Evaluación de las medidas de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (Ley 11/2020)

El Consejo de Colegios Territoriales de Administradores de Fincas de Cataluña presentó un informe de propuestas a la Consejería de Derechos Sociales, dentro de la Comisión de Seguimiento y Evaluación de las medidas de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, en la que participa nuestro colegio.

Análisis de la aplicación de la Ley y Propuestas para incluir en el informe de conclusiones

1. La media de los últimos 5 años refleja que el 52% de los inquilinos desisten del contrato antes de su finalización. Es una tendencia continuada antes y después de la aplicación de la Ley. Del resto de contratos de alquiler que llegan a la fecha de finalización, en caso de que ambas partes deseen mantener la relación arrendaticia en el 80% se aplican tácitas reconducciones, cuando antes de la aplicación de la ley se renovaban contratos en la proporción inversa. Esta circunstancia se debe al hecho evidente de que una renovación o un nuevo contrato implicaría al arrendador tener que reducir sustancialmente la renta a la pactada antiguamente en el último contrato, en lugar de la del índice de referencia vigente, cuando lo que se pretende una contención de las rentas y la estabilidad de la relación.La aplicación de la Ley 11/2020 ha acabado con la renovación de contratos vencidos, suponiendo una mayor vulnerabilidad por las personas arrendadoras y inquilinos en tanto que aumenta la inseguridad jurídica.
2. La morosidad en el pago de la renta del alquiler es mínima, presenta datos por debajo del 1% y se mantiene en tasas similares a antes de la pandemia. El 60% de los conflictos por impago de renta se resuelven positivamente por acuerdo extra judicial entre propietario y inquilino, favorecido por la lentitud de los procesos judiciales. Sólo el 0,2% de todos los contratos de alquiler terminan en una reclamación judicial. Siendo siempre un desahucio una situación dramática, los datos demuestran que no hay un problema generalizado de falta de pago del alquiler, pues el 99% de las personas inquilinos pueden pagar la renta mensual y del resto el 60% resuelven de forma pactada con las arrendadoras los conflictos de impago. La morosidad en 2021 está en parámetros iguales a los años anteriores a la pandemia. No existe una excepcionalidad real en el mercado del alquiler que justifique la aplicación de más medidas extraordinarias y en caso de que se prorrogue nuevamente la suspensión obligatoria de los lanzamientos es imprescindible contemplar medidas de compensación para los arrendadores ya que este hecho se considera por el propietario una grave incertidumbre que le impide continuar o entrar en este mercado de alquiler.
3. Se ha doblado el número de viviendas que han salido de la oferta de alquiler respecto de 2019 y 2018, el 30% de éstas han ido directamente a venta. El 75% son de pequeños tenedores que disponen de menos de 5 viviendas. Ellos supone reducción de ingresos en dos dígitos, desaparición de la rentabilidad y en consecuencia imposibilidad de asumir los riesgos.A medio plazo la aplicación de la Ley 11/2020 provocará que en el mercado del alquiler sólo operen grandes tenedores con configuración societaria.
4. Los datos evolutivos del acceso a la vivienda reflejan que el número de contratos de alquiler se recupera muy por debajo de la línea que lo hacen los de compraventa. El número de contratos de alquiler firmados en 2021 está porcentualmente en la mitad de la caída de 2020. La oferta y contratación en el alquiler ha vuelto a niveles de 2013 lo que supone de hecho, la pérdida del crecimiento alcanzado a lo largo del bienio 2018- 2019. La reducción de la oferta estresa el mercado, la demanda mantenida supone que más personas inquilinos opten por los mismos departamentos, reduciendo así las opciones de las rentas más bajas. Agravado porque el límite de precio supone que candidatos que podrían optar a precios más superiores desplacen a personas con rentas que están por debajo. La aplicación del límite de rentas de alquiler perjudica a los inquilinos con menor nivel de renta y beneficia a los que tienen rentas más altas que alquilan por debajo de lo que podrían pagar.
5. La aplicación de la limitación del precio a la renta del anterior contrato, supone que en muchos casos el propietario decida salir del mercado del Cuanto más bajo es el precio del alquiler, menos rentable es volver a ofrecer la vivienda . En consecuencia, la mayoría de los pisos que se retiran del mercado son de precios más asequibles, que podrían ser ofrecida si no se les aplicara el límite del contrato anterior. Aunque el nuevo alquiler si no tuviera esta limitación podría ser incluso inferior al del índice de referencia. La ley 11/2020 está haciendo que la oferta de precios más asequibles desaparezca. A medio plazo sólo tendremos oferta privada de alquiler por rentas más altas y la inversión pública proyectada será insuficiente para atender a la demanda.
6. En un momento en el que las Administraciones Públicas hacen esfuerzos por promover la mejora de la calidad de los edificios y la eficiencia energética de los edificios, la rehabilitación en las viviendas de alquiler ha caído en un 42,6% dado que la inversión no tiene vuelta y no es posible amortizarla. Los datos para 2021 de edificación en Cataluña analizados para el Colegio de Arquitectos de Cataluña reflejan que el número de visados ​​de obra bajaron un 5,7% respecto a 2020, que fue el año del confinamiento obligatorio, la cantidad de obras es un 15% inferior a los del 2019. El 70% de un parque residencial en Cataluña tiene más de 40 años. En la medida en que se den vencimientos de contratos de mayor duración, se incrementará la pérdida de valor del parque de viviendas de alquiler, como ya tenemos experiencia de la aplicación de la regulación del Texto Refundido de la LAU 1964, aunque que esta normativa permitía una pequeña repercusión del 12% anual del coste de las obras de conservación entre todos los inquilinos. En un régimen de contención de rentas y de ampliación de la duración de los contratos, el esfuerzo de la propiedad por realizar obras de rehabilitación, habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, seguridad, etc. durante la vigencia de los contratos, debería contemplar la posibilidad de una revisión de las rentas. La aplicación de la Ley 11/2020 es contraría a la cultura del país sobre rehabilitación y mejora de los edificios. A largo plazo, los costes para revertir esta situación y rehabilitar el parque de viviendas de alquiler serán extraordinarios y en los casos de propietarios particulares inalcanzables.
7. Es muy significativa la incidencia económica y social de la aplicación de la Ley 11/2020 en el parque de vivienda residencial, a la vez que; por las personas que viven. La proyección evolutiva de los datos mantenidos a cinco años presentan una reducción de la oferta del alquiler de renta más asequible, carencia de conservación que supondrá
   una oferta de inmuebles disponibles de menor calidad y por tanto, pérdida de calidad de vida para las personas inquilinos. El alquiler de precios más bajos, limitado al precio de contrato anterior, no es económicamente rentable, en consecuencia no será posible efectuar rehabilitación de los inmuebles y desaparecerán del mercado. Asimismo, se incrementará el diferencial de calidad entre viviendas de precios superiores con mejor conservación e inferiores, implicando un aumento de la desigualdad social. La reducción de la rentabilidad a niveles mínimos supondrá que sólo sea productivo el alquiler por volumen, lo que tendrá el efecto de gran concentración de propiedad en sociedades mercantiles exteriores que desplazarán a los pequeños tenedores de aquí, que son los inversores tradicionales del país.Para tratar de revertir estos efectos las Administraciones Públicas tendrán que hacer grandes esfuerzos y destinar muchos recursos económicos.
8. El índice de precios de alquiler es una herramienta bien diseñada y de utilidad para las personas que intervienen en el mercado en Cataluña, la cual ha quedado completamente desvirtuada a raíz de la aplicación de la Ley dado que no era éste el su objetivo. Se contemplarán variables tales como el estado de conservación del inmueble, se harán efectivos los parámetros superior e inferior del índice, se tendrán en cuenta los metros de terrazas. La aplicación de una reducción del 5% generalizada sobre el precio del índice es una medida contraria a su diseño y al espíritu que se busca con la normalización de su uso entre arrendadores, arrendatarios y administradores de fincas.
9. La incertidumbre jurídica que ha generado la ley, ha paralizado proyectos de inversión privada en residencial. Ha reducido muy gravemente el atractivo y el prestigio de la oferta de alquiler, mermando su mercado, sobre todo el más asequible, es uno de los incentivos a la inversión por promociones importantes destinadas al alquiler que se desvían a otros territorios, como estamos comprobando a diario. Por el contrario, no tiene presente en el arrendador más habitual en nuestro país, pequeño propietario, persona física o jurídica familiar, que lo que pretende es a cambio de una rentabilidad moderada y razonable, teniendo en cuenta los elevados costes impositivos que gravan en la propiedad inmobiliaria y los de su mantenimiento cada vez más exigente, mantener una estabilidad y seguridad jurídica en la relación arrendaticia en la que ambas partes cumplan con sus obligaciones.

