La campanya de la Renda ja ha començat i convé estar al corrent de les obligacions fiscals. En vendre una casa, toca passar per caixa a Hisenda. L’IRPF és un dels principals impostos que afecten lavenda d’un habitatge, però n’hi ha més. T’expliquem quins tributs cal pagar i com calcular-los.
Impostos en vendre un habitatge
La venda d’una casa té tres grans impostos per al venedor:
- IRPF per guany patrimonial.
- IBI: Podeu pagar-lo el venedor, el comprador o repartir-lo.
- Plusvàlua municipal.
Quan es paguen?
- IRPF: Es paga a la declaració de la Renda de l’any següent a la venda.
- IBI: L’Impost sobre Béns i Immobles es pagarà cada any que siguem propietaris de l’habitatge. L’IBI, el 2022, cal pagar-lo des de l’1 de març fins al 15 de juliol
- Plusvàlua municipal: Hi ha un mes de termini per pagar-ho des de la venda de la casa. La quantitat a abonar depèn del municipi.
Com calcular l’IRPF a la venda d’una casa?
Només es pagarà IRPF en els casos en què s’hagi obtingut un guany patrimonial amb la venda de l’habitatge. Si la has venut el teu pis per un cost inferior al que vas pagar, no hauràs de passar per caixa. Això no t’eximeix de fer la declaració de la renda, només de declarar la part relativa al teu immoble.
Per conèixer si el balanç de l’operació és negatiu o positiu, entren en joc altres factors, com les despeses derivades de l’operació de compravenda, les reformes que hagis fet, comissions immobiliàries, etc.
Per calcular el guany patrimonial, cal fer una operació senzilla: restar el valor d’adquisició al valor de transmissió.
Valor de transmissió de la venda d’un pis
El valor de transmissió d’un habitatge fa referència al guany net obtingut per la venda del teu habitatge. S’hi han d’incloure
- El preu de venda de la casa.
- Els impostos que heu de pagar per l’operació. Per exemple, la plusvàlua.
- Comissió immobiliària, en el cas que n’hi hagi.
Exemple càlcul del valor de transmissió
Per obtenir el valor de transmissió, cal restar els gats als ingressos de la venda. Un exemple pràctic seria:
Preu de venda: 150.000 euros.
Despeses derivades de la venda:
- Plusvàlua municipal: 1.000 euros
- Honoraris agència immobiliària: 5.000 euros
Valor de transmissió: 150.000 euros – 5.000 euros – 1.000 euros = 144.000 euros
Valor d’adquisició d’un habitatge
El valor d’adquisició es refereix a la inversió total realitzada sobre la casa, des que la vas comprar fins que la vas vendre. Cal sumar tot el que hi has invertit. Algunes de les qüestions a tenir en compte són:
- El preu de compra de casa teva.
- Reformes, arranjaments, etc.
- Despeses i impostos derivats de la compra: notaria, l’ITP (impost de transmissions patrimonials), IVA i l’IAJD (impost d’actes jurídics documentats), entre d’altres.
- Hipoteca.
Al resultat de la suma hem de restar l’import de les amortitzacions fiscalment deduïbles. Si tens un habitatge de lloguer, podràs deduir algunes despeses derivades de l’arrendament.
Exemple càlcul del valor d’adquisició
Preu de compra: 100.000 euros
Despeses de compra:
- Notaria: 500 euros.
- ITP: 5.500 euros.
- Registre: 350 euros.
- Reformes: 15.000 euros.
Valor d’adquisició: 100.000 + 500 + 5.500 + 350 + 15.000 euros = 121.350 euros
Quant es paga d’IRPF per venda d’habitatge?
Un cop s’han obtingut les dades anteriors, és l’hora de calcular la diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició. Cal recordar que si surt negatiu, no caldrà declarar IRPF.
En canvi, si has obtingut algun guany, és a dir, surt positiu, caldrà aplicar el percentatge de cada tram establert per l’Agència Tributària. Són:
| Trams IRPF per venda d’habitatge | Tipus impositiu |
| Primer tram fins a 6.000 euros | 19% |
| Segon tram: des de 6.000 euros fins a 50.000 euros | 21% |
| Tercer tram: des de 50.000 euros fins a 200.000 euros | 23% |
| Quart tram: Més de 200.000 euros | 26% |
Els percentatges s’apliquen de formaprogressiva, és a dir, caldrà aplicar el 19% als 6.000 euros de guany, des dels 6.000 als 50.000 euros de guany, a aquest tram en concret, el 21% , i així successivament.
