Contacte

Valorem el teu pis

Blog i notícies

Àrea Client

Club Solfinc

Àrea Client

Llei pel dret a l’habitatge: Noves actualitzacions

abr. 2, 2024 | Lloguer, Últimes entrades

El mercat immobiliari està constantment evolucionant, i amb la recent implementació de la Llei 12/2023 de 24 de maig pel Dret a l’Habitatge, sorgeixen canvis significatius que afecten tant propietaris com inquilins. Aquesta llei modifica aspectes crucials de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) de 1994, introduint mesures de contenció de rendes i noves condicions per a la renovació i signatura de contractes d’arrendament. A Solfinc, com a experts en administració de comunitats, lloguers, immobiliària i assegurances, analitzem com aquestes modificacions impacten el sector i què necessiten saber tant arrendadors com arrendataris.

Canvis en la contenció de rendes

Aplicabilitat i àmbit d’actuació

La nova regulació és aplicable únicament a contractes subscrits a partir del 26 de maig de 2023, tret que les parts haguessin optat per regir-se sota aquest nou règim legal. Els contractes en vigor abans d’aquesta data seguiran regits per la legislació aplicable en el moment de la seva signatura. És important destacar que aquestes mesures tindran vigència des del 16 de març de 2024 fins al 16 de març de 2027, establint un marc temporal específic per a la seva aplicació.

Renda en zones de mercat tensionat

Un dels canvis més significatius és la determinació de la renda aplicable en les zones de mercat tensionat. Aquí, la renda de nous contractes no podrà excedir l’última renda vigent en els últims cinc anys per al mateix habitatge, després d’aplicar l’actualització anual. A més, es prohibeix establir noves condicions que impliquin despeses addicionals no contemplades en el contracte anterior.

Increment addicional de la renda

La llei permet un increment addicional de fins al 10% sobre l’última renda del contracte en casos específics, com a millores en l’eficiència energètica o accessibilitat, actuacions de rehabilitació significatives o contractes d’arrendament de llarga durada.

Renda aplicable en zones de mercat tensionat per a grans tenidors

La nova regulació para especial atenció a les zones de mercat tensionat (ZMT) i com això afecta els grans tenidors (GT). Segons el nou article 17.7 de la LAU, per als contractes d’arrendament d’habitatge situats en ZMT, quan el propietari és considerat gran tenidor, la renda pactada a l’inici del contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable. Aquest preu es determina conforme al sistema d’índexs de preus de referència, tenint en compte les condicions i característiques específiques de l’habitatge i de l’edifici en què es troba.

Aquesta mesura s’implementa amb la finalitat de moderar les rendes en àrees on el mercat residencial està particularment tensionat, assegurant que els preus es mantinguin accessibles per als inquilins. A més, l’ús de l’índex de preus de referència s’aplicarà també en situacions en què no hagi existit un contracte d’arrendament en els últims cinc anys, proporcionant un marc de referència objectiu per a la determinació de les rendes, fins i tot en absència d’antecedents contractuals directes.

Definició de zona de mercat tensionat i gran tenidor

És crucial entendre què es considera una zona de mercat tensionat (ZMT) i qui és qualificat com a gran tenidor (GT). La llei especifica que una ZMT és aquella on hi ha una desproporció entre el preu dels lloguers i el poder adquisitiu dels habitants. D’altra banda, un GT es defineix com una persona física o jurídica que posseeix més de 10 immobles o més de 1500 m² d’ús residencial (exclosos garatges i trasters) o una persona física o jurídica titular de 5 o més IUUR situats en la zona de mercat residencial tensionat.

Aspectes complementaris de la legislació

Renda anterior i el seu impacte

Referent a la renda anterior, la llei estableix que la renda pactada en els nous contractes no podrà excedir l’última renda de contracte vigent en els últims cinc anys, sempre que hagi estat actualitzada segons la clàusula d’actualització anual del contracte anterior. Aquest punt garanteix que no es produeixin increments desproporcionats en la renda al moment de renovar o establir nous contractes, afavorint així una major estabilitat per als inquilins. A més, queda clarament prohibida la repercussió als arrendataris de despeses que no estiguessin incloses en el contracte anterior, la qual cosa afegeix una capa addicional de protecció financera per a aquests.

