Las herencias de viviendas han alcanzado cifras históricas en España. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se transmitieron 198.939 viviendas por herencia, el número más alto desde que existen registros. Este aumento ha provocado que muchos nuevos propietarios se enfrenten a dudas muy habituales: qué impuestos se pagan al heredar una vivienda, cuánto cuesta heredar una casa, o cómo gestionar una vivienda heredada.
Cuando alguien recibe un inmueble en herencia, no solo recibe una propiedad. También aparecen trámites legales, impuestos y decisiones patrimoniales que muchas personas no conocen hasta que se encuentran en esa situación.
De hecho, una de las preguntas más frecuentes es muy directa: por recibir una herencia se paga impuestos. La respuesta es sí, aunque el importe puede variar bastante dependiendo de varios factores.
En ciudades como Barcelona, donde muchas herencias incluyen pisos o propiedades con un valor elevado, entender bien los impuestos de una herencia y los pasos del proceso resulta fundamental para evitar problemas.
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Dónde se tramita una herencia y qué documentos para herencia se necesitan
La mayor parte del proceso de una herencia se tramita en una notaría. Antes de llegar a ese punto, muchas familias acuden a abogados, gestorías o empresas especializadas en gestión de herencias e impuestos sucesorios para organizar la documentación.
Entre los documentos para herencia más habituales se encuentran:
- Certificado de defunción
- Certificado de últimas voluntades
- Copia del testamento (si existe)
- Inventario de bienes
- Escrituras de propiedades
- Certificados bancarios
Una vez reunida toda la documentación, el notario redacta la escritura de aceptación y reparto de herencia.
El tiempo necesario para completar el proceso puede variar bastante. Algunas herencias se resuelven en unos pocos meses, mientras que otras pueden prolongarse durante años.
Normalmente esto depende de dos factores clave:
- Si existe testamento
- Si hay acuerdo entre los herederos
Cuando varios herederos no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con el inmueble, el proceso se complica. Es habitual que unos quieran vender y otros prefieran mantener la vivienda o alquilarla.
Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda
Una de las dudas más repetidas es qué impuestos se pagan al heredar una vivienda.
Los principales impuestos en una herencia inmobiliaria son dos.
Impuesto de Sucesiones
El más conocido es el Impuesto de Sucesiones, que grava la transmisión de bienes cuando una persona fallece.
La cantidad a pagar depende de varios factores:
- El valor de la herencia
- El grado de parentesco
- La comunidad autónoma
- Las reducciones y bonificaciones aplicables
En términos generales, el tipo impositivo puede situarse entre el 7,6% y el 34%, aunque muchas comunidades aplican reducciones importantes.
En otras palabras, cuanto se paga por la herencia de un piso puede variar mucho dependiendo del caso concreto.
También es importante saber que actualmente el cálculo suele basarse en el valor de referencia del Catastro, que se considera el valor mínimo de mercado del inmueble.
El plazo para pagar este impuesto es de seis meses desde el fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga por otros seis meses.
Plusvalía municipal
Otro tributo que aparece al heredar una vivienda es la plusvalía municipal, oficialmente llamada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Este impuesto grava el incremento de valor del suelo desde que el fallecido adquirió el inmueble.
Se paga en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda y su cálculo se basa en el valor catastral del terreno.
Muchas personas buscan incluso una calculadora de plusvalía para estimar cuánto deberán pagar antes de aceptar la herencia.
Otros gastos: cuánto cuesta heredar una casa realmente
Cuando se pregunta cuánto cuesta heredar una casa, no solo hay que pensar en los impuestos.
Existen otros gastos asociados al proceso:
- Gastos de notaría
- Coste del registro de la propiedad en el proceso de herencia
- Honorarios de gestoría o asesoramiento legal
- Tasaciones o valoraciones del inmueble
El Registro de la Propiedad es especialmente importante porque permite inscribir oficialmente la vivienda a nombre de los herederos.
Si hay varios herederos, los gastos suelen repartirse según el porcentaje que recibe cada uno.
Una vez aceptada la herencia, la vivienda también seguirá generando costes como:
- IBI
- Gastos de comunidad
- Seguros del hogar
Impuesto de sucesiones cuando hay varios herederos
Otra consulta frecuente es cómo funciona el impuesto de sucesiones con varios herederos.
Cuando varias personas heredan un inmueble, cada heredero paga el impuesto según el valor de la parte que recibe.
Es decir, si tres hermanos heredan un piso, cada uno deberá tributar por su porcentaje de propiedad.
El inmueble suele quedar en lo que se llama proindiviso, lo que significa que cada heredero posee una parte de la vivienda.
Esto puede generar situaciones complejas si no hay acuerdo sobre qué hacer con la propiedad.
Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada
Cuando los herederos deciden vender la vivienda, aparece otra cuestión importante: qué impuestos se pagan al vender una casa heredada.
En ese caso entra en juego el IRPF, concretamente por la ganancia patrimonial obtenida en la venta.
La ganancia se calcula como la diferencia entre:
- El valor por el que se adjudicó el inmueble en la herencia
- El precio de venta
Por ese motivo muchos especialistas recomiendan valorar la vivienda heredada a precio de mercado real cuando se acepta la herencia. Esto puede ayudar a ahorrar impuestos en una herencia o reducir la carga fiscal cuando se venda el inmueble.
Cómo ahorrar impuestos en una herencia
Una de las preguntas más habituales es si es posible ahorrar en impuestos de una herencia.
La realidad es que existen algunas estrategias legales que pueden reducir el impacto fiscal:
- Aplicar correctamente las reducciones autonómicas
- Valorar el inmueble de forma realista
- Planificar la herencia mediante testamento
- Analizar la posibilidad de donaciones en vida
La gestión de impuestos en una herencia puede marcar una gran diferencia en el resultado final, especialmente cuando se trata de inmuebles.
Cómo evitar conflictos entre herederos
Las herencias familiares no solo generan dudas fiscales. También pueden provocar conflictos personales.
Es bastante habitual que surjan desacuerdos cuando los herederos deben decidir qué hacer con una vivienda heredada.
Los conflictos más frecuentes aparecen cuando:
Un heredero quiere vender y otro no
No hay acuerdo sobre el valor del inmueble
Existen diferencias entre herederos y cónyuges
En nuestra experiencia, la mejor forma de evitar estos problemas es redactar testamentos claros y planificar bien la herencia.
Cuando las decisiones están bien definidas, el margen para conflictos se reduce mucho.
La gestión de una vivienda heredada
Una vez aceptada la herencia, los herederos deben decidir cómo gestionar el inmueble.
Las opciones más habituales son:
- Vender la vivienda heredada
- Alquilarla
- Que uno de los herederos compre la parte de los demás
Cada vez es más frecuente que los herederos opten por vender la vivienda para obtener liquidez o evitar los gastos de mantenimiento.
En ciudades como Barcelona, donde el mercado inmobiliario es dinámico, muchas viviendas heredadas salen al mercado poco después de tramitar la herencia.
Desde Solfinc, se acompaña a muchos propietarios que se encuentran en esta situación. Gestionar correctamente una herencia inmobiliaria —desde los impuestos de sucesiones hasta la venta del inmueble— permite evitar conflictos y tomar decisiones más informadas.
