La vivienda en 2023: menos ventas, rentas al alza y más esfuerzo hipotecario

Feb 27, 2023 | Inmobiliaria

CaixaBank ha puesto números al escenario al que se enfrenta el mercado de la vivienda en 2023. Según el servicio de estudios de la entidad financiera, los próximos meses serán complicados para el sector inmobiliario por el impacto que tendrán la ralentización económica, las subidas de los tipos de interés y la todavía alta inflación en la capacidad adquisitiva de las familias.

En líneas generales, CaixaBank Research estima que las compraventas bajarán este año más cerca de un 25%, que el precio de la vivienda en 2023 se ajustará de forma moderada y que empeorará la tasa de esfuerzo hipotecario. También augura un leve retroceso de los costes de construcción, más subidas de las rentas de las viviendas de alquiler y tres nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que tiene margen para incrementar un punto adicional.

Fuerte caída de las compraventas

La venta de viviendas firmó en 2022 su mejor resultado de los últimos 15 años, pero este año la previsión es que registre una caída cercana al 25-26%.

En un informe reciente sobre el sector inmobiliario, el servicio de estudios de la entidad afirma que “dejamos atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda ha batido todas las expectativas. El número de compraventas ya venía creciendo con fuerza desde la segunda mitad de 2021, principalmente por el cambio de preferencias sobre el lugar donde vivir propiciado por la pandemia, pero dicho crecimiento se intensificó en la primera mitad de 2022 por el adelanto de compraventas para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable ante la perspectiva de que el BCE incrementaría los tipos de interés para hacer frente a la galopante inflación”.

Pero, según ha explicado Judit Montoriol Garriga, economista senior de CaixaBank Research, durante EFIMAD, un evento inmobiliario organizado por CaixaBank y ASPRIMA, en 2023 y 2024 las compraventas se moverán más cerca del promedio histórico que de los niveles del año pasado.

En concreto, ha cifrado en 480.000 el número de compraventas de viviendas en España en 2023 y en algo más de 500.000 el volumen en 2024. Para este año, la previsión de la vivienda en 2023 es que el volumen de transacciones caiga cerca de un 26% (en 2022 se inscribieron en los registros 649.494 unidades, según el INE), aunque se mantendrá por encima del promedio histórico (450.000 unidades).

Ajuste moderado del precio de la vivienda

En cuanto a los precios, el servicio de estudios cree que se producirá un ajuste, aunque no llegará al nivel de corrección que están experimentando países como Canadá, Nueva Zelanda o Suecia, donde el mercado estaba sobrecalentado.

El ajuste de los precios de la vivienda en esos países se está produciendo desde mediados del año pasado y, desde los niveles máximos recientes, en Suecia han bajado cerca de un 12%; en EEUU, en torno al 5% y en Reino Unido, alrededor de un 4%.

En el caso del mercado doméstico, «el precio empieza a dar señales de moderación» y cree que «el ajuste será acotado. En España, no se han acumulado desequilibrios en el ciclo expansivo 2014-2022 que hagan prever una caída brusca del sector».

Subida del esfuerzo hipotecario

La economista senior de CaixaBank Research también ha afirmado que el esfuerzo teórico hipotecario de las familias (es decir, el porcentaje de ingresos que debe destinar un hogar al pago del préstamo) va a subir con fuerza en los próximos meses. Actualmente se mueve en el 33,6%, ligeramente por encima del nivel que recomiendan los expertos, aunque podría alcanzar el 38% en la primera mitad del año, unos niveles no vistos desde finales de 2011, según la serie histórica del Banco de España.

Llegado ese punto, ha añadido Montoriol Garriga, «la vivienda en 2023 descenderá por la caída del precio de la vivienda y una mejora de la renta de las familias gracias a las subidas salariales y a la mejor inflación». Aun así, para finales de 2024 la ratio de esfuerzo podría situarse en torno al 34,8% (más de un punto por encima del nivel actual).

Unas rentas del alquiler más altas

Otro de los pronósticos que maneja la entidad apunta a nuevas subidas de los precios del alquiler en España. Y eso que el año ha empezado con unas rentas récord.

A pesar de que el precio ya está en máximos, CaixaBank Research augura un repunte medio del 2,8% este año. En el caso de los alquileres nuevos, considerando como tales aquellos que tienen una antigüedad de hasta seis meses, el incremento previsto es muy superior y podría acercarse al 7,7%.

Además, alerta de que la oferta de nuevas viviendas de arrendamiento seguirá muy por debajo de la demanda. «La presión por el lado de la demanda puede ser incluso superior que en los años recientes, en la medida que el incremento de los tipos de interés dificulta el acceso a una vivienda en propiedad y deriva una mayor proporción de la población al mercado del alquiler. Si bien se espera que la oferta de vivienda en alquiler se incremente a medio plazo, apoyada en el interés inversor en este segmento (co-living, built to rent, etc.), posiblemente será insuficiente para cubrir la creciente demanda», recalca el informe sectorial del organismo.

Tres nuevas subidas de tipos

Lo que también da por hecho el servicio de estudios es que los tipos de interés todavía no han tocado techo en la eurozona, ya que la inflación sigue muy alta, incluso la subyacente. En concreto, la economista senior afirma que «el Banco Central Europeo (BCE) todavía puede subir un punto los tipos de interés«, con una subida de 50 puntos básicos en marzo y dos más de 25 puntos básicos cada una.

Así, confía en que el precio del dinero alcance el 4% próximamente, frente al techo del 5% que prevé para la Reserva Federal de EEUU, en línea con lo que prevé el consenso (que habla de un tipo máximo del 5,25% en la primera potencia mundial).

«El mercado ya descuenta bajadas de los tipos de interés en EEUU en 2024, pero la eurozona va más retrasada. Estamos en zona restrictiva, lo que debería enfriar la demanda, pero los bancos centrales tendrán que mantener los tipos restrictivos durante un tiempo«, ha puntualizado.

Estabilidad en la producción de nuevas viviendas en 2023

En lo que respecta a la producción de nuevas viviendas, Judit Montoriol Garriga cree que en los próximos años se mantendrá la tendencia actual, lo que supone un desarrollo de unas 100.000 unidades al año, muy por debajo de los 200.000 nuevos hogares que se crearán en 2023, según el INE, y de los 220.000 en 2024. Por tanto, ha insistido, «seguirá habiendo escasez de oferta».

La economista ha insistido en que los municipios donde hay un mayor desequilibrio entre la oferta y la demanda son aquellos que sufren una mayor presión demográfica, como por ejemplo Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas. «La construcción está bien localizada, porque se está construyendo donde hay demanda, pero es insuficiente», ha recalcado.

Caída de los costes de construcción

Otro de los datos clave para el sector inmobiliario es que este año caerán los costes de construcción, aunque de forma leve. Según los datos del organismo de estudios, entre mediados de 2022 y enero de 2023, los costes se han reducido un 22%, y «los costes de construcción residencial en España podrían reducirse un 3% este año». A pesar del descenso, a finales de este año los costes seguirán un 15% por encima del nivel prepandemia.

«La buena noticia es que no vayan a más, pero no parece que vayan a corregirse», ha puntualizado la economista senior de CaixaBank Research.

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Fuente: Caixabank Research.

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