Contacte

Valorem el teu pis

Blog i notícies

Àrea Client

Club Solfinc

Àrea Client

Invalidació de prohibicions sobre el lloguer de temporada a comunitats de propietaris

gen. 3, 2024 | Últimes entrades

A Solfinc, com a experts administradors de finques a Barcelona, estem sempre atents als canvis legislatius que impacten el nostre sector i les comunitats que gestionem. Recentment, un canvi significatiu a la legislació ha captat la nostra atenció i la dels nostres clients: la confirmació i validació del Tribunal Suprem de les restriccions imposades per les comunitats de veïns sobre els apartaments turístics. Aquesta decisió es basa en la prohibició, especificada als estatuts de les comunitats esmentades, d’utilitzar els habitatges amb fins econòmics. El tribunal reconeix, en aquest sentit, que el lloguer de propietats per a fins turístics constitueix una activitat econòmica. Aquesta fita legal és particularment rellevant en una ciutat com Barcelona, una destinació turística de renom mundial on l’equilibri entre la vida residencial i el turisme és vital.

És essencial distingir clarament el lloguer turístic del lloguer de temporada, ja que es regeixen per legislacions diferents. Mentre el lloguer turístic s’enfoca en estades curtes, usualment per a visitants o turistes, i ara enfronta restriccions específiques a certes comunitats, el lloguer de temporada, amb una durada i propòsit diferent, no està subjecte a les mateixes regulacions i, per tant, en aquest cas seria nul·la la prohibició del lloguer de temporada a comunitats de propietaris. En aquest article, aprofundirem en el tema del lloguer turístic i de temporada, explorant com les decisions legals recents afecten l’administració de finques a Barcelona i com podem, com el seu administrador de confiança, guiar-lo a través d’aquests canvis.

Diferència entre lloguer turístic i lloguer de temporada

El lloguer turístic i el lloguer de temporada presenten diferències significatives en diversos aspectes clau. A continuació, detallarem la durada i limitacions de cada tipus de lloguer, la legislació aplicable, la finalitat i l’ús dels lloguers, així com els requisits i serveis complementaris associats a cadascun.

Durada i limitacions

El lloguer turístic té una durada màxima de 31 dies, mentre que el lloguer de temporada abasta un període mínim de 32 dies i un màxim d’11 mesos. Aquesta diferència temporal influeix en les normatives i regulacions que regeixen cada tipus de lloguer, així com en la finalitat i l’ús.

Legislació aplicable

El lloguer turístic està subjecte a la normativa reguladora de l’activitat turística i es regeix per les normes sectorials que aproven les diferents comunitats autònomes, mentre que el lloguer de temporada es regeix per la Llei d’arrendaments urbans, pel Codi Civil i la voluntat de les parts. Aquestes legislacions difereixen en termes de requisits, obligacions i drets tant per als propietaris com per als llogaters. És per això que l’últim dictamen del Tribunal Suprem no es pot aplicar al lloguer de temporada.

Finalitat i ús dels lloguers

El lloguer turístic està destinat principalment a fins de vacances, oferint als hostes una estada temporal mentre gaudeixen d’activitats turístiques. D’altra banda, el lloguer de temporada s’enfoca en estades temporals per motius laborals, educatius o altres, proporcionant una opció més estable i perllongada per als llogaters.

Requisits i serveis complementaris

El lloguer turístic requereix una llicència turística per a la seva operació legal i sol incloure serveis complementaris com ara neteja, recepció o assistència al client. En contrast, el lloguer de temporada generalment ofereix un habitatge moblat, però no disposa de serveis addicionals. Aquests requisits i serveis diferenciats impliquen consideracions específiques per als propietaris i gestors de propietats.

Normativa i regulació del lloguer turístic i de temporada

La normativa i regulació del lloguer turístic i de temporada és fonamental per comprendre les implicacions legals i els drets i les obligacions tant del propietari com de l’inquilí.

