Els lloguers invisibles, un fenomen que està apareixent en el mercat del lloguer. Segons els portals immobiliaris, l’oferta de lloguer ha augmentat espectacularment. Amb l’arribada de la *covid, l’estoc de pisos en lloguer (oferta) va augmentar un 78%. A Barcelona l’oferta s’ha multiplicat per més de dues. Així i tot, segons Idealista, a Barcelona el preu sol·licitat pels propietaris ha caigut un -9,4%. Per part seva, la demanda en el portal ha augmentat també fins a nivells pròxims a l’oferta.
Però què està passant en el mercat de lloguer d’habitatges i no en els anuncis? Les úniques estadístiques disponibles fiables, almenys en algunes ciutats, són les fiances dipositades. Parlem del cas de Barcelona. Sorprenentment, donat l’aparent increment de l’oferta, el nombre de contractes signats sofreix una caiguda molt important. Fins al tercer trimestre acumulava una reducció del 25%, similar al conjunt de Catalunya (20%). Aquí el misteri dels lloguers invisibles: l’oferta augmenta un 115%, però les noves operacions baixen un 25%. Per a completar el misteri, el preu del lloguer per mes a la ciutat de Barcelona ha caigut només un 2,6% fins al tercer trimestre.
Què està passant realment en el mercat de lloguer? Possibles explicacions dels lloguers invisibles
Què pot explicar aquesta enorme disparitat entre l’oferta i les operacions de mercat? Podem plantejar algunes hipòtesis per a aclarir el fenomen dels lloguers invisibles, però no hi ha encara solució a l’enigma. D’entrada, podem eliminar una explicació: el control de rendes va entrar en vigor a la fi de setembre i, per tant, encara no es pot observar el seu impacte, perquè les dades de fiances només estan actualitzats fins al tercer trimestre del 2020. Una possible explicació seria un al·luvió de pisos turístics transformats en lloguers regulars. Si els amos continuen tenint unes expectatives excessives sobre els lloguers que es poden pagar, influïts pels preus de quan l’habitatge era lloguer turístic, llavors moltes d’aquestes ofertes no s’hauran tancat en una operació de lloguer i encara estem en un procés d’ajust de les expectatives de rendes (com reflectiria la gran caiguda dels preus demandats pels propietaris). No obstant això, aquesta explicació no és del tot convincent, perquè molts propietaris d’habitatges turístics van passar a lloguer de temporada o per mesos per a evitar entrar en un contracte de cinc anys que els impedeixi aprofitar la volta del turisme. Tenint en compte que la rendibilitat del lloguer turístic és significativament superior al lloguer regular, el cost del pas pot ser significatiu. Només si les expectatives dels propietaris d’habitatges turístics han empitjorat molt es podria veure un transvasament massiu al mercat regular.
Una altra explicació per als lloguers invisibles és que de l’estoc d’habitatges buits s’hagi mogut una part substancial al lloguer. Això podria ser raonable tenint en compte que per a les famílies que hagin sofert l’impacte de la pandèmia en la seva economia el manteniment d’un actiu no rendible té cada vegada major cost. El problema és que les dades que tenim sobre la proporció d’habitatges buits mostren que la seva caiguda a Barcelona ha estat molt petita en aquests mesos. Finalment, el gran augment de la mortalitat, especialment entre les persones de major edat, podria ser una bestreta d’un increment dels habitatges disponibles per a la venda o el lloguer. No obstant això, a hores d’ara encara és difícil fer una avaluació, amb confiança, d’aquest efecte. En qualsevol cas, els problemes que solen caracteritzar la transmissió d’herències –per exemple, els freqüents plets entre els hereus– fan que sigui poc probable que la transferència al mercat s’hagi produït amb tanta rapidesa.
Pel costat de les fiances també hi ha factors que intervenen. En primer lloc, el RDL 30/2020 estableix la possibilitat de l’arrendatari de prorrogar de manera extraordinària el contracte d’arrendament. Aquestes pròrrogues no generen un nou dipòsit de fiança. A més, en general, els lloguers s’estenen per un període inferior a l’extensió màxima i, també en aquests casos, es podria estar produint un augment de la durada efectiva del lloguer, la qual cosa reduiria l’observació d’inscripció de nous contractes. Aquesta és l’opció més probable. Una altra possibilitat és que moltes famílies estiguessin movent-se a llogar fora de les grans ciutats. Aquest procés seria facilitat per l’extensió del teletreball i el canvi de preferències de la demanda de cases més espaioses i amb més llum a un menor preu. No obstant això, totes les grans ciutats dels voltants de Barcelona redueixen entre el 16% i el 27% el nombre de dipòsits de fiances enfront del mateix període del 2019.
Respecte a les rendes, des que va començar la pandèmia s’estan produint acords privats entre propietaris i inquilins que redueixen la quantitat pactada del pagament i que, en molts casos, tampoc s’estan registrant, la qual cosa indicaria que els preus del lloguer estan caient una mica més del que mostren les estadístiques de fiances. En resum, moltes explicacions per al mateix misteri.
D’altra banda, segueix el nostre contingut al Bloc, Facebook, Instagram o Twitter per a més contingut del sector.
