El precio del metro cuadrado alcanzará este año los 167 euros y superará las 31.000 operaciones en el marco de un mercado «muy activo» marcado por la vuelta a la presencialidad.
Los datos suponen superar los niveles observados antes de la pandemia. La mayor presencialidad ha hecho que los compradores vuelvan a buscar viviendas en las áreas urbanas con mayor densidad de población, abandonando la pulsión hacia los municipios más deslocalizados. No obstante, la promoción residencial se enfrenta a unos costes constructivos que podrían obligar a paralizar o posponer proyectos, estrechando la oferta de obra nueva.
Los incrementos en los costes de los materiales, la energía y el transporte están dificultando la producción de obra nueva.
Hay que tener en cuenta que en este contexto tan volátil, en el que confluyen una demanda que está experimentando una reducción en su poder adquisitivo y una oferta que tiene que revisar sus balances constantemente, se hace más necesario que nunca una gestión profesional del suelo, materia prima por excelencia dentro de la promoción inmobiliaria.
Por otro lado, el escenario inflacionista impacta sobre la correcta simbiosis de los agentes económicos con el sector inmobiliario como eje. Asumir el reto de ofrecer soluciones a la fragmentación de públicos y mostrarse dispuestos a llegar a acuerdos de colaboración con el sector público son las claves para deshacer los desequilibrios entre oferta y demanda.
Las operaciones de metro cuadrado crecerán un 4% en 2022
El número de operaciones de metro cuadrado avanzará hasta superar la barrera de las 31.000 transacciones en 2022, arrojando un crecimiento moderado. Las bolsas de metro cuadrado en manos de grandes tenedores se siguen ampliando, y no solo para levantar viviendas en venta, sino también en alquiler, lo que refuerza el interés del sector por el BTR (‘build to rent’).
Además, el residencial en alquiler pone el foco en ciudades periféricas con potencial, no solo en localizaciones consolidadas, lo que el informe destaca como una buena noticia para aliviar la presión que sufren los centros urbanos hacia provincias con más metro cuadrado disponible y rentabilidades cómodas.
Por su parte, la compraventa de obra nueva será robusta, superando las 70.000 firmas, lo que implica que prácticamente se venderá casi la totalidad del nuevo producto que se ponga a la venta. Según recoge el documento, el calentamiento de este mercado responde más a una oferta exigua que a una carencia de solvencia, sobre todo, por parte de los que compran vivienda como inversión.
No obstante, la efervescencia que provocó la normalidad pospandémica dará un paso atrás en 2022. La respuesta de la obra nueva está condicionada por la situación geopolítica, si bien se esperan unas 100.000 viviendas nuevas este año.
El informe apunta que el sector promotor, de su lado, se enfrenta a la delicada tarea de equilibrar sus balances en un contexto de costes de construcción disparados en más de un 15%, falta de mano de obra especializada y cuellos de botella en las cadenas de suministros. Los nuevos proyectos deben estudiarse al detalle para que resulten viables y rentables y no correr el riesgo de quedar paralizados.
En 2022 el precio del metro cuadrado finalista superará el precio prepandemia
En lo que respecta al precio del metro cuadrado, alcanzará los 167 euros el metro cuadrado en 2022, superando la cota prepandémica de 2019 (161 euros el metro cuadrado), pero muy lejos del pico de 2007 previo al estallido de la crisis (279 euros el metro cuadrado).
Las diferencias territoriales con respecto a la rentabilidad del metro cuadrado son notables. Los márgenes más altos los arrojan destinos donde el empuje comprador está limitado a la demanda natural, lo que reduce la capacidad de absorción de stock nuevo, como Lugo y Extremadura.
El texto indica que otras ubicaciones más consolidadas arrojan márgenes de rentabilidad interesantes teniendo en cuenta la rapidez con la que se drenaría el producto residencial que saliera nuevo al mercado, como el País Vasco y Baleares. También hay casos completamente anómalos, con precios de adquisición altos y rentabilidad negativa, lo que paraliza el inicio de nuevos desarrollos y plantea un problema serio para el equilibrio del mercado, como ocurre en Barcelona.
La tensión existente para acceder a suelo con el fin de arrancar nuevos proyectos hace necesario el desbloqueo del mismo y la búsqueda de nuevas fórmulas para financiarlo. En toda España, la superficie de metro cuadrado vacante con el que se podría incrementar el parque de bienes inmuebles es del 35%. Una escasa disponibilidad que, en algunas provincias, y no solo en las zonas ‘prime’, se ve acusada por el elevado porcentaje de suelo ya edificado que presentan.
Cae la tendencia hacia localizaciones más apartadas
El inicio de nuevos proyectos en el mercado de la promoción se mantendrá, mientras que las operaciones de metro cuadrado arrojaran cifras similares a las de 2021, para alrededor del 65%.
Aunque el grueso de las operaciones de suelo está protagonizado por los perfiles de particular y promotora local, estos compradores han perdido cierto empuje respecto el año pasado a favor de los inversores, tanto corporativos como privados, que protagonizan más del 26% de las operaciones.
El tipo de suelo más demandado es el urbano con fines promotores, según casi el 72% de los APIs. La primera corona metropolitana, que ofrece precios más asequibles, dotaciones de todo tipo y buenas conexiones, es la más beneficiada tras la vuelta a la normalidad, concentrando el casi el 30% de la preferencia de suelo en las ciudades.
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