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El Supremo carga contra el inquilino moroso que burla el requerimiento de pago

Sep 14, 2022 | Alquiler, Patrimonio

Tener un inquilino moroso es una de las principales preocupaciones de los arrendadores de viviendas. Y más si el inquilino no ayuda a resolver esta situación.

En muchas ocasiones de impago de la renta, el propietario se ve obligado a enviar un requerimiento de pago vía burofax. Si el inquilino moroso no lo recoge, puede surgir la duda acerca de los efectos que pueda desplegar dicho requerimiento. Este extremo acaba de ser resuelto por el propio Tribunal Supremo en una sentencia del pasado 22 de junio de 2022.

El Alto Tribunal estima que practicado el requerimiento de pago por parte del arrendador, su no recepción por causa imputable al inquilino moroso no impide que desencadene su eficacia.

Sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.

El requerimiento de pago al inquilino moroso mediante un burofax es el instrumento idóneo legal para acreditar el contenido de la comunicación enviada al arrendatario. Dado que además queda determinada la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

En el caso resuelto por el Supremo, el burofax no se remitió a un domicilio erróneo y tampoco había razones justificadas por parte del inquilino para no recogerlo. Por eso, nunca se puede avalar una conducta que obstruya la justicia y sea contraria a los postulados de la buena fe por parte del inquilino. De este modo, el Supremo deja claro que se considera que un burofax tiene eficacia cuando su intento de frustración se debe sólo a la voluntad expresa o tácita del inquilino o a la pasividad, desinterés, negligencia o error del inquilino.

En qué casos el inquilino puede evitar el desalojo una vez presentado el desahucio

El pago de la renta es la principal obligación que tiene el inquilino moroso frente al arrendador. Y la ley le otorga la facultad de evitar el desalojo abonando todas las rentas indebidas en el plazo de 10 días. Es lo que técnicamente se conoce como enervación de la acción de desahucio y conlleva el fin del procedimiento judicial llevado a cabo para desalojar al arrendatario.

Hay que tener en cuenta que la posibilidad de enervar la acción de desahucio solo podrá hacerse valer por el inquilino una sola vez. Y está vedada al arrendatario que ya enervó anteriormente un procedimiento de desahucio, salvo que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador. O al inquilino que habiendo sido requerido de pago por el propietario, formalmente y con carácter previo a la interposición del desahucio, no haya abonado todas las rentas pendientes en el plazo de 30 días.

La regulación de la enervación la encontramos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto en el artículo 22.4, en que se dispone los siguiente:

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél (…), el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Requisitos del requerimiento de pago antes que desalojar al inquilino moroso

El propietario que sufra el impago del alquiler tiene dos vías para solucionar dicha problemática: interponer el procedimiento de desahucio o enviar un requerimiento de pago vía burofax.

En Grup Solfinc recomendamos la segunda vía, salvo que las circunstancias aconsejen lo contrario, para confirmar que se trata de un impago coyuntural y que hay voluntad real de pago por parte del inquilino. Así como para evitar que el inquilino enerve la acción de desahucio si finalmente es necesario presentar el desahucio.

Los requisitos que debe cumplir el requerimiento de pago al inquilino moroso a los efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio que interponga el arrendador, han sido objeto de un prolijo análisis jurisprudencial. El Tribunal Supremo ha establecido recientemente que la comunicación debe contener un requerimiento de pago, ser fehaciente (de modo que pueda acreditarse que llegó al arrendatario) y estar referida a rentas impagadas o cantidades asimiladas.

Finalmente, conforme señala igualmente el Supremo, es importante tener presente que el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago. De manera que no se exige al propietario que comunique al inquilino que el contrato será resuelto y que no podrá enervar el desahucio si no paga en el plazo preceptivo, sino únicamente que cumpla con lo prescrito en el artículo 22 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

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