- INTRODUCCIÓN
La reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) operada por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha dotado de una mayor protección legal al arrendatario de vivienda en aras de garantizar un acceso a la vivienda para el ciudadano más asequible y estable.
Las medidas liberalizadoras adoptadas en su día por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (LA LEY 8684/2013), no han conseguido aumentar la tasa de alquiler española. Todo lo contrario. El fomento de la libre autonomía de la libertad ha generado una precarización del mercado del alquiler de vivienda español, evidenciando la necesidad de dotar de una mayor protección legal a la parte débil del contrato.
Nótese que el arrendatario de vivienda es siempre la parte débil del contrato, con independencia de la condición que ostente la parte de arrendadora, esto es, con independencia de si es empresario o particular.
El desequilibrio del poder negociador existente en los contratos de arrendamiento de vivienda justifica el establecimiento de un mecanismo corrector del desequilibrio consistente en el régimen legal imperativo contenido en el Título II de la LAU 94 (LA LEY 4106/1994) que limita la libre autonomía de la libertad de las partes en beneficio del arrendatario de vivienda (arts. 4.2 (LA LEY 4106/1994) y 6 de la LAU (LA LEY 4106/1994)).
En un sistema basado en la autonomía privada, como es nuestro Código Civil, la justicia contractual se consigue mediante la negociación, de forma que no resulta necesaria la intervención del legislador, y cuyo único control o límite lo encontramos en el art. 1255 (LA LEY 1/1889)de dicho texto legal.
Sin embargo, como decíamos, este sistema basado en la doctrina económica «laissez faire, laissez passer» (1) no funciona en materia de arrendamientos de vivienda, de tal forma que dichos controles generales de la autonomía privada resultan ineficaces para ofrecer una protección jurídica adecuada al arrendatario (2) . En este sentido, son muy ilustrativas las palabras de VALLET DE GOYTISOLO, J.B. (3) :
«(…) esta situación de desprotección del arrendatario ha hecho necesario ir adaptando esta figura (el arrendamiento de vivienda), por la vía de la legislación especial, a la realidad socioeconómica de cada momento histórico, dotándola de una ficticia apariencia real, que ha ido produciendo una deformación de la naturaleza de esta figura jurídica, alejándola de la definición de derecho personal.»
2. CLÁUSULAS NULAS EN ARRENDAMIENTOS URBANOS
Un caso paradigmático de cláusula nula por contravención del art. 6 de la LAU (LA LEY 4106/1994), es la que establece un aumento de renta por encima del límite previsto en el art. 18 de la LAU (LA LEY 4106/1994), que conforme a su redacción actual dada por el RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019), la renta no puede incrementarse anualmente por encima del aumento anual que experimente la variación porcentual del IPC (7) .
Será nula la cláusula que establezca un aumento de renta por encima del IPC
La cláusula que establezca un aumento de renta por encima de dicho límite es una cláusula nula por contravenir una norma legal imperativa (art. 18) en perjuicio del arrendatario (art. 6) (8) . Pero, no es una cláusula abusiva propiamente, ya que es una cláusula que afecta a un elemento esencial del contrato —el precio del arriendo—, y conforme a lo dispuesto por el art. 4.2 de la Directiva 93/13 no cabe en estos casos el control de contenido específico previsto por la LGDCU para determinar si es abusiva (9) ; salvo que la cláusula no fuera transparente (art. 60.1 (LA LEY 11922/2007) y 80.1 de la LGDCU (LA LEY 11922/2007), y art. 4.2 de la Directiva 93/13 (LA LEY 4573/1993)), en cuyo caso sí cabría realizar un control de contenido específico denominado por nuestro Tribunal Supremo (10) «control de transparencia» para declararla nula. En palabras del Alto Tribunal en Sentencia de 9 de mayo de 2013 (LA LEY 34973/2013):
«la interpretación a contrario sensu de la norma transcrita es determinante de que las cláusulas referidas a la definición del objeto principal del contrato se someten a control de abusividad si no están redactadas de manera clara y comprensible»
En idéntico sentido se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Sentencia de 20 de septiembre de 2017 (LA LEY 123057/2017) (Apartado 43, Sala Segunda, Asunto C-186/16, Andriciuc y otros):
«(…) las cláusulas contempladas en dicho art. 4, apartado 2, (LA LEY 4573/1993) que están incluidas en el ámbito regulado por la Directiva, sólo quedan eximidas de la apreciación de su carácter abusivo en la medida en que el órgano jurisdiccional competente considere, tras un examen del caso concreto, que fueron redactadas por el profesional de manera clara y comprensible.»
Citamos también la Sentencia de 3 de junio de 2010 del TJUE (Asunto C-484/08 (LA LEY 55532/2010), Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid).
