Tenir un llogater morós és una de les principals preocupacions dels arrendadors de vivendes. I encara més si l’inquilí no ajuda a resoldre aquesta situació.
Moltes vegades d’impagament de la renda, el propietari es veu obligat a enviar un requeriment de pagament via burofax. Si el llogater morós no ho recull, pot sorgir el dubte sobre els efectes que pugui desplegar aquest requeriment. Aquest extrem acaba de ser resolt pel propi Tribunal Suprem en una sentència del passat 22 de juny del 2022.
L’Alt Tribunal estima que practicat el requeriment de pagament per part de l’arrendador, la seva no recepció per causa imputable al llogater morós no impedeix que en desencadeni l’eficàcia.
Sense que exigeixi una reiteració de la seva pràctica per desencadenar eficàcia jurídica, quan la sentència recorreguda dóna per acreditat que va quedar a la seva disposició mitjançant el corresponent avís. Una qüestió diferent és que es demostés que l’arrendatari no va poder accedir al contingut, cosa que no és el cas.
El requeriment de pagament al llogater morós mitjançant un burofax és l’instrument idoni legal per acreditar el contingut de la comunicació enviada a l’arrendatari. Atès que a més queda determinada la identitat del remitent, del destinatari, del lloc o domicili a què s’adreça, així com el resultat del lliurament.
En el cas resolt pel Suprem, el burofax no es va remetre a un domicili erroni i tampoc no hi havia raons justificades per part de l’inquilí per no recollir-lo. Per això, mai no es pot avalar una conducta que obstrueixi la justícia i sigui contraria als postulats de la bona fe per part de l’inquilí. D’aquesta manera, el Suprem deixa clar que es considera que un burofax té eficàcia quan el seu intent de frustració és degut només a la voluntat expressa o tàcita de l’inquilí o a la passivitat, desinterès, negligència o error de l’inquilí.
En quins casos l’inquilí pot evitar el desallotjament un cop presentat el desnonament
El pagament de la renda és la principal obligació que té el llogater morós davant de l’arrendador. I la llei li atorga la facultat d’evitar el desallotjament abonant totes les rendes indegudes en el termini de 10 dies. És el que tècnicament es coneix com a enervació de l’acció de desnonament i comporta la fi del procediment judicial dut a terme per desallotjar l’arrendatari.
Cal tenir en compte que la possibilitat d’enervar l’acció de desnonament només es podrà fer valer per l’inquilí una sola vegada. I està vedada a l’arrendatari que ja va enervar anteriorment un procediment de desnonament, llevat que el cobrament no hagués tingut lloc per causes imputables a l’arrendador. O al llogater que havent estat requerit de pagament pel propietari, formalment i amb caràcter previ a la interposició del desnonament, no hagi abonat totes les rendes pendents en el termini de 30 dies.
La regulació de l’enervació la trobem a la Llei d’Enjudiciament Civil, en concret a l’article 22.4, en què es disposa els següents:
Els processos de desnonament de finca urbana o rústica per falta de pagament de les rendes o quantitats degudes per l’arrendatari acabaran mitjançant decret dictat a aquest efecte pel lletrat de l’Administració de Justícia si, requerit aquell (…), el import de les quantitats reclamades a la demanda i el de les que deu en el moment del pagament enervador del desnonament.
Requisits del requeriment de pagament abans que desallotjar el llogater morós
El propietari que pateixi l’impagament del lloguer té dues vies per solucionar aquesta problemàtica: interposar el procediment de desnonament o enviar un requeriment de pagament via burofax.
A Grup Solfinc recomanem la segona via, llevat que les circumstàncies aconsellin el contrari, per confirmar que es tracta d’un impagament conjuntural i que hi ha voluntat real de pagament per part de l’inquilí. Així com per evitar que l’inquilí enervi l’acció de desnonament si finalment cal presentar el desnonament.
Els requisits que ha de complir el requeriment de pagament al llogater morós a l’efecte d’impedir l’enervació de l’acció de desnonament que l’arrendador interposi, han estat objecte d’una anàlisi jurisprudencial prolixa. El Tribunal Suprem ha establert recentment que la comunicació ha de contenir un requeriment de pagament, ser fefaent (de manera que es pugui acreditar que va arribar a l’arrendatari) i estar referida a rendes impagades o quantitats assimilades.
Finalment, tal com assenyala igualment el Suprem, és important tenir present que el legislador no obliga l’arrendador que es constitueixi en assessor de l’arrendatari, sinó tan sols que li requereixi de pagament. De manera que no s’exigeix al propietari que comuniqui a l’inquilí que el contracte serà resolt i que no podrà enervar el desnonament si no paga en el termini preceptiu, sinó únicament que compleixi el que prescriu l’article 22 de la Llei 1/2000 de Enjudiciament Civil.
Si tens alguna consulta, pots posar-te en contacte amb nosaltres mitjançant els formularis de la web. D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
