Para saber cómo calcular el rendimiento neto obtenido por el alquiler de uno o varios inmuebles, vamos a comenzar con algunas definiciones para saber de lo que estamos hablando:
- Capital inmobiliario: Son todos aquellos bienes inmuebles, ya sean rústicos o urbanos, de cuales se posea la titularidad
- Rendimiento de capital inmobiliario: es el nombre que se le da a la generación de beneficios provenientes por la explotación de un inmueble (incluye el capital que recibe una persona por el alquiler de una propiedad).
Ejemplo:
Imagínate que tenemos dos viviendas, una la destinamos al uso personal como residencia familiar y la otra la tenemos alquilada por 1.000€ al mes, siendo un total de 12.000€ anuales.
El capital inmobiliario que poseemos sería el valor de todas las viviendas incluyendo en la que vivimos, pero al que le estamos sacando rentabilidad es al alquiler de las viviendas arrendadas por importe de 12.000€, del que hemos de hacer el cálculo y declararlo.
¿Cómo puedo calcular el rendimiento neto obtenido por el alquiler?
El rendimiento neto se calcula teniendo en cuenta los rendimientos íntegros (ingresos totales) y restando de ahí los gastos deducibles y las amortizaciones:
RENDIMIENTO NETO = RENDIMIENTO ÍNTEGRO (INGRESOS) – GASTOS DEDUCIBLES – AMORTIZACIONES – REDUCCIONES
Hay que tener en cuenta que se puede aplicar una reducción del 60% en los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda (lo explicaremos más abajo).
A continuación, explicamos qué conceptos entran dentro de los rendimientos íntegros, gastos y amortizaciones:
(+) Rendimientos íntegros
- Es el importe de los ingresos por los inmuebles arrendados.
- A falta de prueba o en el caso de operaciones vinculadas la valoración de dichos rendimientos se efectuará por el valor normal en el mercado de los mismos.
- Cuando se perciban de familiares hasta el tercer grado, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble.
La renta imputada se calcula multiplicando el valor catastral por 1,1 (si el valor se revisó hace menos de 10 años o por 2% si se revisó hace más de 10 años)
(−) Gastos necesarios para la obtención de los ingresos deducibles (excluido IVA/IGIC):
- Intereses de hipoteca y demás gastos de financiación: tienen un límite, no pueden superar el importe de los ingresos anuales
- Gastos de conservación y reparación (mantenimiento, pintura, reparación de puertas o calefacción…)
- Límite de los dos gastos anteriores: no pueden exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
- Exceso sobre el límite: el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
- No se tienen en cuenta los gastos de ampliación o mejora ya que son considerados inversión. Si se instala un elemento nuevo como un aire acondicionado, tampoco se considera gasto, pero sí que se podrá amortizar.
- Tributos, recargos y tasas: básicamente el IBI, siempre que lo pague el propietario.
- Morosidad: Si un inquilino no paga se podrá poner como gasto el importe no pagado siempre que hayan transcurrido seis meses desde la primera reclamación o gestión de cobro. Durante los años 2020 y 2021 excepcionalmente el plazo ha sido de tres meses
- Seguros: La del inmueble y la del cobro de alquiler.
- Suministros (si los paga el propietario)
- Gastos de formalización del contrato
- Gastos de defensa jurídica.
- Cantidades devengadas por terceros (incluyendo administración la del alquiler, portería, jardinería, vigilancia…).
- Otros gastos necesarios fiscalmente deducibles
(−) Amortizaciones:
- Bienes inmuebles (valor de construcción del piso): se aplica un 3% sobre el valor mayor entre los dos siguientes:
- Coste de adquisición satisfecho que corresponda a la construcción.
- Valor catastral, excluido el valor del suelo
Si el valor de construcción ya está amortizado, no se puede amortizar más, es decir, Si hace más de 33 años (a un 3% anual) ya estaría completamente amortizado y no se debería deducir nada más por este concepto.
- Bienes muebles cedidos juntamente con el inmueble (como la instalación de un aire acondicionado).
- Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles:
- De duración determinada: coste de adquisición entre el nº de años de duración.
- De duración vitalicia: 3% del coste de adquisición satisfecho.
(=) Rendimiento neto del capital mobiliario.
(−) Reducción del 60% por arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
- En los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, tras calcular el rendimiento neto obtenido por el alquiler, se reducirá en un 60% independientemente de la edad del arrendatario, tal y como se indica en el artículo 23.2 de la Ley IRPF.
(−) Reducciones del 30% sobre rendimientos con período de generación superior a dos años obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo.
- Rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, siempre que se imputen a un único periodo impositivo.
- Rendimientos netos obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, cuando se imputen en un único período impositivo.
- Tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. exclusivamente los siguientes:
- Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.
- Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.
- Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.
- Importe máximo del rendimiento al que se aplica la reducción: la cuantía del rendimiento neto resultante sobre la que se aplicará la reducción del 30 % no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.
Ejemplo de cálculo del rendimiento neto obtenido por el alquiler de un inmueble:
Siguiendo el ejemplo del inicio, tenemos un piso destinado a vivienda, donde percibimos 12.000€ anuales por un alquiler de 1.000€/mes. Tenemos unos gastos que podemos deducir, por importe de 3.000€. No disponemos de ningún bien a amortizar, pero podemos aplicar una reducción del 60% ya que el inmueble es destinado al arrendamiento de vivienda. Para calcular el rendimiento neto a declarar, debemos seguir la fórmula comentada anteriormente:
RENDIMIENTO NETO = RENDIMIENTO ÍNTEGRO (INGRESOS) – GASTOS DEDUCIBLES – AMORTIZACIONES – REDUCCIONES
Rendimiento íntegro: 12.000€
– Gastos deducibles: 3.000€
– Amortizaciones: No tenemos
– Reducciones (60% sobre 9000)* 5.400€
Rendimiento íntegro a declarar: 3.600€
(*) Tenemos que tener en cuenta que el % de la reducción siempre se aplica sobre el resultado anterior, en este caso sobre los 12.000€ – los 3.000€. Si pudiéramos aplicar otra reducción del 30%, se realizaría sobre el total resultante, es decir, sobre los 3.600€.
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