El abuso de la imposición de prohibiciones en las Comunidades de Propietarios y sus límites

Mar 16, 2023 | Comunidades

En muchas comunidades de vecinos hay un deseo de prohibir cosas en las juntas de propietarios. Pero es importante ser cuidadosos porque las prohibiciones en Comunidades de Propietarios pueden limitar los derechos de los vecinos y causar conflictos, causando a veces un abuso de prohibiciones en Comunidades de Propietarios. Además, no todo lo que está escrito en los estatutos de la comunidad es legal y puede ser rechazado. A veces se quiere prohibir cosas para mejorar la convivencia, pero no siempre es efectivo y puede ser abusivo. Las prohibiciones deben tener una justificación clara y objetiva para evitar abusos y conflictos en la comunidad.

Hay que tener en cuenta que, cuando se establecen ciertas prohibiciones en los estatutos de una comunidad de propietarios, no significa que estas sean legales. Si se utilizan con abuso de derecho y limitan los derechos de los propietarios (Artículo 7.2 del Código Civil), pueden ser rechazadas e interpretadas por la ley de manera distinta. La jurisprudencia también ha sido reacia a aceptar cláusulas estatutarias que se basan en el abuso del derecho.

En ocasiones, los vecinos quieren prohibir todo para mejorar la convivencia, pero esto no siempre es una buena idea. No se deben permitir reglas abusivas que limiten demasiado la libertad. Las prohibiciones en Comunidades de Propietarios deben estar bien justificadas y solo usarse cuando la conducta de alguien causa un gran problema para la comunidad. No se puede simplemente prohibir todo para tratar de mejorar la seguridad y el respeto.

Cláusulas estatutarias nulas o adoptadas con abuso de derecho

Listado de cláusulas abusivas:

Podríamos llevar a cabo a priori un listado de cláusulas que en algunos casos se están incluyendo en algunas comunidades y que revisten carácter abusivo, y entre las que podemos citar las siguientes:

  • Prohibición de perros (no limitándolo a los peligrosos, sino a cualquier clase de perros).
  • Prohibición de alquiler vacacional sin justa causa.
  • Prohibición de abrir determinados locales en una comunidad. Por ejemplo, prohibición de abrir restaurantes.
  • Prohibición de uso de elementos comunes por hijos de comuneros que no residan en la comunidad.

Existen otras muchas más, pero estas son las que con frecuencia se incluyen de forma exagerada y que no pueden ser aceptadas, ya que, por ejemplo, el texto de la Ley de protección, derechos y bienestar de los animales pendiente de aprobación final regula ya que se recoge en el Artículo 42 del texto un listado de especies de animales que pueden ser objeto de tenencia como animal de compañía y en el Artículo 43 las prohibiciones para las especies no incluidas en el “Listado positivo de animales de compañía”. Con ello, ya se van a fijar los animales que no se pueden tener en comunidad sin necesidad de que se prohíban El abuso de la imposición de prohibiciones en Comunidades de Propietarios y sus límites E Vicente Magro Servet Magistrado del Tribunal Supremo. Doctor en Derecho 25 de forma expresa.

Tampoco se puede prohibir sin más el alquiler vacacional sin justa causa. Es decir, sin que el propietario/arrendador haya incumplido alguna de las normas de observancia en la ejecución de esta modalidad de alquiler. Lo que la comunidad debe hacer es regularlo y someterlo a unas normas de respeto y convivencia, y que solo en caso de incumplimiento de las mismas es cuando la comunidad puede actuar contra el arrendador de alquiler vacacional, pero siempre “con justa causa” y razón objetivable de incumplimiento. Nótese que si no es así y se prohíbe sin más el afectado arrendador podría ejercer una acción contra la comunidad no solo de impugnación del acuerdo, sino, lo que es peor, de reclamación del lucro cesante en cuanto a las cantidades dejadas de percibir por el propietario a raíz de un acuerdo de prohibición sin justa causa.

En las Conclusiones del seminario propiedad horizontal organizado por el CGPJ celebrado en Madrid los días 15 a 17 de junio de 2015 se llegó a la siguiente conclusión:

Sería contrario a la Ley limitar el derecho de propiedad de un propietario de una vivienda o local al imponer la prohibición de su arrendamiento porque equivaldría a la supresión de una facultad esencial inherente al dominio sobre un elemento privativo como es la cesión de su uso a terceros.

Respecto a la prohibición de abrir algunos negocios en una comunidad también supone un exceso de la misma, ya que no se puede limitar el objeto negocial en los locales de una comunidad. Esta puede actuar por medio de actividades molestas, insalubres, nocivas, dañinas o peligrosas, para el caso de que en determinado local se lleven a cabo estas conductas, pero no puede de forma anticipada procederse a una prohibición de abrir, por ejemplo, un restaurante. Ello va en contra del principio de libertad de empresa en el marco de la economía de mercado y contra el ejercicio del disfrute y disposición del derecho de propiedad, por lo que sería una prohibición claramente inconstitucional.

Tampoco se pueden adoptar medidas de prohibición o no aprobación de reformas en los locales para que estos puedan realizar su actividad negocial, como puede ser la aprobación de salidas de humos, o abrir huecos en el local siempre y cuando ello no perturbe a la comunidad, o le suponga un claro perjuicio. Hay que recordar que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo es claramente protectora de los locales cuando estos solicitan alguna reforma que no perjudica a la comunidad y que estos consideran necesaria para llevar a cabo su actividad negocial.