Exemple de com aplicar IRPF venda d’habitatge
Seguint amb l’exemple anterior, ens quedaria el càlcul següent:
Guany patrimonial= 144.000 euros (valor de transmissió) – 121.350 euros (valor d’adquisició) = 22.650 euros
Als primers 6.000 euros els apliquem el primer drap, tipus impositiu del 19%, als 16.650 euros restants el 23%. Això dóna un total de 4.969,5 euros a l’IRPF per la venda de l’habitatge.
Quan està exempta la venda d’un habitatge?
Com a norma general, cal pagar IRPF si s’ha obtingut un guany patrimonial, però hi ha casos en què no és obligatori aplicar cap retenció a la venda d’un pis. Són els següents:
Exempció IRPF per venda de casa habitual més grans de 65 anys
No has de declarar el guany patrimonial derivat de la transmissió, onerosa o lucrativa, de l’habitatge habitual si ets una persona major de 65 anys o si ets una persona en situació de dependència. Per tant, no cal aplicar l’IRPF.
No hi ha guany patrimonial
Si amb la venda d’un habitatge no n’has obtingut benefici, no has d’aplicar cap mena de retenció de l’IRPF.
Exempció a l’IRPF per dació en pagament
Si has hagut de lliurar casa teva al banc en no poder pagar la hipoteca, el que es coneix com a dació en pagament, podràs aplicar una exempció al pagament de l’IRPF. Per això, cal demostrar que no es posseeix solvència ni altres béns per afrontar el deute.
Exempció per reinversió en habitatge habitual
Si el guany total obtingut en vendre el teu habitatge va destinat a la compra d’un altre i/o les reformes de la teva casa habitual, estàs exempt d’aplicar l’IRPF. L’aplicació de l’exempció no és automàtica, sinó que hauràs de notificar la voluntat d’acollir-t’hi. Si us sobren diners de l’operació, l’exempció serà parcial.
La reinversió d’aquest capital s’haurà de fer en un termini no superior a dos anys, tant anteriors com posteriors a la venda del teu habitatge habitual.
Com calcular la plusvàlua municipal?
La plusvàlua municipalgrava l’increment del valor del teu habitatge durant el temps que ha estat teva. La seva aplicació i quantitat depèn de l’ajuntament a què pertany la casa.
Dues formes de calcular plusvàlua municipal
Des que va entrar en vigor el Decret llei del 10 de novembre de 2021, hi ha dues fórmules per calcular la plusvàlua municipal: real i objectiva.
La fórmula objectiva
Es multiplicarà el valor cadastral del terreny amb uns coeficients que es fixaran anualment. El resultat d’aplicar al valor cadastral el coeficient serà la base imposable de l’impost a què s’aplicarà el tipus impositiu,que és d’un màxim del 30%.
La fórmula real
Es farà un càlcul de la diferència entre el preu de venda o traspàs i el preu de compra o adquisició de la casa (o valor comprovat per la comunitat autònoma corresponent). Si es tracta d’un immoble construït, al resultat de la diferència se li aplica el percentatge que el valor del terreny suposi sobre el valor cadastral total. El resultat serà la base imposable a la qual se li aplicarà el tipus impositiu del 30%.
S’ha de pagar sempre la plusvàlua municipal amb la venda d’una casa?
No. Des del 10 de novembre de 2021,si no has obtingut cap tipus de guany o has perdut diners, no hauràs de pagar la plusvàlua municipal.
Què és l’IBI i qui ho paga en vendre un pis?
L’IBI és un impost permanent que paga cada any el propietari de l’habitatge. El que és normal en les compravendes és que el comprador i el venedor es reparteixin la part proporcional de l’any en què hagin estat propietaris.
Quant es paga d’IRPF en la venda d’un habitatge?
Depèn del que hagis obtingut. Si has obtingut un benefici en vendre casa teva, has d’aplicar un dels següents trams de l’IRPF, que depenen de la quantitat guanyada:
- Fins a 6.000 euros de guany: 19%.
- Entre 6.000 i 50.000 euros: 21%.
- Entre 50.000 i 200.000 euros: 23%.
- Més de 200.000 euros: 26%.
Què ha de pagar el venedor en una venda d’habitatge?
Cal pagar tres impostos, l’IRPF, l’IBI i la plusvàlua municipal. Normalment, encara que depenen de la comunitat autònoma, aquestes despeses se situen entre el 10% del valor total de l’operació. Cal incloure altres costos, com notaria, comissió immobiliària, etc.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
Font: Idealista.
