Es procedeix a analitzar la qüestió jurídica relativa a si hi ha l’obligació dels grans tenidors d’habitatges d’oferir un lloguer social als ocupants sense títol jurídic habilitant sobre la base de la normativa vigent actualment a Catalunya.
MARC NORMATIU
LLEI 1/2022, del 3 de març, de modificació de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 i la Llei 4/2016 per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge.
ASPECTES A TENIR EN COMPTE:
- S’amplia el concepte de gran tenidor a les persones jurídiques i grups d’empreses: els titulars de més de 10 vivendes.
- L’ocupació dels habitatges sense títol no altera la situació d’incompliment de la funció social de la propietat, ampliant-se els supòsits de lloguer social obligatori.
- Es crea el Registre de grans tenidors d’habitatge.
- Es faculta l’Agència de l’Habitatge de Catalunya perquè ocupi habitatges en règim de lloguer social.
- Permet expropiar habitatges buits pagant la meitat del seu valor.
- Introdueix noves infraccions i mesures d’execució forçosa.
ANÀLISI DE LES NORMES EN RELACIÓ A L’HABITATGE
GRANS TENIDORS OBLIGATS A OFERIR LLOGUER SOCIAL
A Catalunya, cal tenir en compte que:
- Serà gran tenidor d’habitatges, les persones jurídiques i grups d’empreses que siguin titulars de més de 10 habitatges al conjunt del territori de l’Estat estatal.
- En crear-se un registre administratiu en què s’han d’inscriure els grans tenidors d’habitatges, hi ha l’obligatorietat de la inscripció en el termini d’1 mes des de l’entrada en vigor de la Llei o des que s’adquireixi la condició de gran tenidor de habitatges.
- Es tipifica com a infracció greu incomplir les obligacions de comunicació de dades que s’hagin d’inscriure al Registre de grans tenidors.
SUPÒSITS I RÈGIM DEL LLOGUER SOCIAL OBLIGATORI
Es recuperen i amplien els supòsits del Decret llei 17/2019 (que van ser anul·lats per la Sentència del TC número 16/2021, de 28 de gener), en què el gran tenidor ha d’oferir a les persones en risc d’exclusió residencial una proposta de lloguer social abans de presentar demandes de desnonament i accions executives derivades de reclamacions hipotecàries.
Hem de contemplar els supòsits en els qui sigui considerat gran tenidor, ha d’oferir la proposta de lloguer social:
- Venciment del termini de lloguer o títol que habilita l’ocupació.
- Falta de títol jurídic que habilita locupació si aquesta situació deriva dun procediment hipotecari instat pel gran tenidor.
- Només si el gran tenidor és un fons d’inversió, una entitat de gestió d’actius, un fons de capital risc o un fons de titulització d’actius, l’obligació d’oferir la proposta de lloguer social s’estén als ocupants sense títol (okupes) sempre que concorrin els següents requisits:
- L’habitatge està inscrit o és susceptible d’inscriure’s al Registre d’habitatges buits.
- Es pot acreditar que l’ocupació sense títol es va iniciar abans de l’1 de juny del 2021.
- Els ocupants no han rebutjat cap reallotjament social en els darrers 2 anys.
- Els serveis socials acrediten que els ocupants estan en situació de risc d’exclusió residencial, arrelament i convivència a l’entorn veïnal.
La durada mínima del lloguer social serà de 5 anys si el propietari és una persona física i en 7 anys si és una persona jurídica. El beneficiari del lloguer social té dret a una única renovació, per la mateixa durada, si abans del venciment del contracte acredita que segueix en risc dexclusió residencial.
És a dir, en el cas de persona jurídica pot portar a estar 14 anys i en el cas de persona física 10 anys.
INCOMPLIMENT DE LA FUNCIÓ SOCIAL DE L’HABITATGE
Ja es contenia al Decret llei 17/2019 (que van ser anul·lats per la Sentència del TC número 16/2021, de 28 de gener), i es torna a recuperar i ampliar les causes d’incompliment de la funció social de l’habitatge.
Els supòsits d’incompliment de la funció social de l’habitatge són:
- Mantenir l’habitatge buit sense causa justificada durant més de 2 anys. La Llei disposa que l’ocupació sense títol habilitant (okupes) i la transmissió de l’habitatge a una persona jurídica no alteren la situació d’incompliment.
- No destinar un habitatge protegit o reservat a habitatge protegit pel planejament a residència habitual i permanent de persones.
- No oferir una proposta de lloguer social en els casos en què sigui obligatori.
En aquests supòsits, l’Administració pot requerir el propietari perquè adopti mesures que remeïn la situació d’incompliment de la funció social.
Si el propietari incomplís el requeriment, l’Administració podria adoptar les mesures d’execució forçosa següents:
- La imposició de multes coercitives de 1.000 euros per habitatge i mes fins a assolir el 50% del preu estimat de l’habitatge.
- La cessió de l’habitatge al Fons d’habitatges de lloguer per a polítiques socials durant un termini de 7 anys.
S’ha tipificat com a infracció molt greu, incomplir el requeriment perquè l’habitatge constitueixi la residència de persones, i s’aclareix que quan es transmeti un habitatge, l’adquirent persona jurídica se subroga a l’incompliment de la funció social de l’anterior propietari.
La situació anòmala de vivendes queda novament regulada. Constitueix situació anòmala mantenir l’habitatge buit sense causa justificada durant més de 2 anys i s’assimila a aquesta situació mantenir un edifici d’habitatges sense acabar amb un 80% de les obres de construcció executades durant més de dos anys després del venciment del termini per acabar-les .
EXPROPIACIÓ FORÇOSA D’HABITATGES BUITS I HABITATGES PROTEGITS
Queda delimitada i regulada l’expropiació forçosa per fer front a situacions d’incompliment de la funció social de la propietat.
L’expropiació serà aplicable quan s’incompleixi el requeriment perquè l’habitatge es destini a residència habitual i permanent de persones i serà aplicable quan l’habitatge estigui situat en àmbits de demanda residencial forta i acreditada, i consti inscrita o sigui susceptible d’inscripció al Registre d’habitatges buits.
La quantia de la indemnització queda fixada en un 50% del valor de l’habitatge i la diferència a l’Administració correspon.
APLICABILITAT I RECURSOS
L’àmbit d’aplicació serà a tot el territori de Catalunya, i l’entrada en vigor serà el 8 de març de 2022.
Encara no tendint constància ferma de possibles recursos d’inconstitucionalitat contra la llei esmentada, tenim entès que es planteja per part de 50 diputats la interposició dels mateixos, la qual cosa podrà comportar la suspensió de la citada llei. En les properes setmanes, podrem concretar més dades rellevants.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
FONT: Aquesta publicació ha estat realitzada pels advocats de BCN LEX.
