Quan se signa un contracte de lloguer, arrendador (propietari) i arrendatari (inquilí) assumeixen una sèrie de drets i obligacions i accepten una sèrie de condicions que, en cas d’incompliment, poden donar lloc a la rescissió de contracte per alguna de les parts. Deixar de pagar el lloguer sembla el motiu més evident i el més obvi amb què es pot trencar un contracte de lloguer. Tot i això, hi ha moltes altres circumstàncies per les quals es pot donar per finalitzat un contracte d’arrendament.
Truncar un contracte de lloguer per part de l’arrendador
1.- Deixar de pagar el lloguer. És el motiu més evident, però, a partir de quin impagament?, des de la primera mensualitat?, des de la segona?… “La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) recull l’obligació del pagament de les rendes al Títol III, el qual s’aplicarà supletòriament a la voluntat de les parts, cosa que tradueix que les parts poden pactar lliurement el nombre de impressions que motivin la resolució. del contracte Per exemple, l’impagament de dues mensualitats consecutives o tres alternatives el mateix any seran causa de resolució del contracte, és a dir, la llei no assenyala el nombre de mensualitats que s’han d’impagar per trencar un contracte de lloguer ja que aquesta és una qüestió que queda a la voluntat de les parts.
Quan es produeix la situació d’impagament, el propietari ha de posar en marxa les mesures adequades. En primer lloc, l’arrendador ha de comunicar de forma fefaent a l’inquilí la quantitat deguda i el termini que té per pagar-la. Si no atén l’avís, el propietari ha d’interposar la demanda corresponent. A més, cal tenir en compte que un impagament de la renda o de qualsevol de les quantitats assimilades en aquestes com els subministraments són motius suficients per rescindir el contracte d’arrendament.
2.- Manca de pagament de la fiança o de la seva actualització. A diferència del que s’ha assenyalat anteriorment, el pagament de la fiança es constitueix com una obligació imperativa ja que ve regulat al Títol IV. Cal recordar que de conformitat amb allò que disposa l’article 4 de la LAU, els Títols I i IV tenen caràcter imperatiu. En virtut del que s’ha exposat, l’impagament de la fiança així com de les seves actualitzacions seran motiu per trencar un contracte de lloguer.
3.- Subarrendar l’habitatge. Per poder subarrendar un habitatge, ja sigui sencer o per habitacions, ha de constar per escrit al contracte d’arrendament. Des de Grup Solfinc recomanem especificar al contracte la prohibició expressa de subarrendar l’immoble. A l’article 27 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) s’especifica que la cessió o subarrendament de l’immoble sense consentiment és motiu per rescindir el contracte de lloguer. En cas de tenir permís exprés per subarrendar, si les quantitats percebudes superen el preu de la renda, el propietari també podrà rescindir el contracte.
Per evitar problemes cal especificar la impossibilitat de l’inquilí de subarrendar. A més, no cal confondre aquest terme amb el de compartir pis. Al contracte han de figurar tots els llogaters majors de 18 anys i en el cas que un se’n vagi i comenci a viure un altre a l’immoble, cal reflectir-ho a través d’un annex al contracte.
Les parts poden pactar lliurement al contracte el nombre de mensualitats impagades que motivin la resolució del mateix
4.- Danys causats per l’inquilí a l’habitatge o realitzar obres no consentides pel propietari. Com és lògic, serà motiu de resolució del contracte d’habitatge a instància de l’arrendador quan l’arrendatari ocasioni danys a la habitatge de manera dolosa.
D’altra banda, si al contracte s’especifica que l’inquilí no pot fer reformes i les fa sense preguntar o el propietari li nega el permís per fer una obra, és motiu també de resolució contractual. L’arrendatari no podrà realitzar sense el consentiment de l’arrendador, expressat per escrit, obres que modifiquin la configuració de l’habitatge o dels accessoris a què fa referència l’apartat 2 de l’article 2. En cap cas l’arrendatari podrà realitzar obres que provoquin una disminució en l’estabilitat o la seguretat de l’habitatge.
5.- Dur a terme activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites dins de l’habitatge. El propietari pot rescindir el contracte amb el vostre llogater si a l’habitatge tenen lloc activitats nocives o perilloses, si existeixen problemes de neteja o salubritat o fins i tot si molesta els veïns. Lògicament si es porten a lhabitatge objecte darrendament activitats que reuneixin qualsevol daquestes característiques, seran motiu per resoldre el contracte. Quan es lloga un immoble per viure-hi i s’utilitza per a ús diferent d’habitatge, com una activitat empresarial, també s’incompleix amb el contracte de lloguer.
6.- Que l’habitatge no es destini a habitatge habitual i permanent de l’arrendatari. Es considera arrendament d’habitatge aquell que recau sobre una edificació habitable la destinació primordial del qual sigui satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari. Quan no es doni aquest fet, és a dir, que no es destini ahabitatge habitual, serà motiu de resolució. Aquest tipus d’arrendaments es regeixen per la normativa pròpia.
7.- Tenir animals a casa. No resulta estrany que l’arrendador inclogui al contracte com a causa de resolució l’entrada d’animals a l’habitatge davant el temor de possibles destrosses.
8.- Si el propietari necessita recuperar l’habitatge. Només es pot rescindir el contracte si l’arrendador destinarà l’immoble a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial . Si no fos així, no tindria dret a resoldre el contracte. Això sí, perquè això passi ha d’haver transcorregut el primer any de contracte.
9.- Si l’arrendatari mor i cap persona amb el dret de subrogar-se al contracte ho fa. La mort de l’arrendador no afecta, en principi, la vigència del contracte. Amb caràcter general, el contracte persisteix en els mateixos termes que les parts van pactar inicialment, i l’hereu del pis haurà de passar pel contracte d’arrendament. Supòsit diferent és si el propietari no n’és el propietari sinó l’usufructuari, el superficiari o el titular de qualsevol altre dret de gaudi sobre l’immoble. En aquests casos, el contracte sí que s’extingeix. L’extinció de l’usdefruit és causa de finalització del contracte.
Resolució del contracte per part de l’arrendatari
1.- Si l’arrendador es nega a fer les reparacions a l’habitatge. L’arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar la renda, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat per servir a l’ús convingut. Si no es duen a terme les reparacions, l’arrendatari té dret a resoldre el contracte.
2.- Si l’arrendador no facilita el gaudi i l’ús pacífic de l’habitatge, pertorbant de fet o de dret a l’arrendatari en la utilització de l’habitatge.
3.- Passats els primers 6 mesos des de la signatura. La LAU recull que l’inquilí pot desistir del contracte d’arrendament una vegada hagin transcorregut almenys sis mesos des de la seva signatura, sempre que ho comuniqui a l’arrendador amb una antelació mínima de 30 dies.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
