Desde Grup Solfinc queremos hablar de cómo funcionan las relaciones de consumo en el ámbito de la administración de fincas, pues sabemos que es un ámbito poco conocido y que puede llegar a parecer complejo para los que no lo conocen.
La relación de la comunidad con los administradores o proveedores es de consumidor. Es muy importante tener esto claro porque se le aplica la normativa de consumo; esto es un blindaje respeto a si se tiene que ir por el código civil.
Se entiende como consumidor el que adquiere cualquier bien o contrata algún servicio sin tener relación comercial.
Tanto una persona física como jurídica, si contrata como consumidor, se le aplica la normativa de consumo.
¿Qué pasa cuando una comunidad de propietarios es mixta (hay viviendas y oficinas)? Si la mayoría de M2 son de viviendas, tendría la consideración de consumidor.
¿Sobre quién recae la carga de la prueba? Recae siempre sobre quien pretenda negar la condición de consumidor, la comunidad deberá facilitar los elementos necesarios para que pretendan deducir que el uso mayoritariamente es de viviendas.
El administrador de fincas tiene la consideración de empresario en su relación con los consumidores (por ejemplo: la comunidad de propietarios).
Los conflictos mayores entre consumidor y empresario son por cláusulas abusivas, cuando los contratos no se han negociado (cuando simplemente el consumidor se adhiere). Si el contrato se ha negociado (se puede demostrar mediante emails intercambiados entre consumidor y empresario), sí que puede entrar en autonomía entre las partes, pero si no es así, no. Los contratos deben ser claros, transparentes y sencillos. En caso de duda, los juzgados siempre favorecerán al consumidor.
Para que estemos en contratos de adhesión sin negociación previa:
- El adherente tiene que ser consumidor.
- Debe acumular un daño al consumidor, no tiene por qué ser económico.
- La mera predisposición es abusiva, aunque no se haya activado.
Un caso típico en que se encuentran las comunidades es que algún vecino manipule los contadores. Esto entra en consumo: el juzgado pedirá al administrador que verifique si cualquier vecino puede entrar en el cuadro de contadores.
Ejemplo de cláusulas nulas de contratos de proveedores con la comunidad (consumidor):
- El fuero siempre tiene que ser el de la comunidad. Si en el contrato pone otro, esta cláusula es nula.
- Plusvalía municipal: si el promotor pacta que la plusvalía municipal la pagará el comprador, esta cláusula es nula.
- En caso de penalización porque la comunidad cancela los servicios anticipadamente: es nula. No se puede pedir indemnización por cancelación anticipada. Otra cosa es que pida una indemnización por los gastos extras que ha incurrido.
Aunque haya conflicto entre el administrador y la comunidad, cuando la comunidad da de baja el administrador está obligado a devolver la documentación y no la puede retener.
Al pertenecer la comunidad como consumidor a la normativa de consumo, la comunidad tiene un blindaje respecto si no se le tratara como consumidor ya que en ese caso iría por el código civil.
Desde Grup Solfinc estamos para asesorar y gestionar, nuestro departamento de Gestión de Comunidades le podrá ayudar en todo lo que necesite y resolverá cualquier duda que tenga.
