Se acercan los nubarrones al mercado de la vivienda en España. A pesar de que las compraventas y los precios de los inmuebles han aguantado el tipo pese a la incertidumbre provocada por la guerra en Ucrania y los niveles récord de inflación, se acerca la caída del precio de la vivienda y de las compraventas.
De hecho, se cree que el giro del mercado se producirá entre lo que queda de año y el primer trimestre de 2023. Es decir, como mucho en los próximos seis meses.
En un contexto de subidas de tipos de interés y de malas expectativas económicas, se prevé un final de año y un 2023 de ajustes en el sector inmobiliario, que se traducirá en una caída del precio de la vivienda y de las compraventas del sector inmobiliario.
El menor crecimiento de la economía española, lastrada por la caída del consumo, las dificultades financieras de las empresas, la deuda pública y un mercado laboral incierto provocarán caídas en el índice de confianza de los consumidores, que influirá negativamente en las decisiones de compra de productos de alta implicación económica como la vivienda o los vehículos.
A estos factores se suman las subidas de los tipos de interés que ha aplicado el Banco Central Europeo (BCE) y las que están por llegar para intentar contener la escalada de los precios, ya que el incremento del precio del dinero en la eurozona se está traduciendo en unas hipotecas más caras, cosa que potenciará una caída del precio de la vivienda.
Como consecuencia de este escenario, se acerca un ajuste generalizado en el sector, una moderación de los precios y una caída del volumen de las operaciones. Y es que el esfuerzo de las familias para pagar las cuotas hipotecarias ya llega al 35-40% de sus ingresos mensuales netos por la subida de tipos, por lo que una parte de la demanda quedará fuera del mercado.
Además de los precios y las transacciones, el cambio de tendencia en el sector también se va a dejar notar en el aumento del tiempo medio de venta de una propiedad, razón por la que recomendamos a los propietarios que ajusten el precio de salida de sus viviendas a la situación actual y sean rigurosos con la realidad del mercado, con el objetivo de vender su propiedad en un plazo de tiempo razonable y al mejor precio posible.
Se prevé un incremento medio del precio de la vivienda en 2022 en torno al 5%, por debajo del registrado en años anteriores, y se pone sobre la mesa una clara tendencia a la baja en 2023, aunque siempre en ratios moderados.
También se estima que el precio crecerá de media este año entre un 3% y un 5%, aunque durante el próximo año las subidas serán de entre el 1,5% y el 2,5%. Desde el Banco Central Europeo (BCE) llegan unas previsiones algo más pesimistas: según varios economistas de la máxima autoridad monetaria y financiera, la caída del precio de la vivienda será de una media del 9% en la eurozona en los dos próximos dos años y la inversión mermará en torno a un 15%.
Pese a que la incertidumbre va en aumento, las operaciones de compra, venta y alquiler de residencias se siguen cerrando con normalidad debido a las necesidades de la demanda y por la aceleración de las operaciones debido a la inflación y la subida de los tipos de interés. En estos momentos, tanto el presupuesto como la capacidad financiera de la demanda, así como la ratio de endeudamiento que pueden afrontar hogares e inversores no parece que esté dando lugar a un cambio de ciclo inmobiliario inminente.
El panorama que dibuja una más que posible recesión, mayores problemas en el acceso a la financiación y el descenso del consumo han puesto en alerta a estos vehículos de inversión, que estiman que los activos valdrán menos dentro de seis meses, por lo que están paralizando muchas operaciones que estaban a punto de cerrarse.
En esa misma línea, el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España ha publicado un informe en el que apremia a los propietarios a aprovechar el momento actual para vender, antes de la caída del precio de la vivienda. Recuerdan que las subidas de los tipos de interés que ha aplicado el Banco Central Europeo y las que están por llegar provocarán la caída del precio de la vivienda, así como una merma de la capacidad adquisitiva de los potenciales compradores y un endurecimiento de las condiciones de financiación.
No obstante, también se cree que en los próximos meses se va a abrir una ventana de oportunidad por la caída generalizada de los precios que va a beneficiar a los inversores que cuenten con liquidez y se puedan permitir esperar al momento adecuado para comprar.
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