Preu de referència i la seva aplicació

El preu de referència s’estableix a partir d’índexs resultants de les declaracions tributàries dels arrendadors fins a 2022, i utilitza els metres quadrats construïts com a base del seu càlcul. Aquesta mesura és fonamental per a establir rendes justes i equitatives en absència d’una renda anterior o quan no es disposa d’índex. Important destacar, s’exclouen d’aquesta regulació els immobles de nova construcció (menys de 5 anys) i aquells que tenen dimensions fora del rang establert (per sota de 30 m² o per sobre de 150 m²), permetent una certa flexibilitat en el mercat.

Noves pròrrogues en contractes d’habitatge

La legislació introdueix dues noves pròrrogues aplicables exclusivament als contractes d’habitatge formalitzats a partir del 26 de maig de 2023. La primera pròrroga extraordinària d’un any pot ser sol·licitada per l’arrendatari davant una situació de vulnerabilitat social i econòmica, sempre que l’arrendador sigui un gran tenidor. La segona pròrroga, de fins a tres anys en terminis anuals, és obligatòria per a qualsevol arrendador si l’habitatge es troba en una ZMT, excepte excepcions molt específiques. Aquestes pròrrogues busquen oferir major seguretat residencial als inquilins en situacions de vulnerabilitat o en zones d’alta tensió residencial.

La incorporació d’aquestes seccions en l’article reforça la comprensió de les implicacions de la Llei 12/2023 per al mercat immobiliari, destacant les proteccions cap als inquilins i les obligacions per als arrendadors, especialment a zones de mercat tensionat. A Solfinc, entenem la importància de mantenir-se informat sobre aquestes regulacions per a oferir el millor servei i assessorament als nostres clients, assegurant el compliment de la normativa i promovent pràctiques justes en el sector immobiliari.

Impacte en el sector immobiliari

Aquestes regulacions busquen equilibrar el mercat d’arrendament, protegint els inquilins en zones d’alta demanda i assegurant que els increments de renda es mantinguin dins de límits raonables. Per als propietaris, especialment els grans tenidors, implica una revisió de les seves estratègies de fixació de rendes i gestió de propietats. Els professionals immobiliaris i administradors de finques, com Solfinc, exerciran un paper crucial a assessorar els seus clients sobre com adaptar-se a aquestes noves normatives.

Conclusions

La Llei 12/2023 introdueix canvis importants en la legislació d’arrendaments urbans, amb un clar enfocament en la contenció de rendes en zones de mercat tensionat. És essencial que tant propietaris com inquilins estiguin ben informats sobre aquestes modificacions per a navegar amb èxit en el canviant mercat immobiliari. A Solfinc, ens comprometem a proporcionar l’orientació i el suport necessaris per a adaptar-se a aquestes noves condicions, assegurant el compliment de la llei i l’optimització de la gestió immobiliària.

Què és la gestió de lloguer vacacional?

Què és la gestió de lloguer vacacional?

En la dinàmica i competitiva indústria turística d'avui, la gestió de lloguer vacacional s'ha convertit en un element crucial per a l'èxit i la maximització de la rendibilitat de les propietats dedicades a l'hostalatge temporal. A Solfinc, entenem profundament com la...

Què és el coliving i per què està en auge a Barcelona?

Què és el coliving i per què està en auge a Barcelona?

En la sempre vibrant i cosmopolita ciutat de Barcelona, una tendència emergent està guanyant popularitat entre els joves professionals i estudiants: el coliving. Aquesta innovadora manera de viure combina la comoditat d'una llar amb serveis compartits i un ambient...

Guia completa per a comprar la teva primera llar a Barcelona

Guia completa per a comprar la teva primera llar a Barcelona

Comprar la teva primera llar a Barcelona pot ser un emocionant però també un procés complex ple de decisions importants. Des de triar la ubicació adequada fins a entendre els tràmits legals i financers, cada pas és crucial per a garantir una compra reeixida i...