Milers de famílies a Espanya estan pendents de l?escalada de l?euríbor. L’indicador de referència per a la majoria de les hipoteques es troba en màxims des del 2009, en registrar una taxa diària del 2,2% i una mitjana mensual provisional al setembre propera al 2%. Les hipoteques fixes són la salvació daquest punt.
L’euríbor a 12 mesos porta des d’abril pujant sense descans i des de començament d’any acumula la seva pujada més gran de la història . Com a conseqüència, un préstec hipotecari mitjà al qual li toqui revisió està patint un encariment de més de 100 euros al mes, encara que el sobrecost depèn de factors com ara el capital pendent de pagament, el tipus d’interès o la data de formalització del préstec.
Tot i això, més d’un milió de llars s’han protegit de la pujada de l’indicador des que va esclatar la bombolla immobiliària gràcies a les hipoteques fixes. Segons les dades de l’INE, entre el gener del 2009 i el juny del 2022, última dada disponible, s’han formalitzat a Espanya 1,17 milions de préstecs fixos destinats a la compra d’habitatge . La xifra representa un 24% de totes les hipoteques que s’han signat en aquest termini.
Hipoteques fixes registrades a Espanya al mes
La contractació d’hipoteques a tipus fix ha crescut de forma ininterrompuda des del 2014, quan va començar la recuperació després de la crisi econòmica i financera, tot i que el gran impuls es va produir a partir del 2016, coincidint amb l’estratègia dels bancs d’abaratir la seva oferta a tipus fix.
Des del gener del 2021, més de la meitat de les hipoteques sobre habitatges que s’han signat mensualment a Espanya han estat a tipus fix, i des de començament d’exercici el seu pes sobre el total s’ha instal·lat per sobre del 70% . És a dir, almenys set de cada 10 préstecs hipotecaris que s’han formalitzat el primer semestre de l’any han estat a tipus fix. El rècord es va assolir a l’abril, quan van arribar a representar el 75,3% de les operacions inscrites als Registres de la Propietat, segons l’INE.
LA BANCA ENCAREIX LES HIPOTEQUES FIXES
En els darrers anys tant bancs com experts al mercat hipotecari han incentivat la contractació de les hipoteques fixes, els tipus d’interès de les quals han marcat mínims històrics respecte als de les ofertes variables. Tot i això, en els últims mesos el sector financer ha encarit en bloc els interessos dels préstecs fixos per a les noves operacions i ha abaratit en molts casos els de les hipoteques variables.
Com recorda Juan Villén, responsable d’idealista/hipoteques, “els bancs, davant la pujada del cost de finançament a llarg termini, s’han vist obligats a encarir substancialment les condicions de les hipoteques a tipus fix, i fins i tot en molts casos endolcint les hipoteques variables amb baixades als diferencials que apliquen a l’euríbor. Tot i això, els clients segueixen preferint majoritàriament les hipoteques fixes. Segons les dades que fem servir en idealista/hipoteques, la contractació d’hipoteques variables es manté per sota del 10% del total, gairebé sense moviment. Les hipoteques mixtes s’han duplicat, ja que són una mica més del 15% de les noves hipoteques, i el 75% restant segueix sent hipoteques fixes”.
Si mirem les dades de mercat descobrim que, de mitjana, els tipus d’interès de les hipoteques fixes se situen actualment entre el 2,5 i el 3%, aproximadament el doble que fins fa uns mesos.
Tot i això, Villén afirma que “hi ha alguns bancs que estan ‘subvencionant’ els tipus amb l’objectiu de captar nous clients, i encara es poden trobar al mercat ofertes per sota del 2%, encara que segurament no durin eternament”. “Els preus estan variant constantment a causa de l’altíssima volatilitat dels costos de finançament a llarg termini”, matisa.
Un argument que també defensa Leyre López, analista i membre de l’equip de Research de l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE), que sosté que «actualment les entitats financeres estan immerses adaptant la seva oferta al nou marc de tipus d’interès, cosa que comporta naturalment traslladar aquestes pujades de tipus també als préstecs a tipus fix, restant-los atractiu en alguna mesura. Això no vol dir que encara no es pugui trobar alguna oferta en condicions molt favorables, però el que és natural a causa de l’escenari en què ens trobem és que moltes de les ofertes tan competitives que trobàvem fa uns mesos s’hagin retirat del mercat».
