En las segundas y posteriores transmisiones de inmuebles (por lo general, las que no realiza el promotor), las partes pueden evitar que la operación tribute por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) renunciando a la exención del IVA. Para renunciar a ella, incluya una cláusula en la escritura de compraventa según. En ella, el vendedor ejercita esta renuncia y el comprador comunica que es sujeto pasivo y que tiene derecho a deducirse total o parcialmente el IVA soportado.
En el caso de la compraventa de un inmueble, como sabe, en las segundas y posteriores transmisiones de inmuebles (en general, las que no realiza el promotor), las partes pueden evitar que la operación tribute por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) renunciando a la exención del IVA.
Ahora les recordaremos los requisitos y cómo ejercitar esta renuncia.
Renuncia a la exención
Con ITP. En nuestro sistema tributario sólo las primeras transmisiones de inmuebles están sujetas a IVA; el resto tributan por ITP a un tipo de entre el 6 y el 11% sobre el valor real del inmueble (según la comunidad autónoma). Si usted es empresario, este impuesto supone un coste mayor, porque el ITP, a diferencia del IVA, no es deducible.
Renuncia. Si quiere evitar este coste más elevado, solicite al vendedor que «renuncie a la exención». De este modo la adquisición tribute por IVA en lugar de por ITP. Para ello será necesario lo siguiente:
- El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA. Es decir, deberá haber utilizado el inmueble en una actividad en la que repercuta IVA.
- Su empresa deberá destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducir total o parcialmente el IVA que soporte. Si se destina en exclusiva a una actividad exenta (en la que no se repercute IVA), entonces no será posible realizar la renuncia y la venta tributará a la fuerza por ITP.
AJD. Con la renuncia, la transmisión se realizará con IVA, y usted, como adquirente, podrá deducir este impuesto (total o parcialmente, según la actividad que desarrolle). Sin embargo, deberá soportar un impuesto adicional que sí le comportará un coste: el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que supondrá entre el 1,5% y el 2,5% del valor real del inmueble (en cualquier caso, un coste inferior al que debería pagar si tributara por ITP).
¿Cómo se hace la renuncia?
Para renunciar a la exención, el vendedor deberá notificarle por escrito que ejercita la renuncia. A la vez, usted deberá comunicarle que es sujeto pasivo de IVA y que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado. Pueden realizar estas comunicaciones en la escritura de compraventa.
Por último, recuerde que en estos casos se produce la inversión del sujeto pasivo: el vendedor no tendrá que repercutir IVA en su factura (sólo indicar una mención del tipo «operación con inversión del sujeto pasivo» ), y será usted -como adquirente- quien deberá autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable sobre la venta del inmueble, deduciéndoselo en la misma declaración. Por tanto, si tiene derecho a deducir el 100% del IVA que soporta, esta operativa no le supondrá una mayor tributación.
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Publicación realizada por: Santiveri.
