¿Tienes más de un piso en propiedad en Cataluña o estás pensando en comprar un edificio entero? Entonces esto te interesa. Desde el 27 de junio ha entrado en vigor una subida del ITP hasta el 20% para grandes tenedores, un cambio que ha sacudido al sector inmobiliario y está generando muchas dudas entre propietarios e inversores. ¿A quién afecta exactamente? ¿Qué operaciones se encarecen? ¿Y qué consecuencias puede tener todo esto en el mercado de la vivienda? Vamos a contarlo claro y sin rodeos.
Conoce cómo te afecta esta medida y qué pasos puedes dar
Accede a nuestros servicios de asesoría y gestión inmobiliaria personalizada.
Conoce cómo te afecta esta medida y qué pasos puedes dar
Accede a nuestros servicios de asesoría y gestión inmobiliaria personalizada.
¿A quién afecta este ITP del 20%?
Este nuevo tipo del 20% no va dirigido a particulares que compran su vivienda habitual. Está pensado para lo que la ley define como “grandes tenedores”. ¿Y quién entra en esa categoría?
- Personas o empresas con más de 10 inmuebles de uso residencial en Cataluña, o
- Aquellos que tengan una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial, o
- Quienes posean 5 o más viviendas en zonas tensionadas, algo bastante habitual en municipios del área metropolitana de Barcelona, incluyendo el Eixample.
También se aplica este tipo del 20% en la compra de edificios residenciales completos, aunque el comprador no sea un gran tenedor. Es decir, incluso una persona física que compra un edificio entero de viviendas podría enfrentarse a este impuesto si no encaja en alguna excepción (como ser un promotor social o destinarlo a uso social).
¿Por qué se ha aprobado esta medida?
Según la Generalitat, el objetivo es lograr una fiscalidad más justa y progresiva. Se quiere redistribuir mejor los beneficios del mercado inmobiliario y atajar la emergencia habitacional. En teoría, quienes más capacidad de inversión tienen deben aportar más.
Sin embargo, esto ha levantado bastante polémica. Muchas voces del sector inmobiliario lo ven más como una medida recaudatoria que como una solución real al problema del acceso a la vivienda. Y sinceramente, no es para menos.
¿Qué cambia respecto al ITP anterior?
Hasta ahora, en Cataluña se aplicaba un tipo general del:
- 10% para inmuebles de hasta 1 millón de euros
- 11% para valores superiores
Con la nueva normativa (Decreto Ley 5/2025), entra en vigor una tarifa progresiva desde los 600.000 € que incrementa el tipo efectivo en función del valor del inmueble.
Y luego, claro, está ese nuevo 20% para grandes tenedores, que supone duplicar el impuesto para muchas operaciones relevantes.
Dato curioso: si una promotora compra un edificio para destinarlo a alquiler asequible, se libra del 20%. Pero si una sociedad mercantil lo compra para rehabilitar y revender, se enfrenta al nuevo tipo, aunque luego esas viviendas sí se pongan en el mercado.
¿Qué impacto tiene esto en el mercado?
En el sector, ya se empieza a notar el golpe. En Solfinc ya hemos notado que varias operaciones se han cancelado antes de firmar escritura. Algunas directamente se han frenado y otras están renegociándose a la baja. Y esto, como es lógico, genera incertidumbre.
Desde ASVAL (la asociación de grandes propietarios de vivienda en alquiler), lo tienen claro: medidas así desincentivan la inversión en alquiler residencial. Y si hay menos inversores, hay menos oferta. Y si hay menos oferta… ya sabemos qué pasa: suben los precios.
En nuestro caso, en Solfinc, ya nos hemos topado con propietarios interesados en vender un edificio completo en el Eixample que, al enterarse del nuevo impuesto, han decidido esperar o buscar alternativas fuera de Cataluña.
¿Y si se trata de un particular?
Aquí va un matiz importante: el impuesto no afecta a quien compra una vivienda para vivir en ella. De hecho, el decreto amplía beneficios para compradores jóvenes, subiendo la edad para aplicar el ITP reducido del 5% de 32 a 35 años. También incluye ese mismo tipo del 5% para víctimas de violencia machista.
Lo que sí debes tener en cuenta es que si compras un edificio con más de cuatro viviendas, aunque sea como particular, se puede aplicar el 20%, salvo que sea para ti o tus familiares como vivienda habitual. Es decir, no vale comprar un bloque para alquilarlo por habitaciones o hacer coliving. Ahí sí que se aplica el nuevo ITP completo.
¿Hay margen de cambio?
Sí. Aunque ya está en vigor, la normativa está siendo revisada en el Parlament de Catalunya. Hay propuestas para matizar algunos puntos, sobre todo la definición de “gran tenedor”, que actualmente puede interpretarse de varias formas.
También se están valorando nuevas bonificaciones si las viviendas se destinan a alquiler de larga duración (buy-to-let) o si se invierte en rehabilitación energética. Ojalá estas ideas prosperen, porque pueden equilibrar una medida que ahora mismo parece más disuasoria que efectiva.
Entonces… ¿a qué nos enfrentamos?
Resumiendo: este nuevo ITP del 20% en Cataluña pone una barrera importante a los inversores inmobiliarios, especialmente a quienes quieren rehabilitar edificios, ampliar oferta o incluso comprar para alquilar.
¿Conseguirá esta subida de impuestos facilitar el acceso a la vivienda? Lo veremos. Pero de momento, todo apunta a que frenará operaciones y dificultará aún más que se generen nuevas viviendas asequibles.
Lo que está claro es que este nuevo ITP cambia las reglas del juego en muchas operaciones inmobiliarias, sobre todo en zonas como el Eixample, donde no es raro toparse con perfiles de gran tenedor sin saberlo. En Solfinc seguimos de cerca cada movimiento normativo porque sabemos que, en este mercado, cada decisión fiscal puede marcar la diferencia entre una inversión viable y una que no lo es. Si tienes dudas sobre cómo te puede afectar esta subida, no esperes a llevarte un susto: consulta con un equipo que conozca bien el terreno.
¿Tienes un edificio o una cartera de pisos en Barcelona y no sabes cómo afectará este cambio fiscal a tu caso? En Solfinc te asesoramos sin compromiso.
