El Congrés ha donat llum verda a un projecte de llei que canviarà per complet la forma de càlcul de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), el tribut que paguen aquells contribuents que compren un habitatge usat. I és que el comprador no pagarà impostos pel que li ha costat la casa, sinó pel seu valor de mercat: el valor de referència aprovat per la Direcció General del Cadastre. Aquest nou valor de referència entrarà en vigor al gener de 2022, tal com assegura el Ministeri d’Hisenda, amb el que afectarà a totes les compravendes que se signin a partir d’aquesta data, perquè no té caràcter retroactiu.
Aquest canvi en la valoració d’immobles està contemplat en el Projecte de Llei de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal que ha estat aprovat en el Congrés dels Diputats i que ara mateix es troba debatent-se al Senat. Què suposa aquesta modificació? Aquest valor de mercat serà calculat a partir de preus de transaccions d’immobles, segons informació facilitada per Notaris i Registradors, no hi haurà necessitat de visitar l’immoble i, per tant, no hi haurà necessitat de saber l’estat de conservació, materials empleats, si està reformat o no, etc. Aquest nou valor afectarà no sols el ITP, sinó també a l’Impost sobre Successions i Donacions (ISyD).
És a dir, la Hisenda autonòmica ja no farà visita ni una comprovació in situ de l’immoble venut, heretat o donat per a saber si el contribuent ha tributat pel valor correcte, sinó que la base imposable serà aquest valor de referència aprovat per Cadastre. Castella-la Manxa des de 2015 ja utilitza aquest nou valor de referència.
En cas que el contribuent no estigui d’acord amb aquest nou valor de referència, haurà de demostrar el seu desencert. La càrrega de la prova, per tant, recaurà en el contribuent, que haurà de demostrar que el valor de referència de Cadastre no es correspon amb el valor de mercat. A diferència del que ocorria fins ara ja que era l’Administració l’obligada a provar que el valor pel qual havia tributat el contribuent no era el valor real de l’immoble.
De quina manera afecta al comprador d’un habitatge usat
Quan es compra un habitatge de segona mà el comprador ha de pagar el ITP, que és un impost autonòmic i la base imposable d’aquest tribut serà el valor de mercat. En el cas d’immobles, la nova llei presumeix que aquest valor de mercat serà el de referència de Cadastre a partir de gener de 2022. En moltes ocasions, la Hisenda autonòmica comprova el valor de l’habitatge comprat perquè considera que el comprador ha pagat menys imposats del que li correspon. És el que es diu una comprovació de valors. I aquí és on entra en joc el nou valor de referència.
Que la hisenda autonòmica exigeixi al comprador d’una casa barata o a l’hereu d’un habitatge un pagament superior a l’inicialment abonat per l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) o per l’Impost de Successions i Donacions (ISD) és una cosa ja recurrent. El motiu és que valoren les cases per sobre del preu escripturat.
A aquesta reclamació del “impost extra” se la coneix com a “liquidació complementària per comprovació de valors” i ve, a més, acompanyada dels corresponents interessos de demora. La Hisenda autonòmica corresponent obre reclamació quan determina que el valor d’una casa venuda o heretada és superior al preu al qual es va escripturar, segons els valors que manegen les administracions autonòmiques. O el valor de referència, quan aquest entri en vigor al gener de 2022.
Això posa en evidència que hi ha una gran diferència entre el preu de mercat i el valor establert per l’administració.
I com determinaran les CCAA el valor d’una casa? A partir de gener de 2022 ho faran mitjançant el nou valor de referència aprovat per la Direcció General del Cadastre per a motivar les seves comprovacions de valors. S’ha de recordar que l’administració no estarà obligada a enviar a un perit al fet que faci una visita a l’habitatge venut, heretada o donada, amb el que al contribuent que faci reformes substancials a la seva casa per a revaloritzar-la abans de vendre-la se li castigarà considerant que val el mateix que una de la mateixa zona sense reformar.
No obstant això, fins avui, Cadastre no ha aprovat encara aquest valor de referència. La norma en projecte preveu aquesta possibilitat, declarant que “Quan no existeixi valor de referència o aquest no pugui ser certificat per la Direcció General del Cadastre, la base imposable, sense perjudici de la comprovació administrativa, serà la major de les següents magnituds: el valor declarat pels interessats o el valor de mercat”.
En definitiva, quan entri en vigor el valor de referència de Cadastre, els contribuents hauran de declarar conforme a aquest valor, perquè així ho exigeix la Llei.
Com actuar fins que entri en vigor el nou valor de referència de Cadastre
Fins que entri en vigor el nou valor de referència de Cadastre, la previsió legal queda incompleta. Perquè la norma preveu que en el cas d’immobles, la base imposable serà aquest valor de referència. I aquest, durant tot enguany, encara no estarà vigent.
A falta d’aquest valor de referència, l’Administració haurà d’acudir a la major d’aquestes dues magnituds: el valor declarat pels interessats, o el valor de mercat.
