Cuando se contrata un préstamo hipotecario, el banco lo inscribe como carga de la vivienda en el Registro de la Propiedad para que conste que puede embargarla en caso de impago. Por lo tanto, si el cliente paga la última cuota y quiere dejar el inmueble libre de cargas (para poder venderlo o rehipotecarlo), tiene que formalizar una operación llamada cancelación o levantamiento registral de la hipoteca.
Ahora bien, cancelar una hipoteca registralmente tiene un coste. Hay una serie de gastos que se deben abonar en todos los casos. En cambio, existen otros que pueden evitarse, así como varios que no se tienen que pagar en ningún caso.
Gastos que hay que pagar siempre: notaría y registro
Para eliminar la carga hipotecaria es necesario que un notario certifique que el préstamo ha sido pagado mediante la redacción de una escritura de cancelación. Por sus servicios, este funcionario cobra unos honorarios determinados por la legislación española, que se calculan aplicando un porcentaje que varía según el importe original del crédito. Por ejemplo, si la hipoteca tenía un capital inicial de 150.000 euros, la factura de la notaría sería de poco menos de 200 euros.
En la cancelación también debe intervenir un registrador, que es el encargado de eliminar la carga hipotecaria inscrita sobre la vivienda. Como ocurre con el notario, sus honorarios están fijados por la normativa española y se calculan aplicando un porcentaje que varía dependiendo del capital original de la hipoteca. Para el ejemplo anterior, la factura del Registro de la Propiedad ascendería a algo más de 200 euros.
Si se contrata a una gestoría, hay que pagar sus honorarios
En la mayoría de los casos, el cliente contrata a una gestoría o asesoría (la que le propone el banco o una independiente) para que le tramite la cancelación de la hipoteca. De media, el gestor suele cobrar unos honorarios de 300 euros, aunque esa cifra puede variar en función de las tarifas aplicadas por cada agencia.
En general, las gestorías que trabajan por libre cobran menos que las asociadas con los bancos.
Contratar a una gestoría, eso sí, no es obligatorio. Si el cliente quiere ahorrarse sus honorarios, puede tramitar el levantamiento por su propia cuenta. Para ello, es necesario pedir el certificado de deuda cero al banco y llevárselo al notario para que elabore la escritura de cancelación. Después, acudir a Hacienda para presentar y sellar el modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) y, finalmente, presentarse ante el Registro de la Propiedad para que elimine la carga hipotecaria sobre su vivienda.
Gastos que no hay que pagar nunca para cancelar la hipoteca
Por norma general, no hay que pagar ningún impuesto por cancelar la hipoteca. Aunque debe presentarse y sellar el modelo 600 del IAJD ante el fisco autonómico que corresponda. Se trata de una operación exenta del pago de tributos.
Asimismo, hay dos trámites que no pueden tener ningún coste para el cliente, según el Banco de España. El primero es la emisión del certificado de deuda cero, que es un documento que entrega el banco y que demuestra que la hipoteca ha sido pagada en su totalidad. Y el segundo es el desplazamiento que el apoderado de la entidad tiene que hacer hasta la notaría para firmar la escritura de cancelación.
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