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Hipotecas fijas: La protección contra el Euríbor, que no para de subir

Sep 19, 2022 | Patrimonio

Miles de familias en España están pendientes de la escalada del euríbor. El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas se encuentra en máximos desde 2009, al registrar una tasa diaria del 2,2% y una media mensual provisional en septiembre cercana al 2%. Las hipotecas fijas son la salvación de este punto.

El euríbor a 12 meses lleva desde abril subiendo sin descanso y en lo que va de año acumula su mayor subida de la historia. Como consecuencia, un préstamo hipotecario medio al que le toque revisión está sufriendo un encarecimiento de más de 100 euros al mes, aunque el sobrecoste depende de factores como el capital pendiente de pago, el tipo de interés o la fecha de la formalización del préstamo.

Sin embargo, más de un millón de hogares se han protegido de la subida del indicador desde que estalló la burbuja inmobiliaria gracias a las hipotecas fijas. Según los datos del INE, entre enero de 2009 y junio de 2022, último dato disponible, se han formalizado en España 1,17 millones de préstamos fijos destinados a la compra de vivienda. La cifra representa un 24% de todas las hipotecas que se han firmado en ese plazo.

Hipotecas fijas registradas en España al mes

La contratación de hipotecas a tipo fijo ha crecido de forma ininterrumpida desde 2014, cuando empezó la recuperación tras la crisis económica y financiera, aunque el gran impulso se produjo a partir de 2016, coincidiendo con la estrategia de los bancos de abaratar su oferta a tipo fijo.

Desde enero de 2021, más de la mitad de las hipotecas sobre viviendas que se han firmado mensualmente en España han sido a tipo fijo, y en lo que va de ejercicio su peso sobre el total se ha instalado por encima del 70%. Es decir, al menos siete de cada 10 préstamos hipotecarios que se han formalizado en el primer semestre del año han sido a tipo fijo. El récord se alcanzó en abril, cuando llegaron a representar el 75,3% de las operaciones inscritas en los Registros de la Propiedad, según el INE.

La banca encarece las hipotecas fijas

En los últimos años tanto bancos como expertos en el mercado hipotecario han incentivado la contratación de las hipotecas fijas, cuyos tipos de interés han marcado mínimos históricos respecto a los de las ofertas variables. Sin embargo, en los últimos meses el sector financiero ha encarecido en bloque los intereses de los préstamos fijos para las nuevas operaciones y ha abaratado en muchos casos los de las hipotecas variables.

Como recuerda Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, “los bancos, ante la subida del coste de financiación a largo plazo, se han visto obligados a encarecer sustancialmente las condiciones de las hipotecas a tipo fijo, e incluso en muchos casos endulzando las hipotecas variables con bajadas en los diferenciales que aplican al euríbor. A pesar de ello, los clientes siguen prefiriendo mayoritariamente las hipotecas fijas. Según los datos que manejamos en idealista/hipotecas, la contratación de hipotecas variables se mantiene por debajo del 10% del total, sin apenas movimiento. Las hipotecas mixtas se han duplicado, siendo ya algo más del 15% de las nuevas hipotecas, y el 75% restante sigue siendo hipotecas fijas”.

Si miramos los datos de mercado descubrimos que, de media, los tipos de interés de las hipotecas fijas se sitúan actualmente entre el 2,5% y el 3%, aproximadamente el doble que hasta hace unos meses.

No obstante, Villén afirma que “hay algunos bancos que están ‘subvencionando’ los tipos con el objetivo de captar nuevos clientes, y aún se pueden encontrar en el mercado ofertas por debajo del 2%, aunque seguramente no duren eternamente”. “Los precios están variando constantemente debido a la altísima volatilidad de los costes de financiación a largo plazo”, matiza.

