La Nueva Ley de Vivienda: Transformando el Mercado Inmobiliario

May 18, 2023 | Alquiler, Patrimonio

En los últimos años, la vivienda se ha convertido en uno de los temas más importantes y polémicos en la sociedad. Los altos precios, la falta de accesibilidad y las dificultades para encontrar un hogar adecuado han generado preocupación y malestar entre la población. Sin embargo, recientemente se ha promulgado una nueva ley de vivienda que pretende abordar estos problemas y mejorar la situación del mercado inmobiliario. En este artículo, exploraremos en detalle los 12 aspectos clave de esta nueva legislación.

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.

Para declarar una zona tensionada, se deberá cumplir uno de estos dos requisitos:

  • Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
    • POR EJEMPLO: Si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
  • Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos un 3% por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
    • POR EJEMPLO: Si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.

La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.

Nueva definición para grandes tenedores

Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.

  • Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
  • Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.

Con la nueva normativa los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC.

Además, se prevé que para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC, por ahora el grupo de trabajo asignado para la ley está trabajando para definir cómo será este índice por el cual se regirán los alquileres.

Por lo tanto, las actualizaciones de los alquileres se limitan: un 2% en 2023, 3% en 2024 y en 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización.

Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas

Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas.

Estos topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y del tipo de propietario (pequeño o gran tenedor):

  • Pequeños propietarios: Según el precio del alquiler del contrato anterior .
    • POR EJEMPLO: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir a partir de 2025). Por lo tanto, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.
  • Grandes tenedores: Mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.

Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

El propietario deberá pagar los honorarios de la inmobiliaria

La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que «los gastos de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».

Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras

Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, IBI, tasa de basura, etc.).

Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.

Sin embargo, como indica el borrador, “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”

Nuevas medidas de protección frente a los desahucios

Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:

  • Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
  • Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
  • Acceso obligatorio a los  procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
  •  Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
  • Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

Beneficios fiscales para propietarios

A los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.

Por ahora NO han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.

  • Bonificación 90% en zona tensionada, si el nuevo contrato minora la renta de alquiler más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior.
  • Bonificación 70%:
    • Cuando sea primer arrendamiento en zona tensionada y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años
    • Cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro, con determinadas condiciones.
  • Bonificación 60% cuando la vivienda hubiese sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración contrato arrendamiento.
  • Bonificación 50% en el resto de los casos.

Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda

Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler de 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 8.208€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 5.472€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 912€.

Recargo del IBI para viviendas vacías

Más impuestos para las viviendas vacías. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.

Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública

Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.

Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada

Con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas, con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes.

En resumen, la nueva ley de vivienda representa un paso significativo hacia la creación de un mercado inmobiliario más justo y equitativo. Al proteger el derecho a la vivienda, regular los precios de alquiler y fomentar la vivienda social, esta legislación busca mejorar la calidad de vida de todos los ciudadanos. Si bien algunos ajustes y adaptaciones pueden ser necesarios, los beneficios a largo plazo superarán las posibles dificultades iniciales. En última instancia, la nueva ley de vivienda tiene como objetivo construir un futuro donde el acceso a una vivienda adecuada y asequible sea una realidad para todos.

Frente a los grandes cambios en la ley, es importante disponer de una buena agencia inmobiliaria en Barcelona. Si tienes alguna consulta, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de los formularios de la web.

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