Per tant, el previsible és que, les comprovacions de valors realitzades enguany, una vegada entri en vigor la Llei de Mesures de Prevenció i Lluita contra el Frau Fiscal, hauran de determinar, per a cada immoble, quin és el seu valor de mercat. I això, sense poder aplicar la presumpció legal que aquest valor de mercat es correspon amb el valor de referència de Cadastre, encara no vigent.
En 2021, les valoracions hauran de fer-se com fins ara. És a dir, utilitzant qualsevol dels mitjans previstos en l’article 57.1 de la Llei General Tributària. I podran ser impugnades pels contribuents, com fins ara. És a dir, al·legant que els mètodes utilitzats no són adequats per a obtenir el valor de mercat de l’immoble. I criticant, segons el cas, la falta de visita del perit a l’immoble (dictamen de perits), o la utilització d’un mitjà com el de taxació hipotecària, injuriat per diversos Tribunals Superiors de Justícia.
En definitiva, el retard de Cadastre a aprovar el seu valor de referència ens donarà una lleugera treva, abans de la batalla que es prepara contra les noves comprovacions de valors, una vegada ja sigui aplicable el valor de referència.
Ull amb tributar conforme al valor de referència en cas d’escripturar per un import superior
Ara amb aquesta nova llei antifrau fiscal el contribuent està obligat a tributar pel valor escripturat si és superior al valor oficial de la Comunitat Autònoma de torn. Així, la nova redacció de l’article 10 de la Llei de l’Impost de Transmissions Patrimonials estableix que “si el valor del bé immoble declarat pels interessats, el preu o contraprestació pactada, o tots dos són superiors al seu valor de referència, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds”.
Vegem-ho amb un exemple: el contribuent que compra un habitatge per 450.000 euros, però la valoració oficial de la Comunitat Autònoma corresponent és de tan sols 270.000 euros. Molts contribuents consideraven que, en aquest cas, estan al·legant la possibilitat de tributar pel valor oficial de la Comunitat, sense exposar-se a rebre una comprovació de valors. I també, que l’article 46.3 de la Llei de l’Impost de Transmissions no era aplicable en aquests casos.
Com impugnar el nou valor de referència de Cadastre
La nova Llei introdueix una presumpció de les denominades “iuris tantum”, consistent en què el valor de mercat dels immobles és el valor de referència oficial aprovat per Cadastre.
Hi ha dues vies per a impugnar aquest valor de referència perquè considerin els contribuents que no reflecteix el valor de compra:
- Autoliquidar pel valor oficial i tot seguit sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació, impugnant a més el valor de referència.
- Autoliquidar pel valor que el contribuent estimi que té l’habitatge (sol ser l’escripturat) i posteriorment recórrer la comprovació de valors que pogués arribar de l’administració autonòmica. En aquest recurs es recorrerà tant la liquidació, com el valor de referència. En aquest cas, l’Administració Tributària resoldrà previ informe preceptiu i vinculant de la Direcció General del Cadastre, que ratifiqui o corregeixi el citat valor, a la vista de la documentació aportada.
És a dir, serà Hisenda qui sol·licitarà a Cadastre un informe per a ratificar o corregir el valor de referència de l’habitatge comprat o heretat. Atenció, s’obre la porta a impugnar la negativa d’Hisenda a sol·licitar aquest informe, quan aquesta negativa no estigui degudament justificada.
Els impostos vinculats a la compravenda
Per als habitatges usats el tribut més important és l’Impost sobre les Transmissions Patrimonials (ITP). En aquest cas, la quantia depèn del percentatge que s’aplica sobre el preu escripturat i de la comunitat autònoma en la qual es trobi la casa, encara que per regla general s’aplica un tipus d’entre el 6% i el 10%. No obstant això, per a VPO, famílies nombroses i joves solen existir tipus reduïts. Per exemple, a Madrid les famílies nombroses que comprin un habitatge lliure pagaran un 4% de ITP sobre el preu escripturat sempre que l’habitatge que es compri sigui l’habitual. Actualment s’apliquen aquests tipus:
Cal destacar que per a VPO, famílies nombroses, persones amb discapacitat i joves solen existir tipus més reduïts. Per exemple, a Madrid les famílies nombroses que comprin un habitatge lliure pagaran un 4% d’ITP sobre el preu escripturat, sempre que l’habitatge que es compri sigui l’habitual.
La gestoria, una despesa opcional
L’única despesa opcional de la compravenda d’un habitatge és el de la gestoria, l’entitat que el client pot contractar per a tramitar la liquidació dels impostos i realitzar altres paperasses. Són professionals lliures, així que en aquest cas no existeixen tarifes concretes, i solen contractar-se només quan s’obre una hipoteca per a adquirir l’immoble. El seu cost aproximat és de 300 euros.
Si necessites informació sobre aquest tema o qualsevol altre, pots posar-te en contacte amb nosaltres a través de la nostra pàgina web.
D’altra banda, segueix el nostre contingut en el Blog, Facebook , Instagram o Twitter per a més contingut de sector.