FACTORS QUE INFLUEIXEN EN TRIAR ENTRE UNA HIPOTECA FIXA I UNA VARIABLE
Els experts insisteixen que no hi ha una hipoteca perfecta i que l’elecció dependrà de la situació particular de cada consumidor, i de factors com les seves finances personals o quant temps té previst pagar el préstec.
“Tot depèn del perfil del prestatari i de la conjuntura de tipus present i futura”, argumenta l’analista de l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE), mentre que els experts d’idealista/hipoteques incideixen que la clau és si el consumidor “té una feina fixa, el seu sou, el major o menor import que necessiti finançar de la compra de l’immoble, el termini en què vol pagar la hipoteca i si té possibilitats o no de millorar la situació financera en el futur”.
En aquesta mateixa línia, José Manuel Fernández, subdirector general d’Unió de Crèdits Immobiliaris (UCI), recorda que la decisió d’escollir una hipoteca o una altra depèn en gran mesura de les circumstàncies personals i econòmiques de cada comprador, així com de la seva aversió al risc .
A les hipoteques a tipus fix, “el comprador sabrà sempre quina és la quota mensual que ha de pagar, evitant possibles pujades derivades de la fluctuació en els tipus d’interès. Per la seva banda, a les hipoteques variables el tipus dinterès està definit per un diferencial que se suma a líndex de referència, que normalment sol ser leuríbor. Això fa que la quota mensual pugui oscil·lar després de les revisions de l’índex, encara que habitualment aquestes hipoteques tenen un tipus d’interès inferior en el moment de la contractació davant de les hipoteques fixes, ja que el tipus d’interès és més alt com més gran sigui la durada del període a tipus fix”. Per tant, recalca, “es tracta d´una decisió que depèn molt dels factors personals, en especial de la capacitat de suportar un eventual increment en les quotes mensuals”.
L’analista de l’AHE també ofereix una altra clau que cal tenir en compte: el termini en què el consumidor vulgui pagar la hipoteca i les possibles comissions que hagi d’assumir.
En aquest sentit, López aclarís que, en una hipoteques a tipus fix, “el consumidor ha de saber que el seu preu en el moment de contractació sol ser una mica superior al de la variable, però a canvi no queda exposat a la volatilitat dels tipus de interès en el mercat al llarg de la vida del préstec, cosa que aporta tranquil·litat i confiança a aquells perfils amb més aversió al risc. Per contra, ha de tenir en compte que en cas que tingui previst fer amortitzacions anticipades (parcials o totals) durant la vigència del préstec, els costos que haurà d’assumir per aquest fet normalment són més costosos per la pèrdua financera a la que el banc pot incórrer en cas que els tipus de mercat se situïn per sota de l’interès remuneratori”.
Recordem que, després de l’entrada en vigor de la llei hipotecària al juny del 2019, els bancs tenen limitades les comissions màximes que poden aplicar. En cas d’un préstec variable, la penalització màxima és:
- del 0,25% del capital amortitzat si el pagament es produeix durant els tres primers anys de vida de la hipoteca;
- del 0,15% si es produeix entre el quart i el cinquè any. Passat aquest termini, no pot cobrar comissió.
En canvi, a les hipoteques fixes la comissió límit és la següent:
- un 2% del capital si el desemborsament es fa en els primers 10 anys de vida del préstec;
- un 1,5% a partir de llavors.
Tot i això, no totes les entitats cobren comissió d’amortització. Així, sentencia l’analista de l’AHE, “si es pretén anar fent amortitzacions parcials o cancel·lar la hipoteca abans del venciment aquest és un aspecte a tenir en compte”.
Per acabar, també és recomanable valorar les bonificacions que ofereix cada entitat, així com comparar diverses ofertes hipotecàries i negociar amb el banc les condicions finals del préstec, “ja que en la majoria dels casos canvien respecte a l’oferta estàndard que publiciten els bancs ”, conclouen des d’idealista/hipoteques.
Si tens alguna consulta, pots posar-te en contacte amb nosaltres mitjançant els formularis de la web. D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
Font: Idealista.
