Les herències d’habitatges van batre tots els rècords el 2021. Segons les dades de l’INE, en tot l’exercici es van transmetre 198.939 immobles residencials via herències, la xifra més alta de la sèrie històrica que va començar a recopilar l’organisme. d’estadístiques el 2007. Això ha obert un mar de preguntes sobre certs dubtes sobre les herències per part de nous propietaris que desconeixen aspectes com… On es tramiten? Quins impostos i despeses comporta una herència? Com gestionar aquests immobles?
On es tramiten i quant de temps es triga a heretar
Davant del fort repunt registrat per les herències d’immobles, convé conèixer on es tramiten i quant de temps es triga a heretar.
La major part del tràmit d’una herència es desenvolupa en una notaria, normalment previ pas per un despatx d’advocats o una gestoria. També hi ha algunes empreses del sector immobiliari i agències que s’encarreguen de tot el procés d’herència d’un habitatge, així com la comercialització posterior quan els hereus volen vendre el patrimoni heretat. És una fórmula que permet estalviar temps i diners.
D’altra banda, el temps que es triga a realitzar el procediment per adquirir un habitatge és relatiu, ja pot fer pocs mesos o fins i tot anys, en funció de dos factors fonamentals: la tinença o no d’un testament i el consens entre els hereus. Aquest darrer factor és especialment important, ja que les disputes solen ser freqüents. Un dels conflictes més habituals és que part dels hereus vulguin vendre la casa, mentre que una altra s’incline per vendre’l. Per poder traspassar l’immoble cal que tots hi estiguin d’acord o bé buscar una alternativa, com ara comprar la part corresponent o anar a la via judicial. La clau és la negociació per evitar la subhasta pública de la propietat.
Els impostos i les despeses d’una herència
Al marge dels problemes que puguin sorgir entre els hereus, convé tenir presents els impostos i les despeses que s’han d’afrontar en heretar un habitatge, així com alguns consells per no malvendre’n una propietat. Aquest és un dels principals dubtes sobre les herències que tenen els hereus.
El tribut principal és el Impost de Successions, que s’aplica sobre la transmissió de béns i drets entre les persones físiques i que no té una quantia fixa. Tot depèn de quant s’hereta, amb un gravamen que va del 7,6% al 34%, i de les bonificacions que apliqui cada comunitat autònoma.
En termes generals, les quanties més altes es registren a Astúries, Castella i Lleó i el País Valencià; mentre que a l’altra banda de la taula hi ha Comunitat de Madrid, Galícia, Cantàbria i Andalusia, que apliquen bonificacions de fins al 99%. Aquest any cal tenir en compte que la nova base imposable d’aquest tribut és el valor de referència de Cadastre, ja que es presumeix que és el valor de mercat. Això no obstant, si el valor d’escriptura és superior al valor de referència, aquest serà el que actuï com la base imposable de l’impost.
Per a l’abonament de l’impost els hereus tenen un marge de sis mesos des del moment de la mort, prorrogables pel mateix temps i un cost addicional.
Un altre tribut que cal tenir en compte és la plusvalidesa municipal, que s’abona sempre que hi ha un canvi de titularitat d’un immoble. Es tracta d’un impost municipal que grava l’increment de valor dels immobles de naturalesa urbana quan es produeix una transmissió i que té en compte el valor cadastral. Es paga a l’ajuntament de la localitat on estigui situat l’habitatge, amb untermini de sis mesos per al seu desemborsament, i hi ha sancions per impagament, que poden anar des del 50% fins al 150% de la quantitat resultant, en funció de la gravetat de la infracció.
A aquest impost cal sumar algunesdespeses addicionals que han d’assumir els hereus, com per exemple la notaria, les despeses fiscals o el Registre de la Propietat. En cas de ser diversos hereus, el percentatge de despesa que assumeix cadascun dependrà del repartiment de l’herència indicat al testament i de l’acord a què arribin aquests. També estarà determinat pel grau de parentiu amb la víctima i amb possibles reduccions d’aquests costos, que varien en funció de cada comunitat autònoma. D’altra banda, i igual que qualsevol altra propietat, un habitatge heretat comporta despeses com elpagament d’assegurances, la comunitat, l’IBI…
Creix la venda d’immobles heretats
En els últims mesos s’ha produït una gran quantitat d’operacions immobiliàries que tenien com a protagonistes habitatges heretats, sobretot després de la desaparició de l’article 28 de la Llei Hipotecària, considerat un de més injustos al mercat immobiliari .
Durant molts anys, aquest article ha dificultat als hereus no directes (per exemple, germans) vendre una casa fins passats dos anys de la mort del propietari per si apareixia un fill il·legítim. La seva desaparició va ser aprovada el juny del 2021, encara que no es va fer efectiva fins al 3 de setembre.
