La necesidad del consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio es un asunto que todavía sigue produciendo cierta confusión y que vamos a intentar despejar de la manera mas sencilla y clara que podamos. A menudo nuestros clientes se preguntan si la parte arrendataria de un contrato de alquiler puede traspasar un local comercial y, en caso de poder, si necesitan consentimiento del arrendador. Pero antes de tratar el tema, hay que tener en cuenta diversos aspectos.
Primero de todo, ¿Qué significa traspasar un local?
Ceder o traspasar un local de negocio significa transmitir el contrato de alquiler, la posición jurídica de arrendatario, de forma onerosa o gratuita. Se elimina jurídicamente al arrendatario cedente para que ocupe su lugar el inquilino cesionario. Es lo que se conoce con la palabra «traspasar». Se distingue del subarriendo en que en éste el arrendatario original no desaparece, sino que se convierte en subarrendante de la totalidad o una parte del local de negocio al subarrendatario.
¿Se puede renunciar al derecho de traspaso?
Por su naturaleza jurídica, el arrendatario puede renunciar a su derecho de traspaso. La renuncia debe ser expresa y clara, y contenerse en el contrato de alquiler (como cualquier renuncia de derechos), o bien ser posterior aunque no esté en el contrato. El arrendador no podrá oponerse al traspaso si no se pacta la renuncia. También se admite el pacto por el que para que el traspaso sea válido se precisa el consentimiento del arrendador, con el fin de que esté tenga control sobre la persona que pasa a ser su nuevo arrendatario.
El arrendador puede desistir de la renuncia pactada, de forma expresa o tácita. El Tribunal Supremo, Sala Civil, sentencia de 23-12-2004, consideró que si el arrendador había cobrado una parte del traspaso del arrendatario «no había lugar a traer a colación la existencia de la renuncia a la posibilidad de traspasar, pues si libres fueron las partes para establecer dicha cláusula, también lo eran para dejarla sin efecto mediante la aprobación o la autorización de la cesión del contrato efectuado por la arrendataria».
¿Se puede traspasar un local comercial?
Los contratos de arrendamiento se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Las cesiones y traspasos se regulan en concreto en el artículo 32 de la Ley de arrendamientos urbanos, el cual permite al arrendatario de un local comercial subarrendar una parte, la totalidad o cederlo, sin contar con el consentimiento del arrendador. Tanto la cesión como el subarriendo deben ser notificados al arrendador.
Para traspasar el local de negocio deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Que la parte arrendataria lleve explotando el negocio por un tiempo mínimo de un año.
- Que el adquirente se obligue a permanecer en el local, sin traspasarlo, por un plazo mínimo de un año, destinándolo al mismo negocio que venía ejerciendo la arrendataria.
- Que se fije un precio cierto por el traspaso.
- Que la arrendataria notifique fehacientemente su decisión de traspasar un local y el precio convenido.
- Que el traspaso se otorgue por escritura pública.
- Que, dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, la arrendataria notifique fehacientemente la realización y las circunstancias del traspaso.
Asimismo, se han de tener en cuenta los siguientes derechos de la parte arrendadora en caso de que el arrendador opte por realizar el traspaso:
- Derecho de tanteo: que podrá utilizar dentro de los treinta días desde que la arrendataria notifique su decisión de traspasar un local y el precio que le ha sido ofrecido, y que supone que la arrendadora puede optar por quedarse con el local abonado a la arrendataria el precio por el que quiere realizar el traspaso.
- Derecho de retracto: cuando no se le hubiere realizado por la arrendataria la preceptiva oferta o se hubiere realizado el traspaso por precio inferior al que se le notificó.
- Derecho a reclamar de la arrendataria una participación en el precio que con ella convenga o, a falta de acuerdo, del 30%, del 20% o del 10%, en función del caso (si el local se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936, después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942, o después del 1 de enero de 1942).
- Derecho a aumentar la renta en la cuantía que convenga con la cesionaria o, a falta de acuerdo, en un 15% de la renta que satisfacía la arrendataria en el momento de realizarse el traspaso.
Realizar el traspaso de un local puede convertirse en algo tedioso si no se realiza con un buen profesional que esté al día en este tipo de gestiones. Para ello, es recomendable utilizar abogados como BCN Lex, quienes están especializados en la gestión de patrimonio.
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