Así pues, vemos pues que si bien la LGDCU no establece la prohibición de ejercer un control de contenido sobre el objeto del contrato, la Directiva 93/13 sí que lo hace de forma clara en su art. 4.2 (LA LEY 4573/1993) y en el 19º Considerando al afirmar que «la apreciación del carácter abusivo no debe referirse ni a cláusulas que describan el objeto principal del contrato ni a la relación calidad/precio de la mercancía o de la prestación».
El legislador europeo considera que no procede un control sobre el equilibrio económico del contrato (11) , sino solamente sobre el equilibrio jurídico del mismo, pues la protección del consumidor en cuanto al objeto del contrato debe ceñirse a un control de su consentimiento (12) , de tal forma que entienda las consecuencias económicas del mismo, ya que si lo entiende puede libremente decidir no contratar dicho producto.
En palabras de MORENO GARCÍA, L. (13) , si la cláusula referida al objeto principal del contrato es comercializada de forma transparente, esto es, el consumidor ha podido comprender de forma efectiva tanto la posición jurídica que asume como la carga económica que el mismo supone, no será posible el control de contenido de dicha cláusula.
El sistema de protección legal de la LAU es más intervencionista que el de la normativa legal de consumidores
Por el contrario, en materia de arrendamientos de vivienda, el legislador español sí ha querido ejercer un control de contenido sobre el precio de la renta estableciendo limitaciones a su actualización en su art. 18 de la LAU (LA LEY 4106/1994), lo cual es un importante indicativo de que el sistema de protección legal de la LAU es más intervencionista que el de la normativa legal de consumidores, incidiendo incluso en el núcleo de la autonomía de la voluntad contractual, esto es, en la reglamentación de las condiciones esenciales del contrato.
3. CLÁUSULAS ABUSIVAS EN ARRENDAMIENTOS URBANOS
Hay cláusulas contractuales que si bien respetan el contenido imperativo del Título II de la LAU, pueden ser consideradas nulas por abusivas, cuando contraviniendo la buena fe causan un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes contratantes.
Este puede ser el caso de una cláusula penal para el arrendatario que no desaloja la vivienda a la finalización del plazo de duración del contrato de arrendamiento. los daños y perjuicios g
Si bien la LAU no prohíbe el establecimiento de cláusulas penales en estos casos, y conforme a lo dispuesto en el art. 27.1 de la LAU (LA LEY 4106/1994) y en el art. 1124 del Código Civil (LA LEY 1/1889), el arrendador está facultado para exigir una indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento contractual le genere, si el importe fijado por la cláusula penal es excesivo, esto es, superior a los daños y perjuicios generados, podría llegar a ser considerada una cláusula abusiva, y por tanto, nula de plena derecho.
Para ello, en primer lugar, habrá que estar a las partes del contrato, y por tanto comprobar si se da el presupuesto subjetivo para que la cláusula pueda ser considerada nula. Es decir, el arrendador deberá ser «empresario» conforme a lo dispuesto en el art. 4 de la LGDCU (LA LEY 11922/2007), y el arrendatario deberá tener la consideración de consumidor conforme al art. 3 de la LGDCU (LA LEY 11922/2007). No cabe duda de que, si estamos ante un arrendamiento de vivienda, el arrendatario tendrá siempre la condición de consumidor, pues el destino del objeto arrendado es morar en él ex art. 2.1 de la LAU. En cuanto al arrendador, serán muchos los casos en que este tenga el carácter de empresario, ya que no necesariamente debe ser una sociedad inmobiliaria, como es el caso de la STJUE de 30 de mayo de 2013 (LA LEY 43527/2013) (Caso AsbeekBrusse/ Man Garabito (14) ), sino que es suficiente con que cualquier persona física arriende habitualmente un bien inmueble para obtener un rendimiento económico, de tal forma que ya está actuando «con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión», conforme al exigido por el art. 4 de la LGDCU (LA LEY 11922/2007), y por tanto, tendría la consideración de «empresario» (15) . A estos efectos, y tal como declara la Sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Civil y Penal, de 7 de mayo de 2013, (LA LEY 128507/2013) el hecho de que el objeto de la relación jurídico sea el único activo de la empresa, no obsta a que dicha relación sea considerada de consumo, mientras exista habitualidad y organización en la actividad. En este mismo sentido, citamos la SAP Asturias, Sec. 6ª, de 19 de mayo de 2014.
En segundo lugar, habrá que estar al elemento formal relativo a la forma en que inserta la cláusula en el contrato (16) . En otras palabras, deberemos verificar que se trate de una cláusula predispuesta por el arrendador —o por administrador de fincas o agente de la propiedad inmobiliaria en su representación—, de conformidad con lo dispuesto en el art. 82 de la LGDCU (LA LEY 11922/2007).
