Primer cal tenir en compte que les obres de conservació d’un edifici o un habitatge són necessàries i convenients, i fins i tot obligatòries. Amb el pas dels anys, totes les edificacions necessiten certes obres de conservació per mantenir les condicions d’habitabilitat. Aquestes reparacions són a càrrec del propietari o propietaris dels immobles afectats i poden revestir certa entitat segons els casos, i un cost important per assumir. Però, les obres es poden repercutir en un arrendament de renda antiga? Ho descobrirem tot seguit.
Les característiques d’un lloguer de renda antiga
Un contracte de lloguer de renda antiga és aquell que s’ha celebrat abans del 9-05-1985 i continua regint-se per la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964, excepte les disposicions contingudes a la Disposició Transitòria Segona de la vigent Llei 29/1994 que va introduir modificacions en relació amb l’extinció i subrogació d’aquests contractes . Així com pel que fa a l’actualització de rendes i certs drets de l’arrendador.
Molts immobles encara mantenen aquests lloguers actualment, que estan sotmesos a pròrroga forçosa. D’aquesta manera, el propietari es veu obligat de manera imperativa a prorrogar el contracte arrendatici fins a la mort de l’inquilí. I podent subrogar-se a la seva mort al seu cònjuge, descendents i, si no, els ascendents. És a ells a qui correspondrà acreditar que convivien, habitualment ia l’habitatge llogat, amb l’arrendatari mort.
El anomenat “Decret Boyer”, que va entrar en vigor el 1985, va suprimir el caràcter obligatori de la pròrroga forçosa als contractes d’arrendament. De manera que els lloguers posteriors al 9 de maig de 1985 van poder delimitar-se en el temps fixant-ne la durada les parts contractants. Si bé la llei arrendatícia de 1994 va aprovar un règim transitori per als contractes de lloguer anteriors a la data comentada que segueix vigent.
L’arrendador ha de fer obres de conservació a la vivenda llogada
Per preservar un immoble en bon estat cal fer periòdicament obres de conservació. Aquestes actuacions les ha d’emprendre normalment la propietat, encara que també poden ser imposades per l’autoritat competent.
Un altre detall a tenir en compte és l’entitat de les reparacions, que dependrà de diversos factors que poden incidir en un deteriorament més gran o més petit de la construcció i dels costos associats. Entre aquests factors hi ha els materials utilitzats a l’immoble, les condicions de conservació, geogràfiques i/o meteorològiques, entre altres aspectes.
Si l’habitatge està llogat, és el propietari el que s’ha de fer càrrec de les reparacions necessàries per tal de conservar l’immoble arrendat per a l’ús convingut.
Aquesta exigència ja es contemplava a la legislació arrendatícia de 1964 i perviu a la normativa vigent. No obstant, l’arrendador podrà resoldre el lloguer de renda antiga si les obres de conservació excedeixen del 50% del valor pis.
La normativa arrendatícia, aplicable als lloguers de renda antiga, també preveu que l’arrendador pugui exigir a l’inquilí una compensació econòmica per les obres de conservació que faci, ja sigui voluntàriament oa requeriment de l’autoritat competent. Compensació que es concretarà en un percentatge anual del capital invertit, amb determinats límits i sempre que es donin certes condicions.
Què diu la LAU quant a repercutir les obres en un arrendament de renda antiga?
Cal tenir en compte que la LAU de 1964 és un text refós de lleis anteriors que regula els contractes precedents a la seva entrada en vigor i els posteriors signats fins a l’1 de gener de 1995 · Hi ha articles aplicables als primers que no regeixen per als altres. Un és l’article 108, que regula les obres de reparació a la finca. Aquestes obres també apareixen regulades a les disposicions transitòries segona i tercera de la LAU 1994. Són les reparacions necessàries per conservar l’habitatge o local de negoci en estat de servir per a l’ús convingut.
La llei permet repercutir les obres en un arrendament de renda antiga, concretament un 12% anual del capital invertit en la reparació que ha d’anar integrat a la renda. Tot i així, hi ha un límit per repercutir les obres en una renda, consistint que la suma no pot superar el 50% de la renda anual. El fet de repercutir les obres en un arrendament de renda antiga suposa una compensació al propietari, ja que la renda està indexada a la inflació i doncs només es pot actualitzar segons l’IPC.
No es poden repercutir les obres als contractes de lloguer d’habitatge signats després de 1985. Per això, segons la data del contracte, hi ha arrendataris als quals es pot cobrar les obres de reparació i altres que no.
Com actua la jurisprudència quant a repercutir les obres en un arrendament de renda antiga?
La sentència del Tribunal Suprem de 21 de maig de 2009 va determinar que només es poden repercutir les obres necessàries a aquells inquilins l’arrendament dels quals sigui anterior a la data d’entrada en vigor del Text Refós de 1964. Aquesta data és l’1 de juliol de 1964. Als arrendaments posteriors a l’1 de juliol de 1964 no se’ls podrà exigir el pagament, excepte pacte exprés entre arrendador i arrendatari. Pacte poc freqüent, per cert, que no ha de constar necessàriament al contracte original. Pot ser posterior.
El Tribunal Suprem ja va dir això a la sentència de 16 de maig de 1985. No obstant això, el 1985 encara no s’havia promulgat la Llei 29/1994, d’Arrendaments Urbans, amb les disposicions transitòries que modifiquen o complementen la LAU de 1964. novetat de la sentència de 2009 és que decideix que aquestes disposicions transitòries no canvien la doctrina de la de 1985. La raó del criteri de l’Alt Tribunal és que l’article 97 TR LAU 1964 admet una llibertat de pacte de la renda inicial que no existia anteriorment .
La renda dels habitatges i locals de negoci que s’arrendin després de l’entrada en vigor d’aquesta Llei serà la que lliurement estipulin les parts, encara que hagin estat ocupats amb anterioritat a aquesta data.
Però com en tota aquesta vida hi ha una excepció. El propietari pot repercutir a l’inquilí amb un contracte posterior a l’1 de juliol de 1964 les obres que sol·liciti l’arrendatari i les acordades per resolució judicial o administrativa ferma (Audiència de Barcelona, Secció 4a, sentències 135/2013, de 8 de març, i de 15 de novembre de 2011, i Secció 13a, de 27 de novembre de 2012). En aquest cas, es pot triar entre aplicar 2 sistemes, el sistema de l’art. 108 LAU 64 o el previst a la pròpia DT 2ª LAU 94. La diferència és que amb el mecanisme de l’art. 108 LAU 64 l’increment no té caràcter temporal, sinó que és definitiu, tractant-se d’un sistema pel qual s’eleva la quantia de la renda durant tot el temps que duri el contracte d’arrendament; mentre que el mecanisme de la “DT 2a LAU 94” és un veritable sistema de repercussió del cost de les obres.
A més, el propietari també podrà repercutir, en qualsevol cas, l’IBI, altres tributs i taxes, i els serveis i subministraments.
La Llei d’arrendaments urbans és complexa i disposa de diversos aspectes que cal tenir en compte. És per això que prendre decisions en aquest aspecte es fa una cosa tediosa si no es realitza amb un bon professional que estigui al dia en aquest tipus de gestions. Per això, és recomanable utilitzar advocats com BCN Lex, que estan especialitzats en la gestió de patrimoni .
Si per altra banda el que busques és a una empresa que et gestioni el lloguer i porti a terme totes les gestions al teu nom, per tu disposar de més temps, pots comptar amb els nostres serveis de administració de lloguer a Barcelona i nosaltres ens encarregarem de tot.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
