Se procede a analizar la cuestión jurídica relativa a si existe la obligación de los grandes tenedores de viviendas de ofrecer un alquiler social a los ocupantes sin título jurídico habilitante con base en la normativa vigente en la actualidad en Cataluña.
MARCO NORMATIVO
LEY 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.
ASPECTOS A TENER EN CUENTA:
- Se amplía el concepto de gran tenedor a las personas jurídicas y grupos de empresas: los titulares de más de 10 viviendas.
- La ocupación de las viviendas sin título no altera la situación de incumplimiento de la función social de la propiedad, ampliándose los supuestos de alquiler social obligatorio.
- Se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda.
- Se faculta a la Agencia de la Vivienda de Cataluña para que arriende viviendas en régimen de alquiler social.
- Permite expropiar viviendas vacías pagando la mitad de su valor.
- Introduce nuevas infracciones y medidas de ejecución forzosa.
ANÁLISIS DE LAS NORMAS EN RELACIÓN A LA VIVIENDA
GRANDES TENEDORES OBLIGADOS A OFRECER ALQUILER SOCIAL
En Cataluña, se ha de tener en cuenta, que:
- Será gran tenedor de viviendas, las personas jurídicas y grupos de empresas que sean titulares de más de 10 viviendas en el conjunto del territorio del Estado estatal.
- Al crearse un registro administrativo en el que deben inscribirse los grandes tenedores de viviendas, existe la obligatoriedad de la inscripción en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de la Ley o desde que se adquiera la condición de gran tenedor de viviendas.
- Se tipifica como infracción grave incumplir las obligaciones de comunicación de datos que deban inscribirse en el Registro de grandes tenedores.
SUPUESTOS Y RÉGIMEN DEL ALQUILER SOCIAL OBLIGATORIO
Se recuperan y amplían los supuestos del Decreto-ley 17/2019 (que fueron anulados por la Sentencia del TC número 16/2021, de 28 de enero), en los que el gran tenedor tiene que ofrecer a las personas en riesgo de exclusión residencial una propuesta de alquiler social antes de presentar demandas de desahucio y acciones ejecutivas derivadas de reclamaciones hipotecarias.
Hemos de contemplar los supuestos en los, quien sea considerado gran tenedor, debe ofrecer la propuesta de alquiler social:
- Vencimiento del plazo del alquiler o título que habilita la ocupación.
- Falta de título jurídico que habilita la ocupación si esa situación deriva de un procedimiento hipotecario instado por el gran tenedor.
- Solo si el gran tenedor es un fondo de inversión, una entidad de gestión de activos, un fondo de capital riesgo o un fondo de titulización de activos, la obligación de ofrecer la propuesta de alquiler social se extiende a los ocupantes sin título (okupas) siempre y cuando concurran los siguientes requisitos:
- La vivienda está inscrita o es susceptible de inscribirse en el Registro de viviendas vacías.
- Puede acreditarse que la ocupación sin título se inició antes de 1 de junio de 2021.
- Los ocupantes no han rechazado ningún realojamiento social en los últimos 2 años.
- Los servicios sociales acreditan que los ocupantes están en situación de riesgo de exclusión residencial, arraigo y convivencia en el entorno vecinal.
La duración mínima del alquiler social será de 5 años si el propietario es una persona física, y en 7 años si es una persona jurídica. El beneficiario del alquiler social tendrá derecho a una única renovación, por la misma duración, si antes del vencimiento del contrato acredita que sigue en riesgo de exclusión residencial.
Es decir, en el caso de persona jurídica, puede llevar a estar 14 años y en el caso de persona física 10 años.
INCUMPLIMIENTO DE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA
Ya se contenía en el Decreto-ley 17/2019 (que fueron anulados por la Sentencia del TC número 16/2021, de 28 de enero), y se vuelve a recuperar y ampliar las causas de incumplimiento de la función social de la vivienda.
Los supuestos de incumplimiento de la función social de la vivienda son:
- Mantener la vivienda vacía sin causa justificada durante más de 2 años. La Ley dispone que la ocupación sin título habilitante (okupas) y la transmisión de la vivienda a una persona jurídica no alteran la situación de incumplimiento.
- No destinar una vivienda protegida o reservada a vivienda protegida por el planeamiento a residencia habitual y permanente de personas.
- No ofrecer una propuesta de alquiler social en los casos en los que sea obligatorio.
En esos supuestos, la Administración puede requerir al propietario para que adopte medidas que remedien la situación de incumplimiento de la función social.
Si el propietario incumpliera el requerimiento, la Administración podría adoptar las siguientes medidas de ejecución forzosa:
- La imposición de multas coercitivas de 1.000 euros por vivienda y mes hasta alcanzar el 50% del precio estimado de la vivienda.
- La cesión de la vivienda al Fondo de viviendas de alquiler para políticas sociales por un plazo de 7 años.
Se ha tipificado como infracción muy grave, incumplir el requerimiento para que la vivienda constituya la residencia de personas. Se aclara que cuando se transmita una vivienda, el adquirente persona jurídica se subroga en el incumplimiento de la función social del anterior propietario.
La situación anómala de viviendas queda nuevamente regulada. Constituye situación anómala mantener la vivienda vacía sin causa justificada durante más de 2 años y se asimila a esa situación mantener un edificio de viviendas sin terminar con un 80% de las obras de construcción ejecutadas durante más de dos años después del vencimiento del plazo para terminarlas.
EXPROPIACIÓN FORZOSA DE VIVIENDAS VACÍAS Y VIVIENDAS PROTEGIDAS
Queda delimitada y regulada la expropiación forzosa para hacer frente a situaciones de incumplimiento de la función social de la propiedad.
La expropiación será aplicable cuando se incumpla el requerimiento para que la vivienda se destine a residencia habitual y permanente de personas. Será aplicable cuando la vivienda esté situada en ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada. Debe constar inscrita o sea susceptible de inscripción en el Registro de viviendas vacías.
La cuantía de la indemnización quedará fijada en un 50% del valor de la vivienda, correspondiendo la diferencia a la Administración.
APLICABILIDAD Y RECURSOS
El ámbito de aplicación será en todo el territorio de Cataluña, siendo la entrada en vigor el 8 de marzo de 2022.
Aun no tendiendo constancia firme de posibles recursos de inconstitucionalidad contra la citada ley, tenemos entendido que se plantea por parte de 50 diputados la interposición de los mismos, lo cual podrá conllevar la suspensión de la citada ley. En las próximas semanas, podremos concretar más datos relevantes.
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FUENTE: Esta publicación ha sido realizada por los abogados de BCN LEX.
