CaixaBank ha posat números al’escenari a què s’enfronta el mercat de l’habitatge el 2023. Segons el servei d’estudis de l’entitat financera, els propers mesos seran complicats per al sector immobiliari per l’impacte que tindran l’alentiment econòmic, les pujades dels tipus d’interès i la inflació encara alta en la capacitat adquisitiva de les famílies.
En línies generals, CaixaBank Research estima que les compravendes baixaran aquest any més d’un 25%, que el preu de l’habitatge el 2023 s’ajustarà de manera moderada i que empitjorarà la taxa d’esforç hipotecari. També augura una lleugera reculada dels costos de construcció, més pujades de les rendes dels habitatges de lloguer i tres noves pujades dels tipus d’interès per part del Banc Central Europeu (BCE), que té marge per incrementar un punt addicional.
FORTA CAIGUDA DE LES COMPRAVENDES
La venda d’habitatges va signar el 2022 el millor resultat dels últims 15 anys, però aquest any la previsió és que registri una caiguda propera al 25-26%.
En un informe recent sobre el sector immobiliari, el servei d’estudis de l’entitat afirma que “deixem enrere un any 2022 que la demanda d’habitatge ha batut totes les expectatives. El nombre de compravendes ja creixia amb força des de la segona meitat del 2021, principalment pel canvi de preferències sobre el lloc on viure propiciat per la pandèmia, però aquest creixement es va intensificar en la primera meitat del 2022 per l’avançament de compravendes per contractar una hipoteca a un tipus d’interès fix més favorable davant de la perspectiva que el BCE incrementaria els tipus d’interès per fer front a la inflació galopant”.
Però, segons ha explicat Judit Montoriol Garriga, economista sènior de CaixaBank Research, durant EFIMAD, un esdeveniment immobiliari organitzat per CaixaBank i ASPRIMA, el 2023 i el 2024 les compravendes es mouran més a prop de la mitjana històrica que dels nivells de l’any passat.
En concret, ha xifrat en 480.000 el nombre de compravendes d’habitatges a Espanya el 2023 i en una mica més de 500.000 el volum el 2024. Per a aquest any, la previsió de l’habitatge el 2023 és que el volum de transaccions caigui prop d’un 26% (el 2022 es van inscriure als registres 649.494 unitats, segons l’INE), encara que es mantindrà per sobre de la mitjana històrica (450.000 unitats ).
AJUST MODERAT DEL PREU DE L’HABITATGE
Pel que fa als preus, el servei d’estudis creu que es produirà un ajustament, encara que no arribarà al nivell de correcció que estan experimentant països com el Canadà, Nova Zelanda o Suècia, on el mercat estava sobreescalfat.
L’ajust dels preus de l’habitatge en aquests països s’està produint des de mitjans de l’any passat i des dels nivells màxims recents a Suècia han baixat prop d’un 12%; als Estats Units, al voltant del 5% i al Regne Unit, al voltant d’un 4%.
En el cas del mercat domèstic, «el preu comença a donar senyals de moderació» i creu que « l’ajust serà acotat ». A Espanya, no s’han acumulat desequilibris al cicle expansiu 2014-2022 que facin preveure una caiguda brusca del sector».
PUJADA DE L’ESFORÇ HIPOTECARI
L’economista sènior de CaixaBank Research també ha afirmat que l’esforç teòric hipotecari de les famílies (és a dir, el percentatge d’ingressos que ha de destinar una llar al pagament del préstec) pujarà amb força els propers mesos. Actualment es mou en el 33,6%, lleugerament per sobre del nivell que recomanen els experts, encara que podria assolir el 38% a la primera meitat de l’any, uns nivells no vistos des de finals del 2011, segons la sèrie històrica del Banc d’Espanya.
Arribat aquest punt, ha afegit Montoriol Garriga, “l’habitatge el 2023 baixarà per la caiguda del preu de l’habitatge i una millora de la renda de les famílies gràcies a les pujades salarials ia la millor inflació”. Tot i així, per a finals del 2024 la ràtio d’esforç podria situar-se al voltant del 34,8% (més d’un punt per sobre del nivell actual).
