Primero hay que tener en cuenta que las obras de conservación de un edificio o una vivienda son necesarias y convenientes, e incluso obligatorias. Con el paso de los años, todas las edificaciones necesitan ciertas obras de conservación para mantener sus condiciones de habitabilidad. Estas reparaciones corren a cargo del propietario o propietarios de los inmuebles afectados y pueden revestir cierta entidad según los casos, y un coste importante por asumir. Pero, ¿Se pueden repercutir las obras en un arrendamiento de renta antigua? Lo descubriremos a continuación.
Las características de un alquiler de renta antigua
Un contrato de alquiler de renta antigua es aquél que se ha celebrado antes del 9-05-1985 y continúa rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las disposiciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley 29/1994 que introdujo modificaciones en relación con la extinción y subrogación de estos contratos. Así como respecto a la actualización de rentas y ciertos derechos del arrendador.
Muchos inmuebles aún mantienen estos alquileres en la actualidad, que están sometidos a prórroga forzosa. De esta manera, el propietario se ve obligado de modo imperativo a prorrogar el contrato arrendaticio hasta el fallecimiento del inquilino. Y pudiendo subrogarse a su fallecimiento a su cónyuge, descendientes y, en su defecto los ascendientes. Es a ellos a quienes corresponderá acreditar que convivían, habitualmente y en la vivienda alquilada, con el arrendatario fallecido.
El llamado ‘Decreto Boyer’, que entró en vigor en 1985, suprimió el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento. De manera que los alquileres posteriores al 9 de mayo de 1985 pudieron delimitarse en el tiempo fijando su duración las partes contratantes. Si bien la ley arrendaticia de 1994 aprobó un régimen transitorio para los contratos de alquiler anteriores a la fecha comentada que sigue vigente.
El arrendador debe realizar obras de conservación en la vivienda alquilada
Para preservar un inmueble en buen estado se requiere realizar periódicamente obras de conservación. Estas actuaciones las debe acometer normalmente la propiedad, aunque también pueden ser impuestas por la autoridad competente.
Otro detalle a tener en cuenta es la entidad de las reparaciones, que dependerá de diversos factores que pueden incidir en un mayor o menor deterioro de la construcción y de los costes asociados. Entre estos factores se encuentran los materiales utilizados en el inmueble, las condiciones de conservación, geográficas y/o meteorológicas, entre otros aspectos.
Si la vivienda está alquilada, es el propietario el que debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado para el uso convenido.
Esta exigencia ya se contemplaba en la legislación arrendaticia de 1964 y pervive en la normativa vigente. No obstante, el arrendador podrá resolver el alquiler de renta antigua si las obras de conservación exceden del 50% del valor piso.
La normativa arrendaticia, aplicable a los alquileres de renta antigua, también prevé que el arrendador pueda exigir al inquilino una compensación económica por las obras de conservación que realice, ya sea voluntariamente o a requerimiento de la autoridad competente. Compensación que se concretará en un porcentaje anual del capital invertido, con determinados límites y siempre que se den ciertas condiciones.
¿Qué dice la LAU en cuanto a repercutir las obras en un arrendamiento de renta antigua?
Hay que tener en cuenta que la LAU de 1964 es un texto refundido de leyes anteriores que regula los contratos precedentes a su entrada en vigor y los posteriores firmados hasta el 1 de enero de 1995. Hay artículos aplicables a los primeros que no rigen para los otros. Uno de ellos es el artículo 108, que regula las obras de reparación en la finca. Estas obras también aparecen reguladas en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la LAU 1994. Son las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido.
La ley permite repercutir las obras en un arrendamiento de renta antigua, concretamente un 12% anual del capital invertido en la reparación que debe ir integrado en la renta. Aun así, existe un límite para repercutir las obras en una renta, consistiendo en que la suma no puede superar el 50% de la renta anual. El hecho de repercutir las obras en un arrendamiento de renta antigua supone una compensación al casero, ya que la renta está indexada a la inflación y pues sólo puede actualizarse según el IPC.
No se pueden repercutir las obras en los contratos de alquiler de vivienda firmados después de 1985. Por lo que, según la fecha del contrato, hay arrendatarios a los que se puede cobrar las obras de reparación y otros a los que no.
¿Cómo actúa la jurisprudencia en cuanto a repercutir las obras en un arrendamiento de renta antigua?
La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 determinó que sólo se pueden repercutir las obras necesarias a aquellos inquilinos cuyo arriendo sea anterior a la fecha de entrada en vigor del Texto Refundido de 1964. Esta fecha es el 1 de julio de 1964. A los arrendamientos posteriores al 1 de julio de 1964 no se les podrá exigir el pago, salvo pacto expreso entre arrendador y arrendatario. Pacto poco frecuente, por cierto, que no debe constar necesariamente en el contrato original. Puede ser posterior.
El Tribunal Supremo ya dijo esto en la sentencia de 16 de mayo de 1985. Sin embargo, en 1985 aún no se había promulgado la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con las disposiciones transitorias que modifican o complementan la LAU de 1964. La novedad de la sentencia de 2009 es que decide que dichas disposiciones transitorias no cambian la doctrina de la de 1985. La razón del criterio del Alto Tribunal es que el artículo 97 T. R. LAU 1964 admite una libertad de pacto de la renta inicial que no existía anteriormente.
La renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las partes, aun cuando hubieren sido ocupados con anterioridad a esa fecha.
Pero como en todo esta vida hay una excepción. El casero puede repercutir al inquilino con un contrato posterior al 1 de julio de 1964 las obras que solicite el arrendatario y las acordadas por resolución judicial o administrativa firme (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, sentencias 135/2013, de 8 de marzo, y de 15 de noviembre de 2011, y Sección 13ª, de 27 de noviembre de 2012). En este caso, se puede elegir entre aplicar 2 sistemas, el sistema del «art. 108 LAU 64» o el previsto en la propia «DT 2ª LAU 94». La diferencia es que con el mecanismo del «art. 108 LAU 64» el incremento no tiene carácter temporal, sino que es definitivo, tratándose de un sistema por el que se eleva la cuantía de la renta durante todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento; mientras que el mecanismo de la «DT 2ª LAU 94» es un verdadero sistema de repercusión del coste de las obras.
Además, el casero también podrá repercutir, en cualquier caso, el IBI, otros tributos y tasas, y los servicios y suministros.
La Ley de Arrendamientos urbanos es compleja y dispone de diversos aspectos a tener en cuenta. Es por eso que tomar decisiones en este aspecto se hace algo tedioso si no se realiza con un buen profesional que esté al día en este tipo de gestiones. Para ello, es recomendable utilizar abogados como BCN Lex, quienes están especializados en la gestión de patrimonio.
Si por otro lado lo que buscas es a una empresa que te gestione el alquiler y lleve a cabo todas las gestiones a tu nombre, para tú disponer de más tiempo, puedes contar con nuestros servicios de gestión de alquileres en Barcelona y nosotros nos encargaremos de todo.
Por otro lado, sigue nuestro contenido en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter para mayor contenido del sector.
