Ha entrat en vigor avui, 8 d’abril de 2022 la sentència que declara la nul·litat i la inconstitucionalitat de la majoria dels articles de la llei catalana de lloguer 11/2020 de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes dels contractes d’arrendaments d’habitatge.
Els articles que la Sentència declara nuls i inconstitucionals són: 1, 6, 7 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16.2; les Disposicions Addicionals 1a, 2a, 3a i 4a; la Disposició Transitòria 1a i la Disposició Final 3a i 4a b).
Amb l’anul·lació d’aquests articles queda totalment inaplicable i sense efecte la llei catalana de lloguer 11/2020 sobre contenció de rendes que fins ara establia la limitació de la renda en els lloguers d’habitatge a Catalunya.
Quins son els efectes més importants?
- Queda inaplicable i sense efecte la Llei 11/2020, ja que amb la declaració de nul·litat i inconstitucionalitat de la majoria dels seus articles, queda sense contingut aplicable.
- A partir d’ara els lloguers d’habitatges no tenen limitada la seva renda, essent possible pactar la renda que convinguin les parts, en base al principi de llibertat de pacte establert a l’article 17 de la LAU (1. La renda serà la que lliurement estipulin les parts).
- La Sentència no té efectes retroactius: Els efectes de la Sentència són per als contractes que es signin a partir d’aquesta resolució, per tant, no queden afectats i es mantindran en els seus termes els contractes celebrats amb anterioritat en base a les normes de limitació de rendes de la Llei 11/2020.
- Queda clar que el Parlament de Catalunya no té competències per limitar els preus o rendes dels contractes d’arrendaments d’habitatges.
Quins son els motius per a declarar la inconstitucionalitat de la llei catalana de lloguer 11/2020?
- Falta de competència del parlament de catalunya per regular limitar els preus dels lloguers.
- Vulneració del principi d’autonomia de la voluntat i de la llibertat de pacte.
Quins son els arguments de la declaració d’inconstitucionalitat de la llei catalana de lloguer 11/2020?
“La Constitució atribueix a l’Estat la legislació civil, sense més possible excepció que la conservació, modificació i desenvolupament autonòmic del dret civil especial o foral. D’altra banda, la reserva a favor de l’Estat que fa l’art. 149.1.8 CE de determinades regulacions “en tot cas”, així sostretes a la regulació autonòmica, delimita un àmbit dins del qual mai no podrà estimar-se subsistent ni susceptible de conservació, modificació o desenvolupament dret civil especial o foral algun (STC 31/2010, de 28 de juny, FJ 79, que cita la doctrina de la STC 88/1993, de 12 de març, FJ 1). Als efectes que ara interessen, aquesta competència de les comunitats autònomes per a la conservació, modificació i desenvolupament del seu dret civil propi troba “en tot cas” el límit de les “bases de les obligacions contractuals” que l’art. 149.1.8 CE atribueix la competència exclusiva de l’Estat. En coherència, l’art. 129 EAC contempla la competència exclusiva de la Generalitat en matèria de dret civil, “excepte les matèries que l’article 149.1.8. a) de la Constitució atribueix, en tot cas, a l’Estat”.
“La competència reguladora sobre les bases de la contractació ha de ser entesa com una garantia estructural del mercat únic i suposa un límit –un límit directe des de la Constitució– en si a la diversitat regulatòria que poden introduir els legisladors autonòmics. La competència atribuïda a l’Estat per regular les bases de la contractació li atribueix la competència per establir els criteris d’ordenació general del sector de la contractació privada en aquells territoris autonòmics que disposin de legislació pròpia. La finalitat d’aquesta previsió competència rau en la necessitat de garantir un denominador comú en els principis que han de regir les obligacions contractuals, cosa que s’aconsegueix quan les categories generals són les mateixes a tot el territori nacional.”
El Codi civil, entès com a ordenament estatal regulador de les relacions contractuals entre privats, contempla com a regla bàsica l’autonomia de la voluntat i la llibertat de pactes (art. 1255 del Codi civil), en garantia de la llibertat individual (art. 10.1 CE ) i d’empresa (art. 38 CE).
En el cas concret de l‟arrendament d‟habitatge, i més específicament quant a la renda en aquest tipus de contractes, aquest reconeixement del principi d‟autonomia de la voluntat que deriva de l‟art. 1255 del Codi civil troba concreció específica a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, l’art. 17.1 (“La renda serà la que lliurement estipulin les parts”) estableix el principi de lliure estipulació de la renda inicial del lloguer, sens perjudici de les regles d’actualització o modulació que inclouen els arts. 18 a 20.
Per tant, aquest principi de lliure estipulació de la renda en els arrendaments urbans s’ha de considerar una base de les obligacions contractuals, inferida de la legislació actualment vigent, ja que defineix un dels elements estructurals d’aquest tipus de contracte, el qual, llevat alguns aspectes determinats imperativament pel legislador (àmbit d’aplicació del contracte, fiança i formalització) es regeixen pels pactes, les clàusules i les condicions determinats per la voluntat de les parts.
L’Estat és així el competent per fixar legalment el principi de llibertat de pactes en l’establiment de la renda del contracte de lloguer d’habitatge.
Assegut això, és forçós concloure que l’art. 6 de la Llei 11/2020 és contrari a l’ordre competencial, ja que el legislador autonòmic no té competència per incidir sobre les regles per a la determinació de la renda derivades del contracte d’arrendament d’habitatge i sent contrari a l’ordre constitucional de distribució de competències, és per tant, INCONSTITUCIONAL i NUL.
Pel que fa als arts. 15 i 16.2 de la Llei 11/2020 que dissenyen un règim de control i sancionador per l’incompliment de les regles de determinació de la renda previstes a l’art. 6 de la Llei 11/2020, regles que vulneren la competència exclusiva de lEstat sobre les bases de les obligacions contractuals. Per tant, en no tenir el legislador autonòmic de competència material per fixar aquestes regles concretes, tampoc no la té per regular les conseqüències de la seva infracció, de manera que aquest règim sancionador incorre en la mateixa vulneració competencial. Per tant, els arts. 15 i 16.2 de la Llei 11/2020 són inconstitucionals i nuls.
Les regles de limitació de la renda dels contractes d’arrendament d’habitatge vulneren el principi de lliure determinació del preu, aquesta vulneració no és només predicable de l’art. 6 i dels ja examinant arts. 15 i 16.2 sinó també de totes aquelles previsions de la Llei 11/2020 que fan referència a aquestes limitacions a les rendes dels contractes, a les quals, per connexió o conseqüència (art. 39.1 LOTC), s’ha d’estendre la declaració d’inconstitucionalitat i nul·litat.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a l’engròs contingut del sector.
