Son muchos los interrogantes que a diario se suscitan en las relaciones arrendaticias. Uno de los temas más recurrentes es el que hace referencia a la revisión de rentas. En el presente artículo analizamos la posibilidad de elevar la renta, sin sujeción a índice alguno, como condición imprescindible para llevar a cabo prórroga voluntaria, una vez vencido el plazo forzoso de vigencia.
- LA REVISIÓN DE LA RENTA
Aunque vulgarmente conocida como “revisión de la renta”, delante de la ley se denomina “actualización de la renta”. En este caso, se establece en el art. 18. 1 (LA LEY 4106/1994) «Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato».
Por lo tanto, la idea que trasciende del precepto es, en primer lugar, que arrendador y arrendatario pueden o no pactar una revisión. En caso de no haberlo pactado, no se podrá llevar a cabo actualización alguna.
En el caso de que se hubiera pactado la actualización, esta podrá fijarse poniendo como referencia cualquier índice de valores monetarios. Para estos casos, en el tercer párrafo de este precepto se establece un límite máximo de aumento de renta como importe de su actualización.
“Las partes pueden pactar libremente el importe de la renta y su actualización”
Si no se establece ningún índice, no podrá llevarse a cabo ninguna actualización, en caso de pacto sobre actualización, si no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizaría para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad que corresponda al del último mes que estuviera publicado, cuando deba llevarse a cabo la actualización.
En definitiva, las partes pueden pactar libremente el importe de la renta y su actualización, siempre que ésta no supere el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
- LA PRÓRROGA DEL CONTRATO
Como tal, hemos de entender que la prórroga es aquel período de vigencia del contrato que, sin estar contemplado en la previsión inicial del contrato, se amplía de común acuerdo entre los contratantes. Sobre este particular, en el art. 10 de la LAU (LA LEY 4106/1994) se establece: «Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato».
Las prórrogas forzosas dependen de la voluntad del arrendatario, de manera que aun pudiéndose celebrar contratos por períodos anuales, si el arrendatario lo desea podrá prorrogarse automáticamente hasta un máximo de cinco o siete años, según que el arrendador sea persona física o jurídica.
- EL AUMENTO DE LA RENTA JUNTO CON LA PRÓRROGA
Ocurre con normalidad que, aprovechando que se produce la finalización del contrato y sus prórrogas forzosas, el arrendador insiste al arrendatario, con la propia antelación, la prórroga del contrato de arrendamiento, pero dejando condicionada esta prórroga a que este acepte una subida de renta aleatoria y sin necesidad de buscar índice de actualización, simplemente por razones de mercado o de adecuación de la renta a las oscilaciones del mercado arrendaticio.
La cuestión es determinar si la prórroga del contrato supone una mera continuidad del ya existente, o si se puede cambiar alguna de las cláusulas del contrato prorrogado. No está nada clara la solución a este dilema.
No queda nada claro que no se pueda aumentar la renta con ocasión de la prórroga del contrato, pues, no lo hemos de olvidar, estamos ante un supuesto de prórroga voluntaria, de forma que el arrendatario no está obligado a aceptar el aumento ligado indefectiblemente a la prórroga, al amparo de la autonomía de la voluntad de las partes y de las normas de la economía de mercado. Por el contrario, los que sostienen la negativa, amparan su opinión en que en estos supuestos el arrendador se encuentra en una situación de primacía respecto del arrendatario, quien, en aras a evitar una mudanza incómoda, aceptará una subida de renta por injusta que le parezca.
- A MODO DE CONCLUSIÓN
Sostener que la prórroga del contrato acompañada de una subida de renta suponga un nuevo contrato, pues, en contra de los argumentos esgrimidos por los defensores de los consumidores, principalmente, se levantan argumentos tan solventes como el que estamos en un mercado libre, donde la oferta y la demanda es quien impone la ley del precio de los alquileres, o que el enorme plazo de preaviso (cuatro meses) al que debe ajustarse el arrendador, permite al arrendatario buscar un nuevo lugar para vivir o para preparar una mudanza, casi siempre incómoda. No parece razonable pensar que el cambio de una de las cláusulas del contrato, aparentemente al menos, de forma voluntaria, deba someter al arrendador a un nuevo contrato de arrendamiento de duración de siete años, si se trata de persona jurídica, o de cinco si fuese una persona física. No creemos que una demanda reclamando una novación del contrato en lugar de una prórroga pueda tener muchos visos de prosperar, pues pensamos que aquella tendría más arraigo en el voluntarismo de quien sostiene esta tesis que en argumentos jurídicos sólidos.
De cualquier forma, estos aspectos entran dentro del apartado social de los arrendamientos y superan con creces el núcleo de este artículo, referido, como decíamos, a la posibilidad de elevar la renta, sin sujeción a índice alguno, como condición imprescindible para llevar a cabo una prórroga voluntaria, una vez vencido el plazo forzoso de vigencia. Al final del debate, como en tantas ocasiones, deberán ser los Tribunales quienes al final fijen los términos de la controversia.
