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Novedades para calcular el rendimiento neto de los arrendamientos de inmuebles en la declaración del IRPF 2021

Mar 31, 2022 | Patrimonio, Últimas entradas

A continuación explicaremos las reducciones y gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto en la declaración del IRPF de 2021. Entre otras novedades, los arrendadores distintos de los grandes tenedores que hubieran suscrito un contrato de alquiler para uso diferente al de vivienda y cuyos arrendatarios destinen el inmueble al desarrollo de una actividad económica, pueden computar como gasto deducible de los rendimientos de capital inmobiliario la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir del 14 de marzo de 2020, correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021, cuando se trate de alquileres de locales realizados a determinados empresarios, siempre que se cumplan los requisitos exigidos por la norma.

Como ya le hemos ido informando, la campaña de las declaraciones de la renta y patrimonio arranca el próximo 6 de abril y concluye el 30 de junio (con resultado a ingresar con domiciliación en cuenta, hasta el 27 de junio de 2022). Esta campaña presenta algunas novedades, que conviene tener en cuenta. En este caso, queremos recordarles las novedades que encontraremos respecto a los rendimientos el capital inmobiliario (arrendamientos) en la declaración del IRPF del ejercicio 2021.

Gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del arrendamiento de inmuebles

Saldos de dudoso cobro

El artículo 15 del Real decreto ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, reduce en los ejercicios 2020 y 2021 de tres meses el plazo para que las cantidades debidas por los arrendatarios tengan la consideración de saldo de dudoso cobro y puedan deducirse de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario.

Cabe recordar que son deducibles en 2021 los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende suficientemente justificada cuando:

  • El deudor se encuentre en situación de concurso.
  • Entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hayan transcurrido más de seis meses (antes este plazo era de tres meses), y no se hubiera producido una renovación de crédito.

La operatividad de la deducibilidad de los saldos de dudoso cobro estará condicionada a la previa inclusión de su importe como rendimientos íntegros del capital inmobiliario, para que dichos rendimientos se imputen al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado después de su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

Rebaja en la renta arrendaticia para el alquiler de locales a determinados empresarios durante el período impositivo 2021

El artículo 13 del Real decreto ley 35/2020, de 22 de diciembre, ha añadido una nueva disposición adicional cuadragésima novena en la Ley del IRPF, que permite que los arrendadores distintos de los grandes tenedores que hubieran suscrito un contrato de alquiler para uso distinto al de vivienda y cuyos arrendatarios destinen el inmueble al desarrollo de una actividad económica, computar como gasto deducible de los rendimientos de capital inmobiliario la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir del 14 de marzo de 2020, correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021, cuando se trate de alquileres de locales realizados a determinados empresarios, siempre que se cumplan los requisitos exigidos por la norma.

Atención. Se entiende por grandes tenedores, la persona física que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos. Se excluyen garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Para ello es necesario:

  1. Que haya suscrito un contrato de arrendamiento para uso diferente al de vivienda, de conformidad con lo que se prevé en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, o de industria.
  2. Que el arrendatario con el que haya suscrito el contrato de arrendamiento destine el inmueble al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6 (Comercio, restaurantes y hostelería, reparaciones) o en los grupos 755 (Agencias de viajes), 969 (Otros servicios recreativos, NCAA), 972 (Salones de peluquería e institutos de belleza) y 973 (Servicios fotográficos, máquinas automáticas fotográficas y servicios de fotocopias) de la sección primera de las tarifas del impuesto sobre actividades económicas aprobadas por el Real decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre.

No será deducible este gasto, cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquél por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive.

Atención arrendador. Modelo declaración. El arrendador deberá informar separadamente en su declaración del IRPF del importe de este gasto deducible, consignando asimismo el número de identificación fiscal del arrendatario del que se hubiera rebajado la renta.

Cantidades destinadas a la amortización: inmuebles adquiridos a título gratuito

Hay que tener en cuenta que tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. También de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su efectiva depreciación.

Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores :

  1. Coste de adquisición satisfecho, que será:
    1. En el caso de inmuebles adquiridos en título oneroso: el precio de adquisición, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo, así como el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
    2. En el caso de inmuebles adquiridos en título gratuito por herencia o donación: el valor del bien adquirido en aplicación de las normas del impuesto sobre sucesiones o donaciones o su valor comprobado en los mismos gravámenes (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos (hay que tener en cuenta esta novedad, siguiendo el criterio interpretativo fijado por el Tribunal Supremo en su sentencia número 1130/2021, de 15 de septiembre).
  2. Valor catastral, excluido el valor del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

Límite de la amortización acumulada de los inmuebles 

El límite de amortización acumulada será el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos. Por tanto:

  • En el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).

Conforme al citado artículo 35 de la Ley del IRPF el valor de adquisición estará formado por la suma de:

  1. El importe real por el que esta adquisición se hubiera efectuado.
  2. El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Este valor se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A tal efecto, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.

  • En el caso de los inmuebles adquiridos a título lucrativo, el límite de la amortización acumulada, en cómputo global, no podrá superar el valor de adquisición en los términos del artículo 36 de la Ley de IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).

Según el artículo 36 de la Ley del IRPF, en estos casos se tomará por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del impuesto sobre sucesiones y donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

Reducciones del rendimiento neto

Reducción del rendimiento neto por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda

El artículo 3.2 de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, con efectos desde el 11 de julio de 2021, modificó el artículo 23.2 de la Ley de ‘IRPF para esclarecer la redacción de la reducción por el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, de modo que esta reducción sólo pueda aplicarse sobre el rendimiento neto positivo calculado por el contribuyente en su declaración-liquidación o autoliquidación, sin que proceda su aplicación sobre el rendimiento neto positivo calculado durante la tramitación de un procedimiento de comprobación.

Recordemos que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles en los términos anteriormente comentados, se reducirá en un 60 por 100, sea cual sea la edad del arrendatario.

Atención. Esta reducción no es aplicable a los alquileres turísticos. Estos no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal (Resolución del TEAC de 8 de marzo de 2018, recaída en recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio).

Puedes solicitar toda la información relacionada con este tema contactando con la asesoría Santiveri en el e- mail [email protected] o llamando al 93 454 50 00.

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Publicación realizada por: Santiveri.