Ha entrado en vigor hoy, 8 de abril de 2022 la sentencia que declara la nulidad y la inconstitucionalidad de la mayoría de los artículos de la ley catalana de alquiler 11/2020 de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas de los contratos de arrendamientos de vivienda.
Los artículos que la Sentencia declara nulos e inconstitucionales son: 1, 6, 7 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16.2; las Disposiciones Adicionales 1a, 2a, 3a y 4a; la Disposición Transitoria 1a y la Disposición Final 3a y 4a b).
Con la anulación de estos artículos queda totalmente inaplicable y sin efecto la ley catalana de alquiler 11/2020 sobre contención de rentas que hasta ahora establecía la limitación de la renta en los alquileres de vivienda en Cataluña.
¿Cuáles son los efectos más importantes?
- Queda inaplicable y sin efecto la Ley 11/2020, ya que con la declaración de nulidad e inconstitucionalidad de la mayoría de sus artículos, queda sin contenido aplicable.
- A partir de ahora los alquileres de viviendas no tienen limitada su renta, siendo posible pactar la renta que convengan las partes, en base al principio de libertad de pacto establecido en el artículo 17 de la LAU (1. La renta será la que libremente estipulen las partes).
- La Sentencia no tiene efectos retroactivos: Los efectos de la Sentencia son para los contratos que se firmen a partir de esta resolución, por tanto, no quedan afectados y se mantendrán en sus términos los contratos celebrados con anterioridad en base a las normas de limitación de rentas de la Ley 11/2020.
- Está claro que el Parlamento de Cataluña no tiene competencias para limitar los precios o rentas de los contratos de arrendamientos de viviendas.
¿Cuáles son los motivos para declarar la inconstitucionalidad de la ley catalana de alquiler 11/2020?
- Falta de competencia del parlamento de Cataluña para regular limitar los precios de los alquileres.
- Vulneración del principio de autonomía de la voluntad y de la libertad de pacto.
¿Cuáles son los argumentos de la declaración de inconstitucionalidad de la ley catalana de alquiler 11/2020?
“La Constitución atribuye al Estado la legislación civil, sin más posible excepción que la conservación, modificación y desarrollo autonómico del derecho civil especial o foral. Por otra parte, la reserva en favor del Estado que hace el art. 149.1.8 CE de determinadas regulaciones “en todo caso”, así sustraídas a la regulación autonómica, delimita un ámbito dentro del cual nunca podrá estimarse subsistente ni susceptible de conservación, modificación o desarrollo derecho civil especial o foral alguno (STC 31 /2010, de 28 de junio, FJ 79, citando la doctrina de la STC 88/1993, de 12 de marzo, FJ 1). A los efectos que ahora interesan, esta competencia de las comunidades autónomas para la conservación, modificación y desarrollo de su derecho civil propio encuentra «en todo caso» el límite de las «bases de las obligaciones contractuales» que el art. 149.1.8 CE atribuye la competencia exclusiva del Estado. En coherencia, el arte. 129 EAC contempla la competencia exclusiva de la Generalidad en materia de derecho civil, “excepto las materias que el artículo 149.1.8. a) de la Constitución atribuye, en todo caso, al Estado”.
“La competencia reguladora sobre las bases de la contratación debe ser entendida como una garantía estructural del mercado único y supone un límite –un límite directo desde la Constitución– en sí a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos. La competencia atribuida al Estado para regular las bases de la contratación le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de contratación privada en aquellos territorios autonómicos que dispongan de legislación propia. La finalidad de esta previsión competencia radica en la necesidad de garantizar un denominador común en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se consigue cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional.”
El Código civil, entendido como ordenamiento estatal regulador de las relaciones contractuales entre privados, contempla como regla básica la autonomía de la voluntad y libertad de pactos (art. 1255 del Código civil), en garantía de la libertad individual (arte 10.1 CE ) y de empresa (art. 38 CE).
En el caso concreto del arrendamiento de vivienda, y más específicamente en cuanto a renta en este tipo de contratos, este reconocimiento del principio de autonomía de la voluntad que deriva del art. 1255 del Código civil encuentra concreción específica en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, el art. 17.1 (“La renta será la que libremente estipulen las partes”) establece el principio de libre estipulación de la renta inicial del alquiler, sin perjuicio de las reglas de actualización o modulación que incluyen los arts. 18 a 20.
Por tanto, este principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos debe considerarse una base de las obligaciones contractuales, inferida de la legislación actualmente vigente, ya que define uno de los elementos estructurales de este tipo de contrato, el cual , salvo algunos aspectos determinados imperativamente por el legislador (ámbito de aplicación del contrato, fianza y formalización) se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes.
El Estado es así el competente para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de alquiler de vivienda.
Sentado esto, es forzoso concluir que el arte. 6 de la Ley 11/2020 es contrario al orden competencial, puesto que el legislador autonómico no tiene competencia para incidir sobre las reglas para la determinación de la renta derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda y siendo contrario al orden constitucional de distribución de competencias, es por tanto, INCONSTITUCIONAL y NULO.
Por lo que respecta a los artes. 15 y 16.2 de la Ley 11/2020 que diseñan un régimen de control y sancionador por el incumplimiento de las reglas de determinación de la renta previstas en el art. 6 de la Ley 11/2020, reglas que vulneran la competencia exclusiva del Estado sobre las bases de las obligaciones contractuales. Por tanto, al no tener el legislador autonómico de competencia material para fijar estas reglas concretas, tampoco la tiene para regular las consecuencias de su infracción, de modo que este régimen sancionador incurre en la misma vulneración competencial. Por tanto, los arts. 15 y 16.2 de la Ley 11/2020 son inconstitucionales y nulos.
Las reglas de limitación de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda vulneran el principio de libre determinación del precio, esta vulneración no es sólo predicable del arte. 6 y de los ya examinando artes. 15 y 16.2 sino también de todas aquellas previsiones de la Ley 11/2020 que hacen referencia a estas limitaciones a las rentas de los contratos, a las que, por conexión o consecuencia (art. 39.1 LOTC), debe extenderse la declaración de inconstitucionalidad y nulidad.
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