valor de l’immoble a l’efecte de l’Impost sobre Successions i Donacions, més despeses inherents a l’adquisició com a valor d’aquesta.
A més, per la venda d’un habitatge heretat cal pagar l’impost de plusvàlua municipal, i qui està obligat a això és el venedor. Tanmateix, en cas de venda a pèrdues, el venedor està exempt de pagar aquest tribut, tal com ha declarat el Tribunal Constitucional.
Si necessites informació sobre aquest tema o qualsevol altre, pots posar-te en contacte amb nosaltres a través de la nostra pàgina web.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook , Instagram o Twitter per a més contingut de sector.
