Las comunidades de propietarios celebran reuniones para adoptar aquellos acuerdos necesarios para el mantenimiento, reparación y funcionamiento de los elementos y servicios comunes, y tratar también aquellos asuntos propuestos por los vecinos vinculados con sus derechos de propiedad en los elementos privativos o que afecten a la convivencia o uso de los elementos comunes. A menudo es común tener propietarios ausentes, pero… ¿Cómo se computa su voto?
Esas juntas de propietarios deben ser convocadas con antelación, notificadas a los propietarios para que acudan y conteniendo los puntos del orden del día que se van a tratar en esa reunión.
A la junta de propietarios acudirán los propietarios que así lo consideren pero habrá otros muchos propietarios que se ausentan a dicha junta. Es obligatorio comunicarle el resultado de los acuerdos adoptados mediante los votos a los propietarios ausentes en la forma prevenida en el artículo 9.1 h) de la LPH. Los ausentes tendrán un plazo de 30 días naturales desde la comunicación de los acuerdos para manifestar su discrepancia (artículo 17.8 LPH). Hay que diferenciar el caso de los AUSENTES y la decisión de los presentes a la Junta cuando se ABSTIENEN en la votación de un acuerdo.
Cómputo del voto de los propietarios ausentes la Junta de la comunidad (excepto Cataluña)
Todos aquellos acuerdos que solo necesiten para ser aprobados el voto de la mayoría de los asistentes que representen la mayoria de las cuotas de participación, es decir, los acuerdos previstos en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), NO REQUIEREN CONTAR CON EL VOTO DE LOS AUSENTES, ya que pueden ser aprobados directamente por los asistentes a la Junta. Los AUSENTES solo podrán impugnar el acuerdo ya aprobado si están en desacuerdo.
Para el resto de acuerdos que requieren para su aprobación de mayorias cualificadas o unanimidad, el voto de los ausentes contribuye a formar dichas mayorias siempre que:
- Es requisito primordial y previo que el acuerdo haya sido aprobado por la mayoria de los ASISTENTES aunque no se haya obtenido el quórum exigido legalmente.
- Dentro del plazo de 30 dias naturales desde que se le notifique los acuerdos, el AUSENTE puede manifestar su conformidad, en cuyo caso su voto se sumará a la mayoria de los asistentes.
- Si el AUSENTE no dice nada y deja transcurrir los 30 dias. En este caso su voto se sumará a la mayoría que adoptó el acuerdo.
Indicar que el ausente dentro del plazo de esos 30 dias naturales puede manifestar su voto discrepante con la aprobación del acuerdo, en cuyo caso se computará como voto en contra del acuerdo.
Esta REGLA GENERAL de sumar el voto de los ausentes al sentido del voto mayoritario de los presentes, tanto si el ausente lo manifesta expresamente como por silencio, TIENE DOS EXCEPCIONES, previstas en el artículo 17.8 LPH.
Hay algunas excepciones:
- Aquellos acuerdos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a los propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, (actuaciones o acuerdos relacionados con las materias que aparecen en las reglas 1ª y 4ª del artículo 17 de la LPH). Estos acuerdos se adoptarán solo por los presentes y si no se alcanza la mayoria exigida en esas reglas, no serán aprobados.
- Las obras que impliquen un aprovechamiento privativo previtas en el artículo 10. 3 b) de la LPH, tales como: la división material de los pisos o locales, la agregación o segregación de éstos, el cerramiento de las terrazas, modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, etcétera. Estos acuerdos se adoptarán solo por los presentes y si no votan a favor los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación, el acuerdo no será aprobado sin esperar a la comunicación de los ausentes.
Hay que tener en cuenta que el propietario AUSENTE que no se ha manifestado en el plazo de 30 dias naturales y por tanto su voto se ha unido al de la mayoria de los presentes, PUEDE IMPUGNAR EL ACUERDO, salvo si la impugnación se funda en la no concurrencia de la mayoría culaificada por la ausencia de su voto.
En conclusión, el voto de los propietarios ausentes a la Junta de la comunidad de propietarios se computará dependiendo del tipo de acuerdo que se haya adoptado por los presentes a la reunión.
El voto en Cataluña
En Cataluña, ¿se han de tener en cuenta «los ausentes» para todo tipo de acuerdos? Evidentemente no, para los que requieren la simple mayoría, se habrá adoptado o no entre los presentes en la Junta y una vez reflejado en el acta, deberá notificarse a todos los propietarios en la forma y plazos que marca el art. 553.27 del CCCat.
No obstante, tanto en el régimen estatal como en el de Cataluña, para determinados quorum, la ley ha previsto que se ha de tener en cuenta a la totalidad de propietarios; los presentes en la Junta y los ausentes, así, el art. 553.26.3 del CCCat señala: “Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados:
- Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
- Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.”
La redacción de este precepto es mucho más fácil que la estatal, pues aquí queda claro algo que ha tenido que ser objeto de interpretación jurisprudencial, es decir, no existe duda alguna del quorum necesario para poder dar por válido el acuerdo de la Junta, en definitiva, que ha de enviarse a los propietarios para que, en su caso, pueden manifestar su voto en contra.
Así, en el caso de unanimidad se requiere que todos los presentes hayan votado a favor, mientras que para la obtención de las cuatro quintas partes bastará con el voto a favor de la mayoría.
Una vez adoptado el acuerdo tal y como señala el precepto legal se notificará a los ausentes que podrán aceptarlo o dejarlo sin efecto, lo que deberá quedar reflejado en un anexo del acta que, además, debe enviarse a todos los propietarios, para poder saber, como señala el art. 553.27.4, si los citados acuerdos susceptibles de formación sucesiva, han devenido efectivos o no, y debe hacerse constar, asimismo, el resultado final de la votación.
Es decir, y este es otros de los puntos a favor de esta regulación del CCCat, los comuneros deben saber, mediante la comunicación de este anexo, el resultado de la votación, momento, que, por otro lado, será desde que empiece a computar el plazo para una posible impugnación judicial a tenor de lo dispuesto en el art. 553.31.4, donde también se aclara específicamente que la fecha a tener en cuenta es desde la notificación del acta o el anexo.
Así, para estos acuerdos de “formación sucesiva” como señala la Ley, son importantes las notificaciones, tanto las realizadas por la Comunidad como la de los comuneros. En este sentido, a efectos de verificar el dies a quo del plazo legal de oposición, la recomendación es que la Comunidad los notifique de alguna forma que quede constancia de la fecha y de la recepción de la notificación, por ejemplo, mediante burofax con acuse de recibo, con el problema añadido en Cataluña con las dificultades prácticas que implica la necesidad de tener que notificar a los propietarios que hayan designado un domicilio fuera del territorio del Estado español, dada la imposibilidad material de tener constancia de la fecha de recepción por su destinatario, además se admite por el mismo art. 553.27.4 que remite a la notificación de la convocatoria, 553.21, que, no habiéndose podido realizar la notificación personal, por causas que no fueran imputables a la Comunidad, la publicación en el tablón de anuncios «produce el efecto de la notificación efectiva», y además, también se han incluido los medios telemáticos.
Por otra parte, los propietarios que una vez notificado el acuerdo quieran oponerse, si no lo hacen su voto se considera a favor, deberán hacerlo en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, debiendo enviar su voto negativo a la secretaria, por cualquier medio fehaciente.
De este modo y por lo expuesto, para la unanimidad y mayorías cualificadas, cuatro quintas partes, es necesario contar con los ausentes, para el resto, los de mera administración, habrá que notificarlos, pero no se podrán, los ausentes, manifestar en contra, el acuerdo será el adoptado en la propia reunión.
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