“La supressió de l’article 28 de la Llei Hipotecària obligava a esperar dos anys per poder inscriure lliurement la compravenda d’un habitatge heretat per hereus no forçosos per prevenir la possible aparició de nous hereus forçosos. La inscripció es feia, però amb una anotació preventiva, cosa que evitava en molts casos que es fessin aquestes operacions amb garantia hipotecària, ja que les entitats financeres no tenien plena certesa que l’immoble fos garantia de l’operació com a tal fins passats aquests dos anys. , per la qual cosa eren poc inclinades a concedir aquest tipus d’operacions i d’altra banda el propietari de l’immoble que comprés sense finançament o posant com a garantia un altre immoble tampoc tenia la plena tranquil·litat que era seu allò adquirit fins que aquest termini hagués transcorregut”. De fet, el comprador no podia negar-se a tornar la vivenda si apareixia un hereu forçós, encara que es veia obligat a continuar pagant la hipoteca concedida pel banc.
Per això, argumenta, “moltes operacions s’ajornaven en el temps o es plantejaven alternatives de lloguer amb opció a compra transcorreguts aquest termini d’espera. Però ja res d’això és necessari, per la qual cosa els hereus indirectes d’una herència poden fer líquids aquests immobles de manera immediata sense cap inconvenient, i sense haver d’assumir rebaixes en el preu per aquest article per poder vendre abans, atès que el comprador havia d’assumir un risc i no ho volia fer a qualsevol preu”.
Tot i això, i malgrat la derogació de l’article, en els últims mesos també estan sorgint diferents interpretacions derivades de laambigüitat en la legislació, que no deixa clar si té efectes retroactius o no, i segueix provocant maldecaps de cap a hereus, bancs, notaris i registradors en aquelles operacions anteriors al 3 de setembre.
I és que, davant de la manca d’aquesta informació, al mercat immobiliari cada part implicada en el procés de compravenda d’un habitatge ho interpreta a la seva manera, cosa que significa a efectes pràctics que en unes compravendes ja no s’aplica l’article 28, encara que en altres sí.
Els Registradors de la Propietat i molts bancs, per exemple, consideren que la normativa no té caràcter retroactiu, i des del Consell General del Notariat afirmen que, a partir del 3 de setembre del 2023, dos anys després de la derogació de l’article, ja es deixarà de parlar d’aquest assumpte i tots els habitatges heretats deixaran d’estar limitats en cas de vendre’s per part dels hereus no directes.
Com gestionar els immobles heretats i evitar conflictes
Cal tenir en compte que els immobles s’hereten normalment en proindiviso per a tots els hereus (és a dir, cadascun és propietari d’una part) i en la majoria dels casos, llevat que existeixi un usdefruit a favor d’algun o decideixin realitzar una extinció de condomini perquè passi a ser propietat d’un d’ells, hi fan alguna operació: lloguer o venda. Aquest tipus de dubtes sobre les herències i com gestionar-los és més senzill del que sembla, però de vegades pot provocar certs conflictes que cal evitar.
“En base a la nostra experiència, cada vegada ens trobem amb masses hereditàries compostes per més immobles, però amb menys diners efectius, per la qual cosa en la majoria de les ocasions decideixen posar a la venda els immobles heretats per aconseguir liquiditat i evitar les despeses de mantenir-los al patrimoni familiar o recuperar els diners que hagin hagut d’aportar per acceptar l’herència (impost de successions, plusvàlues…)”.
En aquests casos, aconsella tenir en compte que “el guany patrimonial que s’obtingui de la venda dels immobles tributa a la renda de l’any en què s’hagi produït l’operació com a base imposable de l’estalvi. El guany patrimonial vindrà determinat com la diferència entre el valor pel qual es va adjudicar l’immoble a l’herència i el valor de venda. Per això sempre és recomanable que, si tenen pensat posar els immobles a la venda a curt o mitjà termini, es valorin en l’herència a valor de mercat real, que sol estar per sobre del valor de referència que marca Cadastre i pel qual cal tributar com a mínim, ja que així evitarem haver d’enfrontar-nos al pagament d’impostos en la renda i al pagament de plusvàlua quan venguem o esmorteirem el seu efecte en gran mesura”.
A la majoria de les comunitats autònomes i atès que la majoria de les herències són de familiars directes, “és molt més econòmic pagar l’impost de successions amb aquest increment de valor, a causa de les deduccions i bonificacions que existeixen ,que pagar l’IRPF pel guany obtingut i la plusvàlua a l’ajuntament ja que, si es ven pel mateix import o menys del valor d’adjudicació, no caldria declarar guany patrimonial ni pagar tampoc plusvàlua”.
D’altra banda, l’advocat i soci de Marín i Mateo Advocats recorda que, encara que un gran percentatge dels habitatges heretats surten al mercat, ja sigui a través de la venda o el lloguer, moltes altres estan a disposició dels hereus per falta de acord entre aquests i l’aparició de conflictes entre els hereus, de vegades entre germans i també amb el vidu o la vídua.
Per evitar aquest tipus de desacords, el seu consell és “millorar la redacció i el detall dels testaments, per tal d’evitar o almenys reduir aquest tipus de conflictes, en què uns hereus volen vendre i altres no, o que no hi ha acord en la valoració, obligant la resta a dirimir el conflicte en via judicial. Això comporta gran perjudici econòmic i molt de patiment emocional”.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per veure més contingut del sector.