En resumen, creemos que la aplicación de la Ley 11/2020 en relación a las medidas de contención de rentas perjudica gravemente tanto a las personas propietarias como a las inquilinas. Particularmente damnosa por los inquilinos con un nivel de renta más bajo y por los pequeños propietarios particulares, porque distorsiona la oferta y las opciones de alquiler. Desvirtúa la aplicación del índice de precios de alquiler de Cataluña, ha terminado con la rehabilitación de las viviendas de alquiler lo que está suponiendo la degradación de los inmuebles y la pérdida de valor del parque de edificios del país. Es causa de inseguridad jurídica y de incertidumbre futura por ambas partes que intervienen en el alquiler, y prescinde de la realidad del perfil mayoritario del arrendador en Cataluña, lo que por otro lado no sorprende teniendo en cuenta que esta regulación fue promovida y aprobada de espaldas a los profesionales ya la otra parte del sector inmobiliario, que sin duda hubiera sido más partidario de políticas activas de fomento y de incentivación del alquiler, mucho más efectivas que las meramente regresivas y sancionadoras, como es puso de manifiesto al proyecto consensuado por la Cátedra de la Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili promovido en su día por la AHC.

Por último, cabe añadir que el Proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda en tramitación en el Congreso de los Diputados, no da el apoyo que se pretendía en la Ley 11/2020, seguramente consciente de los efectos que han tenido en otros países la aplicación de limitaciones de renta incluso menos exigentes que el vigente, por resultar completamente contrarios a los objetivos que se buscaban y los costes en muchos ámbitos que supone, que mantenerlos en el tiempo, como se pretende, serán inasumibles.

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Fuente: Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lérida.