Quienes firmen una hipoteca a partir de la semana que viene, lunes 17, deben saber que entra en vigor la nueva ley hipotecaria, a la que las entidades financieras han tenido 3 meses para adaptar sus contratos así como sus sistemas informáticos. No obstante, banca y notarios coinciden con que el arranque no va a ser fácil.
En dicha ley se regula el nuevo reparto de gastos hipotecarios, que incluye que la banca asuma el impuesto sobre actos jurídicos documentados de las nuevas hipotecas, después de la polémica en los tribunales donde el Supremo fijó un reparto de gastos distintos para los préstamos ya firmados.
Entre los puntos que todo futuro comprador de vivienda debe saber sobre la nueva ley, destacamos los siguientes:
- Evaluación de la solvencia del cliente:
La entidad financiera tiene la obligación de “evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, antes de celebrar un contrato de préstamo”. Por lo tanto, deberá tener en cuenta la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Además, en el caso de que el préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral, también se tendrán en cuenta el nivel previsible de ingresos a recibir tras la jubilación.
- Documentación
El cliente deberá disponer de los siguientes documentos 10 días naturales antes de la firma del contrato.
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Esta incluye toda la información personalizada ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado, que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En esta se informará al cliente de la existencia de cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable. En caso de tratarse de unos préstamos a tipo de interés variable, habrá un documento separado con especial referencia a las cuotas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
- Una copia del proyecto del contrato e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
- Información “clara y veraz” sobre los gastos que corresponden al prestamista y al prestatario. Las condiciones de las garantías del seguro que exija el prestatario, que garantice el cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamos, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble.
- Visita al notario 10 días antes de la firma
El comprador deberá acudir dos veces al notario. La primera para recibir asesoramiento gratuito sobre las cláusulas del préstamo, así como para realizar un test que tendrá como objetivo concretar la documentación entregada y la información suministrada. En esta visita, se extenderá un acta. Dicha acta, donde conste la entrega de la documentación y asesoramiento imparcial al futuro hipotecado, no conllevará coste de arancel notarial. En la segunda visita al notario, se otorgará la escritura de préstamo hipotecario.
- Reparto de los gastos relacionados con la hipoteca
Los gastos de tasación los paga el consumidor y el resto (aranceles notariales, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) los asume el banco. En cuanto al coste de las copias de la escritura, será asumido por quien las solicite.
- Limitación de las comisiones por amortización anticipada del crédito.
El prestatario podrá, en cualquier momento anterior a la expiración del plazo pactado, reembolsar anticipadamente de forma total o parcial la cantidad adeudada. La ley establece que la entidad y el cliente pueden establecer contractualmente, una comisión, con límites, que serán excluyentes entre sí: en caso de hipotecas con tipo variable, la comisión será como máximo del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los cinco primeros años y del 0,25% durante los tres primeros años. Para hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado anticipadamente, en los diez primeros años y del 1,5% si se hiciera en algún momento posterior.