Normativa turística

El lloguer turístic està subjecte a una normativa específica que regula l’activitat turística. Aquesta normativa varia segons la comunitat autònoma i pot abastar aspectes com l’obtenció de llicències turístiques, el registre de l’habitatge, els requisits de seguretat i qualitat i el pagament d’impostos relacionats amb el turisme.

Llei d’arrendaments urbans

D’altra banda, el lloguer de temporada és regit per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Aquesta llei estableix els drets i les obligacions tant de l’arrendador com de l’arrendatari en contractes d’arrendament d’habitatges per a ús temporal. Entre les disposicions regulades s’inclouen la durada mínima i màxima del contracte, la renda i les seves actualitzacions, les garanties i les fiances, i les responsabilitats d’ambdues parts.

Obligacions i drets del propietari

El propietari d’un habitatge destinat al lloguer turístic o de temporada té certes obligacions i drets establerts per la normativa vigent. Entre les obligacions hi ha la gestió correcta de la propietat, el manteniment de les instal·lacions en bon estat, el respecte als drets de l’inquilí, i el compliment de la normativa fiscal i de seguretat. D’altra banda, el propietari també té drets com la percepció d’una renda acordada, la rescissió del contracte en determinades circumstàncies justificades i la possibilitat d’inspeccionar-ne la propietat.

Aspectes a tenir en compte en decidir entre lloguer turístic i lloguer de temporada

Ús habitual de l’habitatge

Quan s’escull entre lloguer turístic i lloguer de temporada, és important considerar si l’habitatge serà utilitzat de manera habitual pel propietari. Si es vol disposar de la propietat per a ús personal durant certs períodes, el lloguer de temporada pot ser més convenient, ja que permet més flexibilitat en l’ocupació de l’habitatge.

Rendibilitat i ocupació de la propietat

La rendibilitat i locupació de la propietat són factors clau a avaluar. El lloguer turístic pot ser més rendible a causa de la possibilitat de fixar tarifes més altes durant períodes d’alta demanda. No obstant això, cal tenir en compte l’estacionalitat i la fluctuació de la demanda al mercat turístic. D’altra banda, el lloguer de temporada pot garantir una ocupació més estable al llarg de l’any, especialment si la propietat es troba a una zona amb demanda per motius laborals o educatius.

Consideracions legals i fiscals

Pel que fa a les consideracions legals i fiscals, el lloguer turístic pot requerir obtenir una llicència turística i el compliment de certs requisits específics establerts per la normativa turística vigent. Per la seva banda, el lloguer de temporada es regeix per la Llei d’arrendaments urbans, cosa que implica seguir les regulacions establertes per a aquest tipus d’arrendaments. A més, és important tenir en compte les implicacions fiscals de cada modalitat de lloguer, com ara el pagament d’impostos i les obligacions tributàries corresponents.

En conclusió, cal destacar que mentre les comunitats de veïns tenen la facultat de regular el lloguer turístic a causa de la seva naturalesa empresarial, la situació és diferent per al lloguer de temporada. En aquest darrer cas, no es considera que l’arrendador faci una activitat econòmica de tipus empresarial. Per tant, qualsevol intent de les comunitats de veïns de prohibir el lloguer de temporada als seus estatuts resultaria invàlid. Aquesta prohibició constituiria una restricció indeguda al dret de propietat privada, ja sigui que l’arrendador sigui una persona física o jurídica. Aquesta distinció legal subratlla la importància que les comunitats i els seus administradors de finques a Barcelona comprenguin i respectin els límits de la seva autoritat en relació amb les regulacions de lloguer, garantint així el compliment de la llei i els drets de tots els involucrats.

Em pot demanar un veí la meva llicència d’obra?

Em pot demanar un veí la meva llicència d’obra?

En l'àmbit de l'administració de comunitats, una llicència d'obra és un document essencial emès per les autoritats pertinents que autoritza legalment l'execució de treballs de construcció, renovació o modificació en una propietat. Aquestes llicències garanteixen que...