Banqueros de primer nivel prevén unas seis subidas de tipos hasta que acabe el año 2023, incluidas las dos anunciadas por el BCE para este julio y septiembre. La base de su previsión es que la inflación no caerá y, por tanto, la institución con sede en Frankfurt deberá subir tipos para frenar los precios. CaixaBank, por ejemplo, calculaba en marzo que el Euribor pasaría en un año del -0,5% al 1,5%, y otros informes apuntan a que el próximo año podría subir al 2,2%.
Cabe recordar que este junio el Euribor (el indicador del precio al que se presta el dinero los bancos) ha culminado la mayor subida de tipos mensual de su historia: en un año ha pasado del -0,48% al 0 ,85%. Pero la situación actual no puede llevarse al futuro con ligereza: esta misma semana diferentes medios ya apuntaban a que los mercados dan por hecho que, tras las subidas del 2022, el 2023 volverá a ser un año de bajadas.
Reguladores, gobiernos y centros de estudio están acostumbrados a constatar que nadie puede anticipar con precisión el futuro.
A continuación le detallamos una pequeña guía para hipotecados, con aspectos a tener en cuenta ante una subida de tipos.
Guía práctica para hipotecados
Mirar los productos vinculados
Los bancos a menudo bonifican (rebajan) sus hipotecas en función de si el cliente contrata más o menos productos. Los clásicos son la nómina depositada, una tarjeta de crédito, el seguro de hogar y el seguro de vida. Y aquí hay margen de mejora: «Los seguros de los bancos siempre son más caras», explica el consultor hipotecario Xavier Valls. Al cliente le conviene comprobar si el descuento que recibe en el tipo que le imponen por tener el seguro compensa económicamente el hecho de tener un seguro más caro.
Otra cuestión a comprobar es que el seguro de vida vaya actualizando el número de años que quedan cubiertos hasta que la hipoteca se haya pagado por completo. En caso contrario, puede ocurrir qué haya sobrecoberturas en el seguro que le encarecen.
Pasar de tipo variable a tipo fijo frente a la subida de tipos
Los expertos recomiendan que cuando a una hipoteca le queda poco tiempo de vida no vale la pena cambiarla porque a menudo las comisiones a las que tendrá que hacer frente harán que el cambio en términos económicos sea mínimo.
Pero una familia que deba 250.000 euros en una hipoteca que ha pedido recientemente a 30 años puede pasar en poco tiempo a pagar unos 850 euros a unos 1.020; pero si el Euribor subiera al 5%, superaría de largo los 1.500 euros.
Para blindarse contra esta posibilidad, el cliente tiene derecho a pedir un cambio de condiciones en la hipoteca, de tipo variable (siempre en paralelo con el Euribor) a tipo fijo, que te blinda de posibles subidas. La posibilidad de que el banco te rebaje el tipo de interés manteniéndote la hipoteca variable son inexistentes, apuntan los expertos.
Cuando el banco te hace una oferta a tipo fijo, el interés será claramente superior al Euribor actual y resulta difícil saber si en el largo plazo compensará. Los bancos, hoy por hoy, ofrecen un tipo fijo que ronda el 2,5%, muy por encima de las ofertas de hace unos meses.
¿Sale gratis cambiar de tipo fijo a variable? Hay que mirar lo firmado. De 2014 a 2019 había una comisión por riesgo del tipo de interés que compensaba a los bancos por el cambio y las entidades cobraban hasta un 5% del capital inicial (si era de 300.000 euros, el cambio de variable a fijo te podía comportar un recargo de 15.000 euros). Pero desde 2019 esta comisión se ha suavizado con la nueva ley hipotecaria: ahora se llama comisión por pérdida financiera y es, como máximo, del 2%.
Otra opción en el mercado es la hipoteca mixta, que ofrece un tipo fijo y, por tanto, más tranquilidad durante unos años, y luego te sitúa en el tipo variable.
Antonio Beltrán, consejero delegado de Hipotecas Plus, recomienda agilizar al máximo el trámite porque el Euribor está subiendo día a día, contactando con la entidad presencialmente y vía apli, y haciendo la consulta con la documentación ya lista: DNI, vida laboral actualizada, contrato de trabajo, tres últimas nóminas, declaración de la renta y últimos recibos de otros préstamos.
Cambiar de banco por la subida de tipos
Aunque todos los bancos están subiendo precios en blog al compás del Euribor, siempre se puede encontrar una mejora en los productos vinculados o incluso en el tipo que te ofrecen. Hay dos caminos: la amortización total anticipada para realizar una nueva hipoteca y la subrogación. En el primer caso esto puede implicar una comisión por amortización total –hay que consultarlo en la hipoteca firmada– y quizá una de apertura, pero puede permitirte añadir más capital para otras necesidades. Cuando la cancelación anticipada se realice en hipoteca fija, se aplicará la comisión de pérdida financiera.
Debe tenerse en cuenta que el cliente deberá afrontar el pago de la tasación bancaria, el coste de cancelación registral, el notario, el registro de la propiedad y la gestoría, en un gasto total de unos 1.000 euros. Estos gastos se ahorran en caso de subrogación, opción en la que la hipoteca se mantiene idéntica en cantidad y plazo, pero con la que mejoras el tipo y quizás los productos vinculados, y que puede tener asociada una comisión. Es más lenta porque el banco original tiene derecho a realizar una contraoferta.
Siempre y cuando se comunica la intención de cambiar de banco, la entidad que tiene tu hipoteca puede ofrecerte mejores condiciones de las que tenías. En un contexto tan poco favorable al cliente con hipoteca variable, es prácticamente la única herramienta de negociación.
Subida de tipos: aumentar el plazo de pago
Los expertos no lo recomiendan, porque acaba saliendo más caro, pero puede ser una opción si el cliente tiene una situación complicada en el presente y confía en que su situación financiera mejore con los años. Sin embargo, hay que recordar que normalmente los bancos sólo ofrecen como período de financiación los años que le quedan al cliente para cumplir los 65.
Contratar a un profesional
Los intermediarios de hipotecas o brokers hipotecarios pueden realizar la gestión de revisar tu hipoteca y buscar alternativas a ayudarte a contratar una nueva. Cobran entre 1000 y 8000 euros en función de los servicios requeridos. El valor de estos profesionales es que conocen las particularidades del sector y tienen más información sobre posibles ofertas.
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