Estas y otras medidas de prohibición o limitación suelen adoptarse con frecuencia en las comunidades y es preciso llevar cuidado para no imponer restricciones que sean consideradas excesivas, porque hay que recordar, también, que el Tribunal Constitucional ha señalado que la limitación en el ejercicio del derecho de propiedad es indemnizable, y, por ello, el comunero afectado por la prohibición podría ejercitar acciones civiles contra la comunidad por aprobarse estas limitaciones excesivas e inapropiadas que afectan al pleno ejercicio del derecho de propiedad. Lo correcto es regular todo en la comunidad, pero no prohibir determinadas actuaciones “ex ante” cuando todavía el comunero no ha incumplido nada.

La sanción del incumplimiento de la prohibición estatutaria

Si una cláusula de prohibición no es considerada abusiva y no afecta al derecho de propiedad, se puede tomar un acuerdo en base a ella. Esto está contemplado en el Artículo 553-40 de la Ley 5/2015, que trata sobre prohibiciones en Comunidades de Propietarios y restricciones en el uso de elementos privativos y comunes. Este artículo establece que los propietarios y ocupantes de un inmueble no pueden llevar a cabo actividades que afecten la convivencia normal en la comunidad o que dañen o pongan en peligro el inmueble. Tampoco pueden realizar actividades que sean expresamente excluidas o prohibidas por los estatutos, la normativa urbanística o la ley.

Aunque haya un quórum suficiente para aprobar una modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios, esto no significa que cualquier prohibición pueda ser incluida en los estatutos. Según la ley (Artículo 553. 26.2 de la Ley 5/2015), se necesitan al menos el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto que representen también las cuatro quintas partes de las cuotas de participación para poder modificar los estatutos, excepto si existe una disposición legal en sentido contrario. Pero, hay límites sobre lo que se puede prohibir, ya que un propietario afectado podría presentar una demanda por daños y perjuicios y la comunidad tendría que pagar la indemnización fijada por el juez.

De esta manera, si la prohibición no es abusiva se aplicaría el Artículo 553.40 de la Ley y se requeriría al comunero infractor para que cese en su conducta que está prohibida. Pero teniendo en cuenta que la prohibición no es abusiva y es digna de respetar. El comunero debería aceptar el requerimiento y si no lo hace la comunidad podría adoptar el acuerdo por mayoría simple de ejercitar la acción de cesación contra el infractor.

Prohibir es de interpretación restrictiva

Existe un criterio jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de las limitaciones al derecho de propiedad (sentencias de 30 de junio de 1996, 30 de julio de 1997, 29 de enero de 2015, 6 de diciembre de 1985, 30 de septiembre de 1970 y 9 de mayo de 1989). Es principio básico la de entender que “el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (Artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deberán ser interpretadas de un modo restrictivo” (STS 145/2013 de 4.3).

La STS de 20 de octubre de 2008 señala que “el Artículo 33 CE reconoce al derecho de propiedad privada un núcleo esencial, de forma que el régimen de los bienes […] no puede privarlo de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad [de los propietarios] para usar, disfrutar o disponer de ellos”.

Se puede prohibir el uso de elementos comunes a morosos.

A raíz de la aprobación del Artículo 21.1 LPH se pueden fijar prohibiciones en Comunidades de Propietarios en estatutos por acuerdo de 4/5 antes citado para que los morosos, mientras no paguen lo que deben, estén inhabilitados de usar los elementos comunes que se fijen, recomendando que en el acuerdo se fijen, entre otros, los siguientes: piscinas, zonas de práctica deportiva como gimnasio, pistas de pádel, zona polideportiva, club social, ludoteca, etc.

De esta manera, el moroso no podría volver a utilizar los elementos comunes que se citen en tanto no pague todo lo que debe hasta el momento en el que quiera volver a utilizarlo. Es decir, no solo desde la liquidación de deuda en junta, sino desde que quiera utilizar los elementos comunes, debiendo pagar la deuda hasta ese periodo concreto de pago mensual, bimensual o trimestral.

El acuerdo adoptado por 4/5 se incluiría en estatutos, elevación a escritura pública e inscripción registral para garantizar el efecto ante terceros adquirentes posteriores a la adopción del acuerdo.

La teoría de la “prohibición desproporcionada”

La doctrina se refiere a la existencia de “prohibiciones desproporcionadas” en estatutos o en título y que no todo lo que ahí consta es ejecutable por poder constituir un abuso de derecho, ya que, por ejemplo, tener un animal no siempre es sinónimo de conducta reprobable. Las comunidades no tienen por qué tener derecho a todo.

Si en estos casos un comunero que adquiriera un inmueble se encontrara con esta prohibición comunitaria si la comunidad demanda por la vía del Artículo 553.40 opondría el abuso del derecho.

Hay que valorar en sus justos términos lo que las comunidades prohíben o impiden que los comuneros hagan, ya que hay que guardar equilibrios entre las facultades de prohibición de estas y la realidad social y el tiempo en que estas deben ser aplicadas. Por ello, y como conclusión, no existe un derecho omnímodo de prohibir.

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