UNES RENDES DEL LLOGUER MÉS ALTES
Un altre dels pronòstics que maneja l’entitat apunta noves pujades dels preus del lloguer a Espanya. I això que l?any ha començat amb unes rendes rècord.
Tot i que el preu ja està en màxims, CaixaBank Research augura un repunt mitjà del 2,8% aquest any. En el cas dels lloguers nous, considerant com a tals aquells que tenen una antiguitat de fins a sis mesos, l’increment previst és molt superior i es podria acostar al 7,7%.
A més, alerta que l’oferta de nous habitatges d’arrendament continuarà molt per sota de la demanda. «La pressió pel costat de la demanda pot ser fins i tot superior que els anys recents, en la mesura que l’increment dels tipus d’interès dificulta l’accés a un habitatge en propietat i deriva una proporció més gran de la població al mercat del lloguer. Si bé s’espera que l’oferta d’habitatge de lloguer s’incrementi a mitjà termini, recolzada en l’interès inversor en aquest segment (co-living, built to rent, etc.), possiblement serà insuficient per cobrir la demanda creixent», recalca el informe sectorial de lorganisme.
TRES NOVES PUJADES DE TIPUS
El que també dóna per fet el servei d’estudis és que els tipus d’interès encara no han tocat sostre a la zona de l’euro, ja que la inflació continua molt alta, fins i tot la subjacent. En concret, l’economista sènior afirma que ” el Banc Central Europeu (BCE) encara pot apujar un punt els tipus d’interès “, amb una pujada de 50 punts bàsics al març i dos més de 25 punts bàsics cadascuna.
Així, confia que el preu dels diners arribi al 4% properament, davant del sostre del 5% que preveu per a la Reserva Federal dels EUA, en línia amb el que preveu el consens (que parla d’un tipus màxim del 5,25% a la primera potència mundial).
«El mercat ja descompta baixades dels tipus d’interès als EUA el 2024, però la zona de l’euro va més endarrerida. Estem en zona restrictiva, cosa que hauria de refredar la demanda, però els bancs centrals hauran de mantenir els tipus restrictius durant un temps », ha puntualitzat.
ESTABILITAT EN LA PRODUCCIÓ DE NOUS HABITATGES EL 2023
Pel que fa a la producció de nous habitatges, Judit Montoriol Garriga creu que en els propers anys es mantindrà la tendència actual, fet que suposa un desenvolupament d’unes 100.000 unitats a l’any, molt per sota de les 200.000 noves llars que es crearan a 2023, segons l’INE, i dels 220.000 el 2024. Per tant, ha insistit, «continuarà havent-hi escassetat d’oferta».
L’economista ha insistit que els municipis on hi ha un desequilibri més gran entre l’oferta i la demanda són aquells que pateixen una pressió demogràfica més gran, com ara Madrid, Barcelona i les seves àrees metropolitanes. “La construcció està ben localitzada, perquè s’està construint on hi ha demanda, però és insuficient”, ha recalcat.
CAIGUDA DELS COSTOS DE CONSTRUCCIÓ
Una altra de les dades clau per al sector immobiliari és que aquest any cauran els costos de construcció, encara que de manera lleu. Segons les dades de l’organisme d’estudis, entre mitjans del 2022 i el gener del 2023, els costos s’han reduït un 22%, i «els costos de construcció residencial a Espanya es podrien reduir un 3% aquest any». Tot i el descens, a finals d’aquest any els costos seguiran un 15% per sobre del nivell prepandèmia.
«La bona notícia és que no vagin a més, però no sembla que es corregeixin», ha puntualitzat l’economista sènior de CaixaBank Research.
Si tens alguna consulta, pots posar-te en contacte amb nosaltres mitjançant els formularis de la web.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
Font: Caixabank Research.