Un argumento que también defiende Leyre López, analista y miembro del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), quien sostiene que «actualmente las entidades financieras están inmersas adaptando su oferta al nuevo marco de tipos de interés, lo que naturalmente comporta trasladar esas subidas de tipos también a los préstamos a tipo fijo, restándoles atractivo en alguna medida. Esto no significa que todavía no pueda encontrarse alguna oferta en condiciones muy favorables, pero lo natural debido al escenario en que nos encontramos es que muchas de las ofertas tan competitivas que encontrábamos hace unos meses se hayan retirado del mercado».

Factores que influyen al elegir entre una hipoteca fija y una variable

Los expertos insisten en que no existe una hipoteca perfecta y que la elección dependerá de la situación particular de cada consumidor, y de factores como sus finanzas personales o en cuánto tiempo tiene previsto pagar el préstamo.

“Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura”, argumenta la analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), mientras que los expertos de idealista/hipotecas inciden en que la clave está en si el consumidor “tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar de la compra del inmueble, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro”.

En esa misma línea, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), recuerda que la decisión de escoger una hipoteca u otra depende en gran medida de las circunstancias personales y económicas de cada comprador, así como de su aversión al riesgo.

En las hipotecas a tipo fijo, “el comprador sabrá siempre cuál es la cuota mensual que debe pagar, evitando posibles subidas derivadas de la fluctuación en los tipos de interés. Por su parte, en las hipotecas variables el tipo de interés está definido por un diferencial que se suma al índice de referencia, que normalmente suele ser el euríbor. Esto hace que la cuota mensual pueda oscilar tras las revisiones del índice, aunque habitualmente estas hipotecas tienen un tipo de interés inferior en el momento de la contratación frente a las hipotecas fijas, ya que el tipo de interés es más alto cuanto mayor sea la duración del periodo a tipo fijo”. Por tanto, recalca, “se trata de una decisión que depende mucho de los factores personales, en especial de la capacidad de soportar un eventual incremento en las cuotas mensuales”.

La analista de la AHE también ofrece otra clave a tener en cuenta: el plazo en el que el consumidor quiera pagar la hipoteca y las posibles comisiones que deba asumir.

En este sentido, López aclarara que, en una hipotecas a tipo fijo, “el consumidor debe saber que su precio en el momento de contratación suele ser algo superior al de la variable, pero a cambio no queda expuesto a la volatilidad de los tipos de interés en el mercado a lo largo de la vida del préstamo, lo que aporta tranquilidad y confianza a aquellos perfiles con más aversión al riesgo. Por el contrario, debe tener en cuenta que en caso de que tenga previsto hacer amortizaciones anticipadas (parciales o totales) durante la vigencia del préstamo, los costes que va a tener que asumir por ese hecho normalmente son más gravosos por la pérdida financiera en la que puede incurrir el banco en caso de que los tipos de mercado se sitúen por debajo del interés remuneratorio”.

Recordemos que, tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria en junio de 2019, los bancos tienen limitadas las comisiones máximas que pueden aplicar. En el caso de un préstamo variable, la penalización máxima es:

  • del 0,25% del capital amortizado si el pago se produce durante los tres primeros años de vida de la hipoteca;
  • del 0,15% si se produce entre el cuarto y el quinto año. Pasado ese plazo, no puede cobrar comisión.

En cambio, en las hipotecas fijas la comisión límite es la siguiente:

  • un 2% del capital si el desembolso se realiza en los primeros 10 años de vida del préstamo;
  • un 1,5% a partir de entonces.

No obstante, no todas las entidades cobran comisión de amortización. Así, sentencia la analista de la AHE, “si se pretende ir haciendo amortizaciones parciales o cancelar la hipoteca antes de su vencimiento este es un aspecto a tener en cuenta”.

Por último, también es recomendable valorar las bonificaciones que ofrece cada entidad, así como comparar varias ofertas hipotecarias y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo, “ya que en la mayoría de los casos cambian respecto a la oferta estándar que publicitan los bancos”, concluyen desde idealista/hipotecas.

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Fuente: Idealista.

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