Tal como hemos avanzado con anterioridad, es bastante habitual en la práctica que el arrendador imponga «su modelo de contrato» al arrendatario de vivienda, y por tanto, las condiciones del mismo, sin que el arrendatario pueda hacer más que o aceptar, o no alquilar.
Si ambos presupuestos se dan en el caso concreto, procederá un examen de contenido de la cláusula, consistente en comprobar si el quantum establecido en la cláusula penal para el caso de que el arrendatario no desaloje voluntariamente la vivienda «supone la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta , al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones» conforme a lo dispuesto por el art. 85.6 de la LGCU (LA LEY 11922/2007).
Determinar en el caso concreto si la pena convencional es «desproporcionadamente alta» es harto complejo si tenemos en cuenta que la cláusula penal también tiene una función sancionadora (STS nº530/2016, de 13 de septiembre (LA LEY 119458/2016)) (17) .
Nótese que conforme a lo dispuesto en el art. 1154 del Código Civil (LA LEY 1/1889) no procede la moderación de la cláusula penal por el juez cuando la obligación que pretende asegurar hubiera sido incumplida de forma total, y no parcial, conforme al principio de que lo pactado es ley para las partes (arts. 1089 (LA LEY 1/1889), 1091 (LA LEY 1/1889), 1258 (LA LEY 1/1889) y 1278 del Cc (LA LEY 1/1889)), ya que el principal efecto de estas cláusulas es cuantificar el importe de la pena con independencia del daño real sufrido por la parte perjudicada, y salvo que se pacte lo contario, la pena es sustitutiva de los daños y perjuicios e intereses (art. 1152 del Cc (LA LEY 1/1889)).
Así pues, y aun cuando el monto fijado en la cláusula penal fuera superior a los daños y perjuicios realmente causados, el juez no está facultado para moderarla, tampoco por la vía del art. 1103 del Código Civil (LA LEY 1/1889), que reconoce a los tribunales la facultad de moderar la responsabilidad que proceda de negligencia en el cumplimiento de toda clase de obligaciones, según la última doctrina de nuestro Tribunal Supremo (Sentencia de 3 de abril de 2018 (LA LEY 22577/2018), y de 14 de febrero de 2018 (LA LEY 3968/2018)). Esta es la fortaleza jurídica de las cláusulas penales (18) .
No obstante, de invocarse la abusividad de la cláusula penal conforme a la normativa legal de consumidores, y de ser confirmada en el caso concreto por el juez dicha abusividad por considerar que se trata de un «indemnización desproporcionadamente alta», el efecto jurídico inmediato es la nulidad absoluta de la misma conforme a lo dispuesto por el art. 83 de la LGDCU (LA LEY 11922/2007), y por tanto, el arrendatario no solo conseguiría el efecto prohibido de la moderación de la pena anteriormente comentado, sino la expulsión (19) de la cláusula penal del contrato —y en ningún caso, su integración en el contrato—, de tal forma que no vendrá obligado a pagar un solo euro por dicho incumplimiento obligacional. Así lo ha expresado de forma clara y contundente el TJUE en Sentencia de 14 de junio de 2012 (LA LEY 70591/2012), apartado 69:
«(…) si el juez nacional tuviera la facultad de modificar el contenido de las cláusulas abusivas que figuran en tales contratos, dicha facultad podría poner en peligro la consecución del objetivo a largo plazo previsto en el artículo 7 de la Directiva 93/13 (LA LEY 4573/1993). En efecto, la mencionada facultad contribuiría a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los profesionales el hecho de que, pura y simplemente, tales cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores (…), en la medida en que los profesionales podrían verse tentados a utilizar cláusulas abusivas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el juez nacional en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos porfesionales.»
La doctrina sobre la imposibilidad de integrar o moderar la cláusula abusiva ha sido acogida por nuestro Tribunal Supremo en Sentencias de 22 de abril de 2015 (LA LEY 49720/2015) y de 3 de junio de 2016 (LA LEY 59016/2016).
4. CONCLUSIONES
Los ejemplos utilizados ponen de manifiesto la importancia en la práctica de la aplicación de la normativa de consumidores en contratos de arrendamientos urbanos; especialidad jurídica frecuentemente olvidada por el jurista cuando se analizan contratos de arrendamiento de finca urbana.
Deberemos ponernos pues dos lentes de distinto alcance cuando analicemos el clausulado de un arrendamiento, las relativas al art. 6 de la LAU (LA LEY 4106/1994) para arrendamientos de vivienda, las de cláusulas abusivas de la normativa de consumidores, para purgar del contrato todas las cláusulas que sean nulas conforme a dichos sistemas de control legal.
Basado en la información del siguiente artículo.
