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Alquileres invisibles

May 3, 2021 | Últimas entradas

Los alquileres invisibles, un fenómeno que está apareciendo en el mercado del alquiler. Según los portales inmobiliarios, la oferta de alquiler ha aumentado espectacularmente. Con la llegada de la covid, el stock de pisos en alquiler (oferta) aumen­tó un 78%. En Barcelona la oferta se ha multiplicado por más de dos. Aun así, según Idealista, en Barcelona el precio solicitado por los propietarios ha caído un -9,4%. Por su parte, la demanda en el portal ha aumentado también hasta niveles cercanos a la oferta.

Pero ¿qué está pasando en el mercado de alquiler de viviendas y no en los anuncios? Las únicas estadísticas disponibles fiables, al menos en algunas ciudades, son las fianzas depositadas. Hablemos del caso de Barcelona. Sorprendentemente, dado el aparente incremento de la oferta, el número de contratos firmados sufre una caída muy importante. Hasta el tercer trimestre acumulaba una reducción del 25%, similar al conjunto de Catalunya (20%). He aquí el misterio de los alquileres invisibles: la oferta aumenta un 115%, pero las nuevas operaciones bajan un 25%. Para completar el misterio, el precio del alquiler por mes en la ciudad de Barcelona ha caído solo un 2,6% hasta el tercer trimestre.

¿Qué está pasando realmente en el mercado de alquiler? Posibles explicaciones de los alquileres invisibles

¿Qué puede explicar esta enorme disparidad entre la oferta y las operaciones de mercado? Podemos plantear algunas hipótesis para aclarar el fenómeno de los alquileres invisibles, pero no hay todavía solución al enigma. De entrada, podemos eliminar una explicación: el control de rentas entró en vigor a finales de septiembre y, por tanto, todavía no se puede observar su impacto, pues los datos de fianzas solo están actualizados hasta el tercer trimestre del 2020. Una posible explicación sería un aluvión de pisos turísticos transformados en alquileres regulares. Si los dueños siguen teniendo unas expectativas excesivas sobre los alquileres que se pueden pagar, influidos por los precios de cuando la vivienda era alquiler turístico, entonces muchas de estas ofertas no se habrán cerrado en una operación de alquiler y aún estamos en un proceso de ajuste de las expectativas de rentas (como reflejaría la gran caída de los precios demandados por los propietarios). No obstante, esta explicación no es del todo convincente, pues muchos propietarios de viviendas turísticas pasaron a alquiler de temporada o por meses para evitar entrar en un contrato de cinco años que les impida aprovechar la vuelta del turismo. Teniendo en cuenta que la rentabilidad del alquiler turístico es significativamente superior al alquiler regular, el coste del paso puede ser significativo. Solo si las expectativas de los propietarios de viviendas turísticas han empeorado mucho se podría ver un transvase masivo al mercado regular.

Otra explicación para los alquileres invisibles es que del stock de viviendas vacías se haya movido una parte sustancial al alquiler. Esto podría ser razonable teniendo en cuenta que para las familias que hayan sufrido el impacto de la pandemia en su economía el mantenimiento de un activo no rentable tiene cada vez mayor coste. El problema es que los datos que tenemos sobre la proporción de viviendas vacías muestran que su caída en Barcelona ha sido muy pequeña en estos meses. Por último, el gran aumen­to de la mortalidad, especialmente entre las personas de mayor edad, podría ser un anticipo de un incremento de las viviendas disponibles para la venta o el alquiler. No obstante, a estas alturas todavía es difícil hacer una evaluación, con confianza, de este efecto. En cualquier caso, los problemas que suelen caracterizar la transmisión de herencias –por ejemplo, los frecuentes pleitos entre los herederos– hacen que sea poco probable que la transferencia al mercado se haya producido con tanta rapidez.

Por el lado de las fianzas también hay factores que intervienen. En primer lugar, el RDL 30/2020 establece la posibilidad del arrendatario de prorrogar de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento. Estas prórrogas no generan un nuevo depósito de fianza. Además, por lo general, los alquileres se extienden por un periodo inferior a la extensión máxima y, también en estos casos, se podría estar produciendo un aumento de la duración efectiva del alquiler, lo que reduciría la observación de inscripción de nuevos contratos. Esta es la opción más probable. Otra posibilidad es que muchas familias estuvieran moviéndose a alquilar fuera de las grandes ciudades. Este proceso sería facilitado por la extensión del teletrabajo y el cambio de preferencias de la demanda de casas más espaciosas y con más luz a un menor precio. Sin embargo, todas las grandes ciudades de los alrededores de Barcelona reducen entre el 16% y el 27% el número de depósitos de fianzas frente al mismo periodo del 2019.

Respecto a las rentas, desde que comenzó la pandemia se están produciendo acuerdos privados entre propietarios e inquilinos que reducen la cantidad pactada del pago y que, en muchos casos, tampoco se están registrando, lo que indicaría que los precios del alquiler están cayendo algo más de lo que muestran las estadísticas de fianzas. En resumen, muchas explicaciones para el mismo misterio.

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Fuente: https://www.lavanguardia.com/